«Im Immobilienbereich ist das Handeln sichtbar. Doch tatsächlich schafft die Entscheidung den Wert»

In einer Zeit, in der Eigentümer und Investoren mit der Energiewende, regulatorischen Entwicklungen, Renditedruck und immer komplexeren vermögensstrategischen Abwägungen konfrontiert sind, reicht eine einfache Wertschätzung nicht mehr aus. Soll man eine Immobilie halten, sanieren, weiterentwickeln oder veräussern? Und wie lässt sich das tatsächliche Potenzial eines Gebäudes über seinen aktuellen Wert hinaus beurteilen?

In diesem Interview erläutert Christian Studer, Immobilienbewerter mit eidgenössischem Fachausweis und Architekt EPFL bei BN Conseils, weshalb die strategische Immobilienanalyse zu einem echten Instrument der Entscheidungsunterstützung geworden ist. Von der Risikobeurteilung über die Szenarioanalyse bis hin zu ESG-Fragen, Entwicklungspotenzialen und der Umsetzung von Entscheiden zeigt er auf, wie ein 360°-Ansatz komplexe Fragestellungen in eine klare, rationale und wertschöpfende Roadmap überführt.

Was sind die Ziele einer strategischen Immobilienanalyse, und wozu dient sie?

Das Ziel einer strategischen Immobilienanalyse besteht nicht darin, «noch einen weiteren Bericht» zu erstellen. Es geht vielmehr darum, verschiedene Achsen vertieft zu durchdenken, um eine umfassende und zugleich prägnante Entscheidungsgrundlage zu schaffen, die als Roadmap für alle künftigen Entscheide dient.

Sie verwandelt eine ursprünglich komplexe Immobilienentscheidung in einen klaren, rationalen und tragfähigen Entscheid.

In einem unsicherer gewordenen Umfeld, geprägt von Energiewende, regulatorischem Druck, vermögensstrategischen Abwägungen und Renditedruck, ist die Qualität der Entscheidung häufig der wichtigste Faktor für Wertschöpfung oder Wertvernichtung.

Konkret hilft eine strategische Analyse dabei, Entscheidungen zu vermeiden, die aus Zeitdruck, aufgrund von Zwängen oder auf Basis einer nur partiellen Empfehlung getroffen werden. Sie verschafft Eigentümern oder Investoren eine strukturierte Sicht: Wo liegen die Risiken, wo die Hebel, welche Szenarien sind glaubwürdig, und welches davon steht im Einklang mit dem Vermögensziel?

Für wen ist sie nützlich: Käufer oder Verkäufer? Private oder institutionelle Investoren?

Für beide Seiten. Genau darin liegt ihr besonderer Nutzen.

Für Eigentümer oder Verkäufer hilft die Analyse häufig dabei, grundlegende Fragen zu klären: investieren oder veräussern? Sanieren oder neu gewichten? Halten oder repositionieren? Und vor allem: in welchem Zeitrahmen und mit welcher Logik?

Für Käufer liefert sie eine Realitätsprüfung: nicht nur des aktuellen Werts, sondern auch der notwendigen Investitionen, der Risiken, der künftigen Liquidität und des tatsächlich aktivierbaren Potenzials.

Und nein, sie richtet sich nicht nur an «grosse» Marktteilnehmer. BN Conseils arbeitet ausdrücklich mit einer gemischten Kundschaft: privaten, institutionellen und öffentlichen Auftraggebern. Gerade das Interesse institutioneller Investoren bestätigt, dass auch grosse Organisationen eine zentrale und bereichsübergreifende Sichtweise suchen.

Sollte man ein Standardmodell bevorzugen oder die spezifische Methodik von BN Conseils?

Ich würde sagen: eine strukturierte und reproduzierbare Methodik, die auf jedes einzelne Objekt individuell angewendet wird.

Unser Ansatz ist formalisiert: analysieren, abwägen, umsetzen und, falls sinnvoll, eine Transaktion strukturieren. Er beruht auf klaren Etappen.

In den Mandaten wird die Analyse jedoch auf die Bedürfnisse des Auftraggebers zugeschnitten. Ein Bericht kann ausdrücklich festhalten, dass der Prüfer bestätigt, dass diese Analyse einzigartig und auf die Bedürfnisse des Mandanten abgestimmt ist. Bei BN Conseils ist jede Analyse individuell und entspricht den spezifischen Erwartungen des Auftraggebers.

Anders gesagt: Das Grundgerüst ist standardisiert, die eigentliche Analyse ist massgeschneidert.

Betrifft dies nur Renditewohnliegenschaften oder auch Gewerbe-, Büro- und andere Immobilien?

Unser historischer Schwerpunkt liegt bei Immobilienanlagen, also bei Renditeliegenschaften, Objekten mit Potenzial und zu entwickelnden Grundstücken.

Unser Ansatz beschränkt sich jedoch nicht auf Wohnimmobilien. Wir arbeiten auch mit gemischt genutzten Objekten und Betriebsliegenschaften und verfolgen ausdrücklich Segmente wie Büroflächen, inklusive Marktanalysen und strategischer Implikationen.

Entscheidend ist nicht die Etikette «Wohnen oder Gewerbe». Entscheidend ist die Grundfrage: Welches rationale Szenario ist für dieses Objekt hier und heute das beste?

Ist sie nur beim Kauf oder Verkauf nützlich oder auch in anderen Phasen?

Gerade darin liegt ihr Wert: Sie ist über den gesamten Lebenszyklus hinweg relevant.

BN Conseils wurde als Einheit aufgebaut, die während des gesamten Lebenszyklus eines Immobilienobjekts Mehrwert schafft: beim Erwerb, während der Haltedauer, bei Sanierungen, bei Repositionierungen oder Entwicklungen, bei Abwägungsentscheiden sowie bei der Veräusserung oder dem Verkauf. Die Logik bleibt stets dieselbe: entscheiden, bevor man handelt.

Genau darin unterscheidet sich eine strategische Vorgehensweise von einer einfachen Schätzung: Man fotografiert nicht nur die Gegenwart, sondern richtet die künftige Entwicklung aus.

Warum nicht einfach Wüest Partner oder CIFI beiziehen? Was ist der Mehrwert?

Ich antworte sehr einfach und ohne Polemik: Wüest Partner und CIFI sind ausgezeichnete Akteure, aber sie üben nicht denselben Beruf aus.

Sie liefern in erster Linie Daten und Bewertungen: einen Wert, basierend auf anerkannten Methoden und Marktdaten. Wüest Partner erläutert selbst die Bewertungsprinzipien und -methoden und weist darauf hin, dass Nachhaltigkeit und ESG einen immer grösseren Einfluss auf den Wert haben. CIFI positioniert sich ebenfalls als Experte für Marktdaten und Immobilienbewertungen.

Unser Mehrwert und unsere Komplementarität bestehen darin, dass wir den Schritt danach und häufig auch den Schritt davor leisten:

1) Wir verknüpfen den ermittelten Wert mit der technischen, energetischen, regulatorischen und operativen Realität eines Objekts (Capex, Umsetzbarkeit, Zeitplan, Risiken).

2) Wir vergleichen verschiedene 360°-Szenarien (halten, sanieren, entwickeln oder verkaufen) und zeigen deren Auswirkungen auf Wert, Liquidität, Risiken und die langfristige Vermögensstrategie auf.

3) Wir machen Entscheide umsetzbar, dank unserer Kompetenzen im Projektmanagement und in der Bauherrenberatung sowie gegebenenfalls in der strukturierten Transaktionsbegleitung.

Kurz gesagt: Ein Modell sagt Ihnen, «wie viel». Eine strategische Analyse sagt Ihnen, «was zu tun ist, warum, in welcher Reihenfolge, mit welchem Risiko und unter welchen Bedingungen dadurch tatsächlich Wert geschaffen wird».

Wie läuft eine Analyse in der Praxis ab? Vor Ort oder anhand von Plänen?

Wir arbeiten mit beidem. Eine seriöse Analyse umfasst in der Regel eine Besichtigung vor Ort, einschliesslich allgemeiner Gebäudebereiche, Stichproben in Wohnungen oder Mietflächen und visueller Feststellungen. Ergänzt wird dies durch eine Dokumentenanalyse: Pläne, Mietverträge, Nebenkosten, historische Unterlagen, Diagnosen und weitere relevante Dokumente.

Ein Bericht kann beispielsweise das Besichtigungsdatum, die Art der Inspektion, etwa visuell, sowie ihre Grenzen festhalten: nicht sichtbare Elemente oder notwendige Extrapolationen, wenn nicht alle Wohnungen besichtigt werden konnten.

Was kostet eine solche Analyse, und wie lange dauert sie?

Preis und Dauer nenne ich lieber nach einer ersten Eingrenzung: Grösse des Objekts, Qualität der verfügbaren Daten und gewünschte Tiefe der Szenarien. Unser Versprechen ist ein entscheidungsrelevantes Ergebnis, keine standardisierte Verrechnung pro Quadratmeter.

Es gibt zwei ehrliche Antworten:

1) Es hängt vom Umfang ab. Eine erste Orientierung erfordert nicht denselben Aufwand wie eine vollständige Analyse mit mehreren Szenarien, Kostenschätzung der Arbeiten, prognostiziertem Mieterspiegel und Entwicklungspotenzial.

2) Bei BN Conseils gibt es auch abgestufte Angebote. Formate wie eine «Preisindikation» oder eine «Potenzialstudie» können beispielsweise unverbindlich angeboten werden, während eine zertifizierte Immobilienexpertise, die den Experten bindet und etwa für Finanzierung, Nachlass oder Streitfälle nützlich ist, ein formelles Mandat darstellt.

Wird eine solche Analyse nachgefragt, und welchen Nutzen ziehen die Kunden daraus?

Ja. Die Nachfrage wird von zwei Dynamiken getragen: von der Energiewende und vom Bedarf an vermögensstrategischen Abwägungen. Das Wachstum von BN Conseils wird denn auch als Ausdruck einer starken Marktdynamik in diesen Themenfeldern beschrieben.

Der Nutzen für die Kunden liegt vor allem in einer fundierten Roadmap: Was ist zu tun, und in welcher Reihenfolge? Hinzu kommt die Fähigkeit, technische, finanzielle, rechtliche und energetische Fragestellungen zentral zu bündeln, sowie eine Entscheidungsgrundlage, die eine klassische Falle vermeidet: Arbeiten laufend, zu spät oder ohne klare Richtung auszuführen und dadurch Wert, Zeit und Energie zu verlieren.

Strategische 360°-Analyse: Was bedeutet das konkret?

360° bedeutet: keine blinden Flecken bei den Faktoren, die den Wert und das Risiko eines Objekts tatsächlich bestimmen.

In unserer Methodik umfasst der Schritt «Analysieren» ausdrücklich: den technischen und energetischen Zustand, den regulatorischen Rahmen, die wirtschaftliche Performance, das Entwicklungspotenzial und die Vermögensziele des Eigentümers.

Diese Logik findet sich auch im Leistungsbeschrieb von BN Conseils wieder: ein 360°-Bericht, der technische, energetische, finanzielle und regulatorische Performance kombiniert, um zwischen Sanierung, Aufwertung oder Verkauf fundiert abzuwägen.

Wie bestimmt und beziffert man ein Potenzial, um es in den Preis einzubeziehen?

Zunächst unterscheiden wir zwei Begriffe:

1) Das baurechtliche Potenzial: Was ist gemäss Zonenvorschriften, Ausnützungsziffern, Volumen- und Bauvorschriften zulässig oder plausibel?

2) Das wirtschaftliche Potenzial: Was lässt sich unter Berücksichtigung von Investitionskosten, Mietpotenzialen, Leerstandsrisiken, Liquidität und Zeithorizont tatsächlich finanzieren, entwickeln und vermarkten?

In einer Studie kann das Ziel ausdrücklich Folgendes umfassen: Zustand des Gebäudes, energetische Analyse und damit verbundene Arbeiten, Prüfung des Entwicklungspotenzials neuer Baurechte, Analyse des Mieterspiegels und des Wertsteigerungspotenzials sowie Schätzung der Renovationskosten.

Die Integration dieses Potenzials in den Preis erfolgt anschliessend über gängige Bewertungsmethoden wie Ertragswert- oder DCF-Methoden. Bestimmte Privatbanken weisen beispielsweise darauf hin, dass der Ertragswert die Mietzinseinnahmen kapitalisiert und der DCF künftige Cashflows unter Einbezug von Erträgen, Arbeiten und Endwert projiziert.

Einfach gesagt: Man beziffert das Potenzial in Szenarien, also Capex, Mietentwicklung und Risiko, betrachtet die verschiedenen Potenziale im Zusammenhang mit ihrem jeweiligen Wert und wendet eine Methode an, die zum Objekt und zum Markt passt.

Ist ESG integriert? Wird es nachgefragt oder ist es den Kunden letztlich egal?

Ja, ESG ist integriert, weil es zu einem Faktor für Wert, Risiko und Liquidität geworden ist und kein moralischer Zusatz ist.

Wüest Partner weist darauf hin, dass Nachhaltigkeit bei Immobilienbewertungen an Bedeutung gewinnt, und stellt ausdrücklich die Frage nach dem Einfluss von ESG auf den Wert.

EY Switzerland geht weiter: ESG-Kriterien haben einen erheblichen Einfluss auf den Marktwert und müssen berücksichtigt werden, etwa über additive, integrative oder szenariobasierte Ansätze.

In der Schweiz wird die Dynamik zusätzlich von Investoren getragen. Die Universität Lausanne (CRML) hat ESG-Bewertungen für Schweizer Immobilienvehikel veröffentlicht und dabei an das energetische Gewicht des Sektors sowie an das wachsende Interesse der Akteure an robusten Kennzahlen erinnert.

Bei BN Conseils ist der Ansatz ausdrücklich auf Risiken der energetischen Transformation, nachhaltige Wertsteigerung sowie regulatorische und energetische Fragestellungen ausgerichtet, die in den Entscheid integriert werden.

Wird ESG nachgefragt? Institutionelle Anleger formulieren dies häufig ausdrücklich: Reporting, Strategie, Risiko. Private Eigentümer sagen nicht immer «ESG», stellen aber letztlich dieselben Fragen mit anderen Worten: künftiger Wert, kommende Kosten, Attraktivität sowie Fähigkeit, ohne Abschlag zu vermieten oder zu verkaufen.

Sie arbeiten sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite. Entsteht dadurch kein Interessenkonflikt?

Das ist eine berechtigte Frage. Die Antwort beruht auf einem einfachen Grundsatz: ein Mandat, ein Auftraggeber, eine dokumentierte Neutralität.

In ihren Berichten kann BN Conseils ihre vollständige Neutralität und Unparteilichkeit im Rahmen der jeweiligen Studie bestätigen. Die Einheit wird zudem als unabhängig beschrieben, auch wenn sie in die Gruppe integriert ist, mit der Haltung einer bereichsübergreifenden strategischen Einheit.

Darüber hinaus betonen die Verantwortlichen und das Unternehmen Ethik, Sorgfalt und die Zugehörigkeit zu Berufsverbänden mit hohen Standards, darunter SIA, REG A, RICS und CEI. Auch dies prägt die Haltung und die Erwartungen an Transparenz.

Das Risiko eines Interessenkonflikts entsteht nicht dadurch, dass man eine Buy-Side- oder Sell-Side-Sicht einnimmt. Es entsteht dann, wenn unklar ist, wer der Auftraggeber ist und welches Ziel verfolgt wird. Unser Rahmen ist die Neutralität der Analyse im Dienst des Entscheidungsprozesses des Auftraggebers sowie Transparenz über unsere Rolle.

Im Immobilienbereich ist das Handeln sichtbar. Doch tatsächlich schafft die Entscheidung den Wert. Unsere Aufgabe besteht darin, kostspielige Fehlentscheide oder wertvernichtenden Stillstand zu vermeiden und die richtigen Entscheidungen umsetzbar und wirtschaftlich erfolgreich zu machen.