Immobilier de rendement: quel avenir pour le marché suisse ?

A Genève, le 21ème CIFI Real Estate Investment Event a fait salle comble. Les professionnels de l’immobilier et les investisseurs institutionnels ont analysé l’immobilier de rendement en Suisse. Cette édition a mis l’accent sur le marché, les perspectives et les enjeux pour les investisseurs dans un contexte économique et géopolitique incertain.

Plus de 200 professionnels de l’immobilier et de la finance avaient bravé le vent glacial pour assister au 21ème CIFI Real Estate Investment Event, qui s’est tenu le 27 mars à l’Hôtel Warwick, à Genève.

« Nous nous réunissons aujourd’hui alors que l’horizon mondial ressemble un peu à une mer démontée », a constaté Michael Rogenmoser, CEO de CIFI. Dès 2026, le monde redécouvre « la fragilité de certaines de ses artères vitales », citant le détroit d’Ormuz. Entre volatilité énergétique et droits de douane américains, « vous devez, dans votre métier, manœuvrer avec une vigilance de chaque instant », a-t-il poursuivi.
Cependant, au milieu de ce tumulte, la Suisse tient bon. « L’économie suisse fait preuve d’une navigabilité plutôt exemplaire. » La croissance a été de 1,4% en 2025 et les prévisions pour 2026 restent positives. Dans ce contexte, l’immobilier suisse est « un véritable port d’attache ». Selon les résultats du CIFI Swiss Property Benchmark, la performance globale atteint 6,1% en 2025. La pierre confirme ainsi « son rôle de valeur-refuge, soutenue par une BNS qui maintient son cap avec un cours directeur à zéro », a conclu Michael Rogenmoser.

Risques naturels: un enjeu sous-estimé

Toutefois même si l’immobilier suisse reste solide et performant, la stabilité d’un actif dépend aussi de son environnement. Les inondations, glissements de terrain, tempêtes ou autres événements peuvent rapidement générer des coûts importants pour les investisseurs.
La Suisse a déjà connu des événements météorologiques graves. A La Chaux-de-Fonds, en 2023, 60 % des immeubles ont été touchés. A Genève et à Morges, les orages de 2024 ont causé 900 millions de francs de dégâts et 13 victimes. Et, plus récemment, à Blatten avec 90% du village détruit et 300 à 500 millions de dégâts.
 « Nous avons analysé plus de 13 000 immeubles suisses pour évaluer leur exposition aux risques naturels », a expliqué Raphaël Gabella, responsable Suisse romande CIFI. L’étude couvre huit types de risques : chutes de pierres, séismes, avalanches, glissements de surface, tempêtes, grêle, inondations et glissements de terrain.
Les résultats sont éloquents. A Genève, un tiers des immeubles se trouvent dans des zones à risque, principalement en raison du ruissellement. À Berne, 72% des bâtiments sont exposés aux risques, dont certains en lien avec les inondations ou les glissements de terrain. À Lausanne, plus de 80 % des immeubles sont concernés. A Bâle, tous les biens présentent au moins un risque naturel. L’étude révèle aussi que des bâtiments sont dans les situations extrêmes. Ainsi, cinq immeubles sont exposés à un risque élevé d’avalanche, 50 aux chutes de pierres et 200 aux glissements de terrain. « Ces données permettent aux investisseurs de mieux anticiper les coûts potentiels et d’intégrer les risques naturels dans leurs décisions », conclut Raphaël Gabella.
Pour rendre ces informations exploitables, CIFI a enrichi ses outils de valorisation et de gestion de portefeuille. Désormais, les investisseurs peuvent visualiser la valeur et le rendement d’un immeuble, mais aussi son exposition aux risques naturels. Ceux-ci sont intégrés directement dans les évaluations, offrant une vue d’ensemble qui aide à anticiper les coûts financiers et à sécuriser les décisions d’investissement.
Malgré sa bonne tenue, le marché immobilier connaît des tensions structurelles profondes. Le déséquilibre entre l’offre et la demande continue de s’accentuer, dans un contexte où les capacités de construire sont limitées. D’une part, par les contraintes réglementaires, d’autre part, par les oppositions locales.

Valorisations et rendements sous pression

Président du CIFI, Donato Scognamiglio, a abordé la question de l’évolution des investissements immobiliers.
En raison de l’incertitude internationale, les investissements immobiliers évoluent dans un contexte de volatilité accrue. Ainsi, à Dubaï, les valeurs immobilières cotées ont reculé d’environ 34 % dans le contexte de la guerre en Iran.

La Suisse n’est pas épargnée. Les sociétés immobilières cotées y ont également enregistré un recul d’environ 15%.

Sur le marché domestique, le déséquilibre entre l’offre et la demande continue de soutenir les revenus locatifs. « Si l’offre est bloquée, la seule possibilité de réagir dans le marché, c’est le prix », a souligné Donato Scognamiglio. Sur les dix dernières années, l’augmentation atteint déjà 24%, signe d’une accélération récente des prix.

Les investissements immobiliers en Suisse restent soutenus par des fondamentaux solides, mais ils doivent faire face à un environnement financier et économique plus exigeant.

Donato Scognamiglio a conclu sur une note optimiste. « On vit avec des risques. Il ne faut pas avoir peur. Il faut les connaître. »

Caisses de pension: allocation et arbitrages

L’événement s’est terminé par une table ronde sur le thème: caisses de pension, allocation, risque et immobilier. Elle a réuni Marc Fournier, directeur général adjoint de Pittet Associés, Luc Oesch, directeur des finances, des technologies et des services généraux  du Centre patronal, et Grégoire Haenni, Chief Investment Officer de la Caisse de prévoyance de l’Etat de Genève (CPEG).
L’immobilier continue de jouer un rôle central pour les caisses de pension suisses, malgré un contexte international incertain et des rendements sous pression. Avec près de 21% de leur portefeuille investi dans l’immobilier direct, soit environ 250 milliards de francs, les caisses recherchent un rendement net d’au moins 2,5% à 3% pour que l’investissement reste rentable par rapport à leurs engagements.

La gouvernance et la structure des conseils ont été au cœur des discussions. Les intervenants ont souligné l’importance de la diversité tant en âge qu’en profils et compétences. L’expertise immobilière et architecturale a été jugée indispensable.
La professionnalisation des équipes internes et des conseils s’accentue, portée par la consolidation des petites caisses et leur gestion par des institutions professionnelles. 

En matière d’allocation, l’immobilier direct est privilégié pour sa durabilité et la maîtrise des aspects ESG, en particulier social et de gouvernance. Les portefeuilles directs permettent de contrôler la qualité des partenaires et de lancer des initiatives environnementales. Les fonds immobiliers offrent une alternative, mais présentent parfois des frais élevés, une liquidité limitée et une revente rapide souvent complexe. Pour investir efficacement en immobilier direct, une taille critique de 1 à 2 milliards de francs de bilan est nécessaire.
L’allocation optimale dépend donc de la taille de la caisse et de ses objectifs de rendement. Elle combine souvent investissement direct et indirect.
Les caisses doivent aussi composer avec des risques externes tels que l’inflation, la hausse des taux et les contraintes réglementaires croissantes, qui réduisent leur flexibilité. Elles disposent de trois leviers pour s’adapter aux risques structurels grandissants: augmenter les cotisations, réduire les prestations ou compter sur l’immigration.
Cette édition du CIFI Real Estate Investment Event s’est terminée avec un excellent déjeuner cocktail.