Aujourd'hui, il est plus rentable de garder ses terrains à bâtir que de les construire

Depuis la Loi sur l'aménagement du territoire de 2013, les surfaces de terrains à bâtir en rase campagne sont figées. Et les prix explosent, poussés par une demande d'immobilier résidentiel qui ne cesse de croître. À tel point que, ces 25 dernières années, il a été plus rentable de conserver ces terrains nus plutôt que de les construire. Une thésaurisation qui n'est pas sans conséquence sur la pénurie de logements actuelle, analyse une récente étude de la banque Raiffeisen, qui propose également quelques solutions pour remédier à la situation. Sachant que, dans le contexte politique et législatif actuel, rien ne sera simple ni rapide.

Une récente étude de la banque Raiffeisen jette une lumière supplémentaire sur les causes de la pénurie actuelle du marché immobilier suisse. En effet, pour les économistes de la banque, la réforme de la Loi sur l'aménagement du territoire a rendu plus rentable la thésaurisation des terrains à bâtir que leur construction. Ce qui, évidemment, pose problème.

Les chiffres sont parlants: en 2010, 70% des nouvelles constructions étaient bâties sur des terrains en rase campagne. Aujourd'hui, on est tombé à moins d'un tiers. Entre ces deux dates, il y a eu la réforme de la Loi sur l'aménagement du territoire, acceptée par le peuple en 2013. Avec, comme conséquence, puisque l'on ne pouvait plus étendre les zones à bâtir, une explosion du prix des terrains résidentiels. En 25 ans, il a plus que quintuplé, conséquence d'une forte demande de logements, stimulée par une augmentation soutenue de la population et des taux d'intérêt bas. Une croissance des prix nettement plus élevée que celle des immeubles.

D'un point de vue économique rationnel, mieux vaut ne pas bâtir

Sans rentrer dans les détails, Raiffeisen explique que si tous les terrains à bâtir disponibles en Suisse étaient construits, on pourrait facilement loger entre un million et 1,5 million de personnes supplémentaires, selon le niveau de densification. Ce qui permettrait d'absorber sans problème l'augmentation attendue de la population ces prochaines années, même si tous les terrains à bâtir ne sont pas idéalement situés.

Pourtant, les propriétaires préfèrent thésauriser. Selon un sondage de Raiffeisen, dans le canton de Saint-Gall, seul un quart des propriétaires étaient intéressés par des constructions sur leur terrain à bâtir, alors que près de la moitié y était opposée. Pas idéal dans le contexte actuel de pénurie de logements, mais rationnel sur le plan économique pour les propriétaires.

En effet, explique Raiffeisen, développer un projet immobilier n'est rationnel du point de vue économique que si le rendement de la construction dépasse celui du terrain non construit. Ce qui n'a pas été le cas ces 25 dernières années, les statistiques montrant que la thésaurisation génère un rendement nettement plus élevé que la réalisation et la location d'un immeuble résidentiel. Sans compter que la stratégie de thésaurisation des terrains à bâtir est moins risquée.

Les effets néfastes du droit du bail suisse

Pour Raiffeisen, le rendement supérieur de la thésaurisation s'enracine surtout dans la conception du droit du bail suisse. Comme ses dispositions n'autorisent que des hausses limitées de loyer dans le parc immobilier existant, en cas de construction, le niveau des loyers devient figé pour des décennies. Mais comme les nouveaux loyers ne cessent d'augmenter, mieux vaut donc attendre avant de construire, car plus on attend, plus les loyers encaissés seront élevés. D'un point de vue économique, ce niveau croissant des loyers se capitalise dans la valeur foncière d'une parcelle non bâtie.

En outre, poursuit la banque, la plupart des plans d'affectation communaux, plus de dix ans après l'entrée en vigueur de la Loi sur l'aménagement du territoire, n'ont pas été révisés, alors que la loi exigeait une densité de construction plus élevée. Dans ce contexte, attendre avant de construire, c'est aussi spéculer, du moins implicitement, sur le fait que les plans d'affectation permettront une densité de construction plus élevée à l'avenir.

En outre, même s'il n'est pas bâti, un terrain peut rapporter, ce qui augmente encore sa valeur. En effet, rien n'interdit des utilisations opportunistes, comme un parking, un entrepôt, voire un jardin.

Une situation qui ne devrait guère changer dans le contexte actuel

Même si le problème est identifié, il est peu probable qu'il soit rapidement résolu. En effet, la Loi sur l'aménagement du territoire ne va pas changer à moyen terme, pas plus que le droit du bail, même si, selon les économistes de Raiffeisen, ce dernier nécessiterait une réforme fondamentale.

En outre, tant que les coûts de détention restent faibles, qu'il n'y a aucune incitation supplémentaire et qu'aucun instrument restrictif n'intervient, comme l'obligation de construire ou la menace de dézonage et d'expropriation, le statu quo de la thésaurisation ne changera guère, assurent les experts de Raiffeisen. Bref, l'attractivité financière de conserver son terrain non bâti est et restera forte.

Alors certes, la loi sur l'aménagement du territoire avait bien prévu des mesures coercitives pour mobiliser les terrains à bâtir non construits, mais on se rend compte aujourd'hui que la plupart des cantons ne les mettent pas en œuvre. Et quand des taxes d'incitation existent, elles ne sont pas assez élevées, sans compter les nombreuses possibilités de recours qui font durer les procédures.

Alors quelles seraient les solutions possibles?

Évidemment, poser le constat que le système ne fonctionne pas n'est pas suffisant, il faut aussi proposer des solutions.

Comme l'explique Raiffeisen, dans le contexte actuel de pénurie, il est urgent de réfléchir à la manière dont davantage de terrains à bâtir pourraient être mobilisés pour construire les logements requis. Sachant que dans le contexte politique et juridique actuel, il n'y aura pas de solution rapide.

D'abord, les plans directeurs d'aménagement du territoire des cantons et des communes devraient pousser au déclassement des parcelles mal situées, qui sont nombreuses, et au classement simultané en zone à bâtir de parcelles sur des sites plus appropriés. Et cela non seulement au sein des communes, mais aussi au niveau de la région.

Il faudrait aussi que les plans d'affectation communaux autorisent des taux d'utilisation plus élevés sur les parcelles non construites, ce qui éliminerait la réserve d'utilisation future, une des raisons centrales de la thésaurisation des terrains à bâtir.

Jouer aussi du bâton, pas seulement attendre que le marché fasse son office

Comme, dans les conditions actuelles, le marché n'incite pas à construire, les cantons et les communes devraient adopter des sanctions plus sévères et des taxes incitatives efficaces pour rendre la thésaurisation économiquement peu attractive et pousser à la construction sur les terrains à bâtir. À l'extrême, les économistes de Raiffeisen estiment qu'il n'y a aucune raison, dans une perspective sociétale globale, de ne pas exproprier ou de dézoner sans indemnisation si un terrain n'est pas construit dans un certain délai.

Finalement, les autorités pourraient aussi considérer de transformer des zones à bâtir non résidentielles en zones à bâtir résidentielles. En effet, s'il y a pénurie des secondes, il reste globalement beaucoup de terrains industriels à bâtir. Cette transformation pourrait se faire dans le cadre de la loi sur l'aménagement du territoire.

Rédaction • Immoday.ch

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