Nachhaltigkeit zwischen Risiko, Kosten und Wert: Die neue Logik der Immobilieninvestition

In der Immobilienwirtschaft verschieben sich die Massstäbe für Wert und Performance spürbar. Nachhaltigkeit entwickelt sich dabei zunehmend von einer ergänzenden Perspektive zu einem integralen Bestandteil der strategischen Steuerung von Immobilienanlagen. Investitionsentscheide werden heute stärker danach beurteilt, wie robust und zukunftsfähig Objekte über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg aufgestellt sind. Damit rücken Fragen nach Kapitalallokation, Priorisierung von Massnahmen und dem Zusammenspiel von ökologischen und ökonomischen Zielen in den Fokus.

Welche Konsequenzen sich daraus für Investoren ergeben und wie sich diese Anforderungen in der Praxis umsetzen lassen, erläutert Christoph Leitgeb, Director Sustainability bei Wüest Partner AG, im Interview.

Zwischen geopolitischen Spannungen, volatilen Energiemärkten und regulatorischen Entwicklungen bewegen sich Immobilieninvestoren heute in einem deutlich unsichereren Umfeld. Verändert das die Art und Weise, wie Nachhaltigkeit in Investmententscheidungen integriert werden sollte?

Ja, klar – wobei sich nicht nur der Stellenwert von Nachhaltigkeit verändert hat, viel stärker auch bereits integraler Bestandteil in verschiedenen Entscheidungen und Prozessen geworden ist und auch das Verständnis von Risiko und Performance insgesamt sich deutlich verändert hat. Wir sehen eine deutlich engere Verknüpfung externer Faktoren mit der operativen und finanziellen Performance von Immobilien. Geopolitische Entwicklungen zeigen, wie schnell sich Energiepreise verändern können. Für Immobilien mit hoher Abhängigkeit von fossilen Energieträgern hat dies direkte Auswirkungen auf Cashflows und letztlich auch auf die Bewertung. Energieeffiziente Gebäude weisen hingegen stabilere Kostenstrukturen und robustere Renditeprofile auf. Nachhaltigkeit wird damit vom Add-on zum integralen Bestandteil der Risikobetrachtung.

Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit heute konkret in der Risiko- und Investmentanalyse von Immobilien?

Im Kern ist Nachhaltigkeit heute ein Indikator für verschiedene Risikodimensionen: regulatorische Verschärfungen und Anforderungen, steigende Energie- und Betriebskosten, zukünftiger CAPEX-Bedarf sowie Liquiditäts- und Marktrisiken. Letztere zeigen sich etwa in der steigenden Nachfrage von institutionellen Investoren nach nachhaltigen Objekten. In Summe ist ESG – also die strukturierte Betrachtung von Umwelt- (Environmental), sozialen (Social) und Unternehmensführungs-Aspekten (Governance) – kein reines Nachhaltigkeitsreporting-Thema mehr, sondern zentral für die finanzielle Risikoanalyse und Investmentstrategie.

Warum wird die Kapitalallokation im Kontext von Dekarbonisierung und Nachhaltigkeit zur zentralen Herausforderung für Investoren?

Letztlich war es das schon immer, es ist im Umfeld der Tiefzinsphase vielleicht weniger stark ins Gewicht gefallen oder aufgefallen. Und so hat sich der Fokus in der Wahrnehmung klar verschoben: Wertschöpfung entsteht heute weniger durch zusätzliche Investitionen, sondern durch deren gezielte Steuerung der richtigen Massnahmen zum richtigen Zeitpunkt. Der Investitionsbedarf ist weiterhin enorm – allein in der Schweiz beläuft er sich bis 2050 auf bis zu rund 200 Milliarden CHF. für umfassende energetische Sanierungen des Wohngebäudebestands mit etwa 930’000 Gebäuden.

Entscheidend ist daher nicht die Höhe des Kapitaleinsatzes, sondern wie dieses Kapital optimal eingesetzt wird.

Die Herausforderung liegt darin, dass Investitionen sehr unterschiedliche Wirkungen entfalten. Manche Massnahmen verbessern primär die CO₂-Bilanz, andere wirken stärker auf den Cashflow oder die Wertentwicklung der Liegenschaft. Gleichzeitig beeinflusst jede Investition mehrere Dimensionen parallel – Ertragskraft, Betriebskosten, Rendite, Risiko und auch die langfristige Wertentwicklung – und diese stehen in Wechselwirkung.

Das macht die Allokationsentscheidung komplex: Eine Massnahme kann kurzfristig den Cashflow belasten, gleichzeitig aber langfristig Risiken reduzieren und den Wert steigern. Solche Effekte lassen sich mit klassischen, eindimensionalen Entscheidungslogiken kaum abbilden.

Deshalb braucht es heute integrierte Entscheidungsmodelle, die diese Zusammenhänge gesamthaft betrachten und vergleichbar machen. Nur so können Investoren fundiert priorisieren und sicherstellen, dass Kapital dort eingesetzt wird, wo es sowohl ökologisch als auch wirtschaftlich den grössten Beitrag leistet.

Zeigt sich das bereits in den Marktwerten von Immobilien?

Ja, zunehmend differenziert. Unsere Analysen zeigen, dass Investoren für eine fossil beheizte Liegenschaft im Durchschnitt rund 4% weniger bezahlen als für eine vergleichbare nachhaltig beheizte Liegenschaft – bei ansonsten gleichen Eigenschaften, insbesondere hinsichtlich der Erträge.

Das zeigt, dass der Markt diese Unsicherheit auch vor dem Hintergrund transitorischer Risiken bereits einpreist. Für Investoren ist aber vor allem die zeitliche Dimension entscheidend: wann wird der zukünftige CAPEX realisiert, welche Auswirkungen hat das auf die Ertragskraft und Betriebskosten und wie verändert sich das Risikoprofil meiner Liegenschaft über die Haltedauer. Hier ist es zentral, Markt- und Bewertungswissen mit Nachhaltigkeit zu verknüpfen – etwas, das wir durch unsere 40-jährige Erfahrung gezielt einbringen.

Und wie sieht das ganz konkret aus?

Unser Ansatz ist, finanzielle und nachhaltige Perspektiven konsequent zu verzahnen – von der Datenbasis bis zur Entscheidungsunterstützung. Mit über 40 Jahren Erfahrung in Bewertung und Marktanalyse können wir Nachhaltigkeitsfaktoren in einen marktnahen Kontext setzen. Wir verknüpfen Markt- und Bewertungsdaten mit ESG-Informationen und übersetzen diese in finanzielle Auswirkungen – inklusive physischer und transitorischer Risiken und langfristiger Marktveränderungen. Ein zentrales Instrument ist hierbei unser RE ESG Plus Rating, das auf Objekt- und Portfolioebene eingesetzt wird. Es kombiniert standardisierte Daten mit objektspezifischen Informationen und beurteilt Immobilien anhand von bis zu rund 120 Indikatoren. Das Rating ist seit 2023 von GRESB anerkannt und damit international anschlussfähig. Der Mehrwert liegt vor allem in der Anwendung: Es ist skalierbar und liefert konkrete Handlungsempfehlungen, etwa zu möglichen Massnahmen oder zur Verbesserung der ESG-Performance. Im nächsten Schritt nutzen wir unsere «Optimizer Technology», um unter Einbezug der individuellen Zielgrössen – wie Cashflow, Rendite, Nachhaltigkeit, Investitionsplanung und Zeithorizont – verschiedene Szenarien zu simulieren und deren Auswirkungen auf Objekt- und Portfolioebene transparent darzustellen.

Und diese Ergebnisse fliessen dann in Investitionsentscheidungen auf Eigentümerseite ein?

Genau. In der Praxis sehen wir häufig, dass durch optimierte Investitionsplanung sehr deutliche CO₂-Reduktionen möglich sind – ohne wirtschaftliche Einbussen. Oft gehen diese sogar mit Wertsteigerungen einher. Das zeigt, dass ökologische und ökonomische Ziele gezielt kombiniert werden können. Hier setzen wir mit unserem Verständnis von Wertimpact an: Wir analysieren, welche ESG-Faktoren tatsächlich wertrelevant sind – etwa über Mietprämien, geringere Leerstände oder niedrigere Risikoprämien.

Was bedeutet diese Entwicklung konkret für Eigentümer und Investoren – sowohl in der Argumentation als auch in der praktischen Umsetzung von Investitionsentscheidungen?

Die Anforderungen an Transparenz und Nachvollziehbarkeit sind deutlich gestiegen. Einerseits ist es infolge der verschiedenen Anforderungen eine grosse Herausforderung, den Wald vor lauter Bäumen noch zu sehen und die richtigen Entscheidungen zu treffen, andererseits müssen Investoren heute klar aufzeigen können, warum bestimmte Massnahmen priorisiert werden und welchen Einfluss sie auf Rendite, Risiko und Klimaziele haben. In der Praxis bedeutet das, den Fokus stärker auf den Vergleich und die Priorisierung von Massnahmen zu legen. Entscheidend ist nicht nur, was umgesetzt wird, sondern wann und in welcher Reihenfolge. Die Fähigkeit, Investitionen systematisch zu vergleichen und in eine konsistente Entscheidungslogik zu überführen, wird damit zum zentralen Erfolgsfaktor.

Wüest Partner • Immoday.ch