Dans un environnement de marché marqué par un regain de volatilité lié aux tensions géopolitiques et à des ajustements de valorisation, l’immobilier indirect suisse entame l’année 2026 dans une configuration plus contrastée. Si les fondamentaux demeurent solides, les performances du premier trimestre traduisent un retour à davantage de sélectivité de la part des investisseurs.
La divergence observée entre fonds cotés et non cotés illustre cette phase de transition : alors que les premiers ont été pénalisés par des prises de bénéfices et des pressions liées aux augmentations de capital, les seconds confirment leur rôle stabilisateur dans les allocations, dans un contexte de valorisations élevées et d’incertitudes persistantes .
Parallèlement, la dynamique de levée de capitaux reste soutenue et témoigne de l’intérêt toujours marqué pour la classe d’actifs, tandis que l’émergence de nouveaux produits et la consolidation du marché redéfinissent progressivement les équilibres du secteur. Dans ce contexte, la discipline de gestion et la qualité des actifs sous-jacents s’imposent plus que jamais comme des facteurs clés de différenciation.
L’analyse trimestrielle ci-dessous propose une lecture détaillée des évolutions observées à fin mars 2026, ainsi que des principaux éléments de vigilance pour les mois à venir.
Nous remercions notre partenaire IMvestir Partners SA pour la qualité de son analyse et pour ce précieux éclairage sur l’évolution de l’immobilier indirect suisse.
Bonne lecture,
L'équipe COPTIS
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RAPPORT TRIMESTRIEL AU 31.03.2026
L’univers des fonds immobiliers se compose de:
Commentaire trimestriel:
Le marché immobilier indirect suisse a débuté l’année sur une note encourageante. Toutefois, le déclenchement du conflit au Moyen-Orient a ravivé les incertitudes géopolitiques et économiques, entraînant une augmentation de la volatilité et un large repli des performances. Par ailleurs, la cotation du fonds Mobifonds, combinée aux nombreuses augmentations de capital, ont exercé une pression supplémentaire sur le marché.
Dans ce contexte, les fonds immobiliers cotés affichent une performance trimestrielle négative de -4.25%, tandis que les fonds non cotés se distinguent par leur résilience face aux turbulences, avec une performance de 1.20% à fin mars 2026. On observe par ailleurs que les plus fortes baisses de prix ont concerné les fonds qui avaient terminé l’année 2025 avec des valorisations élevées dans le secteur résidentiel, ce qui suggère que les investisseurs ont probablement procédé à des prises de bénéfices plus importantes sur ces positions.
Le niveau de valorisation demeure élevé, avec un agio moyen de 28.54% pour les fonds cotés et de 0.83% pour les fonds non cotés. Toutefois, il est important de souligner que certains produits affichent désormais des disagios, une situation qui concerne principalement ceux qui étaient déjà à la traîne. L’appétit des investisseurs pour les augmentations de capital reste soutenu et les gestionnaires de fonds en tirent parti, avec déjà CHF 1.372 milliard levés au cours du trimestre et 865 millions supplémentaires annoncés pour le reste de l’année. Cette dynamique reflète à la fois la recherche de croissance dans un environnement où l’intérêt des investisseurs reste marqué (spread de rendement d’environ +220 pbs par rapport aux obligations fédérales) et la volonté des fonds de préserver leur position dans l’indice pour éviter toute dilution.
Parallèlement, le marché poursuit sa tendance à la consolidation, certains grands fonds pourraient être en discussions de rachat avec de plus petits véhicules pour sécuriser leur croissance. Il demeure toutefois essentiel de faire preuve de vigilance lors de la sélection des fonds, en s’assurant que les gestionnaires conservent une discipline stricte dans le choix des actifs. On observe par ailleurs un recours croissant aux investissements dans les périphéries, en raison de la compression des rendements ces derniers mois, revenus à des niveaux comparables à ceux d’avant la hausse des taux de 2022. Dans ce contexte, il est recommandé de vérifier que les gestionnaires disposent de stratégies adaptées pour dé-risquer ces actifs, notamment via des garanties de loyers ou une connaissance approfondie des marchés locaux.
L’année 2026 se caractérise par l’arrivée de nouveaux acteurs et l’émergence de nouvelles opportunités en fonds non cotés, une dynamique favorablement accueillie par le marché à la suite des différentes cotations et opérations de fusion intervenues ces dernières années. Cette diversification accrue en produits non cotés intervient à un moment opportun, car ce type d’investissement présente un intérêt renforcé dans le contexte actuel de valorisations élevées sur le marché coté et contribue grâce à la décorrélation à atténuer la volatilité en cas de retournement, notamment face aux risques macroéconomiques actuels persistants.
Il conviendra de suivre attentivement la performance au cours du prochain trimestre, dans un environnement marqué par cette volatilité élevée, la saisonnalité des distributions de dividendes, la poursuite de plusieurs augmentations de capital, ainsi que la fusion des fonds UBS Mixed Urban et UBS Direct Urban, et la cotation du fonds Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland, le 1er avril.
Le marché de l’immobilier direct, quant à lui, présente des fondamentaux solides. La pénurie de biens s’accentue, avec un taux de vacance national d’environ 1 %, largement inférieur à la moyenne historique. Cette rareté continue de peser sur les loyers, rendant la situation difficilement soutenable dans certaines villes, où de nombreux ménages consacrent déjà plus de 30% de leurs revenus au logement, ce qui pourrait ralentir la hausse des loyers et allonger les délais de relocation pour certains biens.
Enfin, l’immobilier est confronté à plusieurs défis politiques et réglementaires susceptibles d’influencer le secteur. De ce fait, il est donc crucial pour les investisseurs de suivre de près les débats relatifs à la Lex Koller, au renforcement de la protection des locataires, ainsi qu’aux contraintes liées à l’aménagement du territoire et aux autorisations de construire.
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