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À l'heure où les propriétaires et investisseurs doivent composer avec la transition énergétique, les évolutions réglementaires, la pression sur les rendements et des arbitrages patrimoniaux de plus en plus complexes, une simple estimation de valeur ne suffit plus. Comment déterminer s'il faut conserver, rénover, développer ou céder un actif ? Comment mesurer le potentiel réel d'un immeuble au-delà de sa valeur actuelle ?
Dans cet entretien, Christian Studer de BN Conseils, expert en estimations immobilières, avec un brevet fédéral, et Architecte EPFL, explique pourquoi l'analyse stratégique immobilière est devenue un véritable outil d'aide à la décision. De l'évaluation des risques à l'analyse des scénarios, en passant par les enjeux ESG, les potentiels de développement et l'exécution des décisions, découvrez comment une approche à 360° permet de transformer des choix complexes en une feuille de route claire, rationnelle et créatrice de valeur.
L’objectif d’une analyse stratégique immobilière n’est pas de produire “un rapport de plus” mais de réfléchir profondément sur divers axes afin d’obtenir un rapport synthétique complet servant de feuille de route pour toute décision à venir. C’est de transformer une décision immobilière initialement complexe, en une décision claire, rationnelle et assumée.
Dans un environnement devenu plus incertain, transition énergétique, pression réglementaire, arbitrages patrimoniaux, tension sur les rendements, la qualité de la décision est souvent le principal facteur de création (ou de destruction) de valeur.
Concrètement, une analyse stratégique sert à éviter les décisions subies (déclenchées par l’urgence, la contrainte ou un conseil partiel), et à redonner au propriétaire ou à l’investisseur une vision structurée: où sont les risques, où sont les leviers, quels scénarios sont crédibles, et lequel est cohérent l’objectif patrimonial.
Aux deux, et c’est précisément l’intérêt. Pour un vendeur/propriétaire, l’analyse sert souvent à trancher: Investir ou céder? Rénover ou arbitrer? Conserver ou repositionner? Et surtout dans quel calendrier et avec quelle logique. Pour un acheteur, c’est une lecture de “réalité”: non seulement la valeur actuelle, mais les investissements nécessaires, les risques, la liquidité future, et le potentiel réellement activable.
Et non, ce n’est pas réservé aux “gros”. Chez BN Conseils, la clientèle est explicitement mixte: privés, institutionnels et publics, et l’intérêt des institutionnels confirme que même de grandes structures recherchent une vision centralisée et transversale.
Je dirais: une méthode structurée et reproductible… appliquée de manière unique à chaque actif.
Notre approche est formalisée (“analyser, arbitrer, exécuter, puis, si pertinent, structurer une transaction”), et elle repose sur des étapes claires.
Mais, dans les mandats, l’analyse est adaptée aux besoins du mandant: un rapport peut d’ailleurs préciser que l’auditeur “certifie que cette analyse est unique et adaptée aux besoins du mandant”. Chez BN Conseils chaque analyse est unique et répond aux attentes singulières du mandant.
Autrement dit: la colonne vertébrale est standard, mais l’intelligence est sur‑mesure.
Notre cœur historique est l’immobilier d’investissement (immeubles de rendement, actifs à potentiel, foncier à développer).
Mais l’approche n’est pas limitée au résidentiel: nous travaillons aussi sur des actifs mixtes et des bâtiments d’activité, et nous suivons explicitement des segments comme les surfaces de bureaux (avec lectures de marché et implications stratégiques).
Ce qui compte, ce n’est pas l’étiquette “résidentiel vs commercial”, c’est la même question de fond: quel est le meilleur scénario rationnel pour cet actif, ici et maintenant?
Justement: elle a de la valeur tout au long du cycle de vie. BN Conseils s’est construite comme une cellule qui “ajoute de la valeur tout au long du cycle de vie d’un actif immobilier”: acquisition, conservation, rénovation, repositionnement/développement, arbitrage, cession/vente, avec la même logique: décider avant d’agir.
Et c’est aussi ce qui différencie une simple estimation d’une démarche stratégique: on ne photographie pas seulement le présent, on oriente la trajectoire.
Je réponds très simplement, sans polémique: Wüest Partner et CIFI sont d’excellents acteurs, mais ils ne font pas le même métier.
Eux produisent principalement des datas et une évaluation (un chiffre, basé sur des méthodes reconnues et des données de marché). Wüest Partner explique d’ailleurs les principes et méthodes d’évaluation, et souligne que la durabilité/ESG pèse de plus en plus dans la valeur. CIFI se positionne aussi comme expert en données de marché et évaluations immobilières.
Notre valeur ajoutée et notre complémentarité, c’est que nous faisons l’étape d’après, et souvent l’étape d’avant: 1) Relier ce chiffre à la réalité technique, énergétique, réglementaire et opérationnelle (capex, faisabilité, calendrier, risques). 2) Comparer des scénarios 360°(conserver/rénover/développer/céder) et montrer leur impact sur valeur, liquidité, risques et cohérence patrimoniale. 3) Rendre la décision exécutable, grâce à une capacité de pilotage/AMO et, si pertinent, de transaction structurée.
En résumé: un modèle vous dit “combien”. Une analyse stratégique vous dit “quoi faire, pourquoi, dans quel ordre, avec quel risque, et à quelle condition cela crée réellement de la valeur.”
Nous travaillons avec les deux, mais une analyse sérieuse intègre généralement une visite (parties communes, échantillons de logements, constats visuels), complétée par l’analyse documentaire (plans, baux, charges, historique, diagnostics, etc.).
Un exemple de rapport peut préciser la date de visite, la nature de l’inspection (visuelle), et ses limites (éléments non visibles, extrapolations nécessaires si tous les logements ne peuvent pas être visités).
Je préfère donner un prix et un délai après un cadrage: taille de l’actif, qualité des données disponibles, profondeur de scénarios attendue. Notre promesse, c’est un livrable utile à la décision, pas une facturation standardisée au mètre carré.
Deux réponses honnêtes: 1) Cela dépend du périmètre: un pré‑diagnostic d’orientation n’a pas le même effort qu’une analyse complète multi‑scénarios avec chiffrage de travaux, état locatif prévisionnel et potentiel de développement. 2) Chez BN Conseils, il existe aussi une logique d’offres graduées: par exemple, des formats “opinion de prix” ou “étude de potentiel” peuvent être proposés en mode sans engagement, tandis qu’une expertise immobilière certifiante (engageant l’expert, utile pour financement/succession/litige, etc.) est un mandat formel.
Oui, et la demande est portée par deux dynamiques: transition énergétique et besoin d’arbitrage patrimonial. L’essor de BN Conseils est d’ailleurs présenté comme le reflet d’une “forte croissance du marché” sur ces sujets.
Ce que les clients en retirent, c’est surtout: une feuille de route éclairée (quoi faire, dans quel ordre), une capacité à centraliser des enjeux multi‑métiers (technique, financier, juridique, énergétiques), et un arbitrage qui évite le piège classique: faire des travaux “au fil de l’eau”, trop tard, ou sans cap, et perdre de la valeur, du temps et de l’énergie.
“360°” signifie: aucun angle mort sur ce qui fait réellement la valeur et le risque d’un actif.
Dans notre méthode, l’étape “Analyser” intègre explicitement: état technique et énergétique, cadre réglementaire, performance économique, potentiel de développement, objectifs patrimoniaux du propriétaire.
Et cette logique se retrouve dans la description de BN Conseils: un “rapport 360° combinant performance technique, énergétique, financière et réglementaire” pour arbitrer entre rénovation, revalorisation ou vente.
On commence par distinguer deux notions: 1) Potentiel “des droits à bâtir” (ce qui est autorisé/plausible: zonage, gabarits, contraintes, etc.) 2) Potentiel “économique” (ce qui est finançable et monétisable: capex, loyers, vacance, liquidité, calendrier).
Dans un rapport d’étude, l’objectif peut inclure explicitement: état du bâtiment, analyse énergétique et travaux associés, étude du potentiel de développement de nouveaux droits à bâtir, analyse de l’état locatif et du potentiel de valorisation, et estimation des coûts de rénovation.
Ensuite, l’intégration dans le prix passe par des méthodes d’évaluation usuelles (valeur de rendement, DCF, etc.): certaines banques privées rappellent par exemple que la valeur de rendement capitalise les revenus locatifs, et que le DCF projette des flux futurs en intégrant revenus, travaux et valeur terminale.
Traduction simple: on chiffre le potentiel en scénarios (capex + trajectoire locative + risque), puis on voit ce que cela donne, on analyse ces différents potentiels en lien avec leur valeur respective et selon une méthode cohérente avec l’actif et le marché.
Oui, il est intégré, parce qu’il est devenu un facteur de valeur, de risque et de liquidité, pas un supplément moral.
Wüest Partner souligne que la durabilité prend une importance croissante dans l’évaluation immobilière, et pose explicitement la question de l’influence de l’ESG sur la valeur.
EY Switzerland va plus loin: les critères ESG ont une influence majeure sur la valeur marchande et doivent être pris en compte (approches additive, intégrative, scénarios).
En Suisse, la dynamique est aussi portée par les investisseurs: l’UNIL (CRML) a publié une évaluation ESG de véhicules immobiliers suisses (PRESS scores), en rappelant le poids énergétique du secteur et l’intérêt croissant des acteurs pour des métriques robustes.
Et côté BN Conseils, l’approche est explicitement articulée autour des risques de transition énergétique, de la valorisation durable, et des enjeux réglementaires/énergétiques intégrés à la décision.
Sur “est‑ce demandé?”: Les institutionnels l’expriment souvent explicitement (reporting, stratégie, risque). Les privés eux ne disent pas toujours “ESG”, mais ils demandent exactement la même chose sous d’autres mots: valeur future, coûts à venir, attractivité, capacité à louer/vendre sans décote.
C’est une question saine, et la réponse tient en un principe: un mandat, un mandant, une neutralité documentée.
Dans des rapports, BN Conseils peut attester de sa “parfaite neutralité et impartialité dans le cadre de la présente étude”. Et l’entité est décrite comme “indépendante” tout en étant intégrée au Groupe, avec une posture de cellule stratégique transversale.
Enfin, nos dirigeants et l’entreprise mettent en avant l’éthique, la rigueur et l’appartenance à des associations professionnelles aux standards élevés (SIA, REG A, RICS, CEI, etc.), ce qui structure aussi la posture et les attentes de transparence.
Le risque de conflit n’est pas lié au fait d’avoir une lecture buy‑side ou sell‑side; il est lié au manque de clarté sur qui est le mandant et quel est l’objectif. Notre cadre, c’est la neutralité de l’analyse au service du processus décisionnel du mandant et la transparence sur le rôle.
Dans l’immobilier, l’action est visible. Mais c’est la décision qui crée la valeur. Notre métier, c’est d’éviter les décisions coûteuses ou la stagnation destructrice de valeur et de rendre les bonnes décisions exécutables et profitables.
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