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Tendances
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Par Rédaction
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Une vaste enquête de JLL montre que l'appétit des institutionnels pour l'immobilier continue de croître, même si l'offre se restreint. Tous les objectifs d'acquisition ne seront donc pas atteints. En outre, pour ces investisseurs, les grandes villes suisses deviennent de moins en moins attractives alors que leurs périphéries gagnent en popularité. Question de coût de l'immobilier et de sur-réglementation dans les grands centres. Par contre, les investisseurs continuent de préférer, et de loin, le résidentiel. Devant quelques niches commerciales comme les data centers ou la logistique. Tout en bas: le commercial, juste devant l'hôtellerie.
Voilà maintenant 9 ans que JLL réalise une enquête auprès des principaux investisseurs immobiliers et institutionnels en Suisse, photographie intéressante des attentes et du comportement probable de ces acteurs essentiels du marché immobilier. Voici les points importants de l'étude.
Les taux vont rester stables en 2026 et grimper en 2027
Plus de deux tiers des institutionnels interrogés considèrent que la BNS va maintenir ses taux directeurs inchangés au cours de l'année. Un cinquième s'attend au contraire à un retour des taux négatifs, sachant que le sondage a été fait avant le début de la guerre en Iran. A l'inverse, il est intéressant de constater qu'environ 10% des institutionnels interrogés pensent, eux, que les taux vont grimper ces prochains mois.
A plus long terme, la situation change et près de la moitié des participants anticipent une hausse des taux pour 2027. Ceci dit, un quart table toujours sur une baisse des taux en 2027. Bref, deux scénarios opposés, qui montrent bien que, en matière de taux d'intérêt, l'incertitude règne quant à l'évolution de la politique de la BNS.
Le déséquilibre entre l'offre et la demande immobilière va s'accentuer
Pour les institutionnels interrogés, le déséquilibre entre l'offre et la demande immobilière va encore s'accentuer en 2026. Selon eux, il devrait y avoir moins d'objets sur le marché ces prochains mois, alors que les investisseurs sont plus que jamais à la recherche de nouveaux biens. Ce qui va poser de nombreux défis aux responsables des acquisitions.
Car, paradoxalement, les objectifs d'acquisition sont en hausse, à près de 20 milliards de francs pour 2026 (+19% par rapport à 2025). Avec même une dizaine d'institutions interrogées qui aimeraient investir plus de 500 millions dans l'immobilier ces prochains mois ! Il est vrai que les capitaux continuent d'affluer, entre autres via de nombreuses augmentations de capital. Et la tendance ne devrait pas ralentir en 2026.
Cependant, dans le contexte actuel, les experts de JLL estiment qu'il n'est pas du tout certain que ces ambitieux volumes d'acquisition puissent être atteints.
Les grands centres perdent en attractivité, leur périphérie devient plus recherchée
Biens chers, rendements bas, sur-réglementation: les grands centres perdent de leur attrait auprès des institutionnels. Les résultats du sondage de JLL montrent clairement que les investisseurs se tournent de plus en plus vers les périphéries des grands centres, avec, en priorité, la région de Zurich (sans la ville), suivie par la Suisse centrale, la région bâloise (sans Bâle), et la région lémanique (sans Genève ni Lausanne), qui est la moins intéressante des grandes régions urbaines traditionnelles pour les investisseurs institutionnels, selon JLL.
Suivent la région de Berne, puis la Suisse orientale et le reste de la Suisse romande.
Genève à peine préférée à Neuchâtel
Ces préférences géographiques des institutionnels réservent quelques surprises. Par exemple, on constate que la région Suisse romande, qui englobe le Jura, Neuchâtel et Fribourg, est, si on fait une moyenne de toutes les réponses, quasiment aussi recherchée que la ville de Genève, et plus que la ville de Bâle, les rendements de l'immobilier dans ces deux grands centres urbains étant devenu beaucoup trop maigres pour les investisseurs institutionnels.
Tout en bas des préférences: la Suisse méridionale, qui intègre le Tessin, les Grisons et le Valais, de loin, la moins recherchée par les investisseurs institutionnels.
Du résidentiel, du résidentiel et encore du résidentiel
Si les zones géographiques dans lesquelles les institutionnels aimeraient investir surprennent, le type d'immobilier, par contre, ne change pas: les investisseurs veulent avant tout du résidentiel, avec désormais une préférence pour les parcelles à développer qui permettent de mettre en place les projets aux rendements les plus élevés, dans un contexte où le rendement brut des immeubles résidentiels déjà construits est en chute libre.
Après le résidentiel, les institutionnels s'intéressent surtout au commercial, et en particulier à des secteurs en plein développement comme la logistique, les data centers et les investissements en infrastructures. Puis, sans surprise, en queue de classement comme les années précédentes, l'immobilier commercial, que ce soit les commerces de détail ou les centres commerciaux qui, selon la majorité des participants à l'enquête, n'offrent pas une compensation suffisamment attractive au regard du risque encouru. Idem pour les hôtels urbains et de montagne, qui sont encore moins recherchés que les centres commerciaux.
La quasi-totalité des investisseurs anticipe une croissance économique positive en 2026
En 2026, JLL a interrogé 179 entreprises qui représentent, en direct ou via des véhicules d'investissement, un patrimoine immobilier en Suisse d'une valeur totale d'environ 366 milliards de francs. Soit grosso modo, 80% du marché institutionnel total (hors Confédération, cantons, communes et CFF).
Pour ces prochains mois, la majorité anticipe une croissance économique positive et une inflation modérée, avec un PIB qui pourrait grimper jusqu'à 1,5% malgré les tensions géopolitiques et la pression sur les droits de douane. Il est à noter que quasiment personne ne prévoit de récession pour 2026. Espérons qu'ils ont raison.
La Rédaction • Immoday.ch
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