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Si les annonces de nouvelles augmentations de capital continuent de s'égrener avec la régularité d'un métronome, le plus remarquable en ce début d'année, ce sont les créations de nouveaux véhicules d'immobilier titrisé. Le fonds commercial de Swiss Life va être lancé le 1er avril, directement coté, ce qui est rare. Il cherche à lever 500 millions de francs. Sans oublier l'annonce de la création de Fondiaria SICAV, qui cherche à lever 300 millions, début mars. Parallèlement, la consolidation du marché se poursuit avec la fusion enfin actée des trois fonds UBS LivingPlus, UBS Hospitality et Residentia. Notons encore l'arrivée en bourse de MobiFonds, début mars également.
On l'avait annoncé, et ça se confirme: l'activité reste très soutenue dans l'immobilier titrisé en ce début d'année 2026. Avec le lancement de nouveaux véhicules, mais aussi, parallèlement, la consolidation du marché qui se poursuit. Et, bien entendu, plusieurs nouvelles augmentations de capital, avec encore quatre annonces ces dernières semaines. On en est à neuf depuis le début de l'année, qui cherchent à lever plus de 700 millions de francs, pour répondre à une demande toujours très forte de la part des investisseurs.
Des augmentations de capital aux montants souvent relevés au vu de la demande des investisseurs
À l'exemple de TrustStone Real Estate SICAV, qui, dans un premier temps, cherchait à lever entre 26 et 53 millions de francs, mais qui, au vu de la demande, et de la qualité des actifs sécurisés, a augmenté la taille de son augmentation de capital à 60 millions.
Autre annonce, celle du compartiment «Residential PK» de Procimmo Real Estate SICAV, qui prévoit de réaliser une augmentation de capital de 43 millions pour financer l’acquisition de deux immeubles résidentiels déjà dans le pipeline. Les détails finaux de l’opération seront communiqués ces prochains jours, et là encore, il est possible que le montant final soit plus élevé. On le saura le 9 mars.
Par ailleurs, le groupe a également annoncé une augmentation de capital pour Procimmo Real Estate SICAV – Residential, prévue fin mars 2026, dont le montant n’a pas encore été annoncé. Il permettra de financer des acquisitions ciblées ainsi qu’une partie des projets de développement en cours.
Le montant final des augmentations de capital n'est désormais plus communiqué qu'au dernier moment
Le groupe de placement RIRS de Realstone Fondation de Placement a, quant à lui, précisé les raisons de sa nouvelle augmentation de capital. Il s'agit de financer l’acquisition d’un portefeuille sécurisé d’immeubles résidentiels pour un montant de 148 millions de francs. Là encore, le montant final ne sera communiqué qu'en dernière minute, pour répondre au mieux à la demande des investisseurs.
Finalement, Helvetia Asset Management AG a lancé une augmentation de capital pour le Fonds Immobilier Suisse Helvetia (CH) d'environ 128 millions de francs pour acquérir, entre autres, un portefeuille immobilier d'une valeur marchande d'environ 108 millions de francs suisses composé de trois immeubles résidentiels et d’un immeuble commercial.
Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland en bourse le premier avril
Ces dernières semaines, l'actualité la plus importante, ce ne sont pas les augmentations de capital mais les lancements de nouveaux véhicules.
On avait déjà parlé de Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland, qui devrait arriver sur le marché le 1er avril. Le fonds investira, en propriété directe, dans un portefeuille diversifié d'immeubles commerciaux, majoritairement situés dans les régions de Zurich et de Bâle. Le portefeuille de départ aura une NAV d'environ 500 millions de francs pour une valeur totale de marché d'environ 640 millions. Au vu de sa taille, le fonds va entrer directement en bourse, sans passer par l'étape non cotée, ce qui est assez rare.
Fondiaria SICAV se lance et veut lever 300 millions
La grande annonce du mois de février, c'est l'arrivée de Fondiaria SICAV, qui sera sur le marché le 6 mars. Selon le communiqué de presse, le fonds va se focaliser sur l'immobilier résidentiel en Suisse alémanique avec un portefeuille déjà existant de 43 immeubles d'une valeur totale de 580 millions de francs. La gestion du portefeuille de la SICAV sera assurée par Tavis Capital AG. C'est d'ailleurs grâce au réseau de cette équipe que le portefeuille initial a été constitué, essentiellement hors marché, ce qui a permis, selon le communiqué, d'obtenir des rendements plus intéressants.
Sinon, l'arrivée en bourse de MobiFonds s'est déroulée sans anicroche, le 3 mars. D'une valeur de marché d’environ 1,2 milliard de francs, le fonds affichait déjà un agio de 28,7% fin février (selon SFP), de loin le plus haut de tout l'univers des fonds immobiliers non cotés. On verra si cet agio augmentera encore et à quel niveau lors des premiers jours de cotation, avec l'arrivée des investisseurs indiciels. Ou, au contraire, s'il se tassera, avec les prises de bénéfice des investisseurs actuels.
La consolidation se poursuit avec la fusion de trois fonds UBS
Finalement, le feuilleton qui aura occupé tout le secteur pendant le deuxième semestre 2025 vient de se terminer. La Finma avait donné son autorisation mi-janvier, mais il y avait encore un délai de recours de 30 jours. Ce délai est maintenant échu et comme aucun recours n'a été déposé, la décision de la Finma est donc entrée en force.
La fusion entre UBS LivingPlus, UBS Hospitality et Residentia va créer le plus grand fonds d'immobilier résidentiel direct de Suisse, avec une capitalisation boursière d'environ 4,2 milliards de francs. Selon la banque, la nouvelle entité va continuer d'utiliser le nom d'UBS Living Plus, avec plus de 150 biens et un actif total de 4,38 milliards de francs suisses (au 31 décembre 2024).
La suite, pour UBS, c'est la fusion d'UBS Commercial Interswiss et UBS Swissreal, toujours prévue pour fin 2026 ou début 2027.
La Rédaction • Immoday.ch
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