Equitim – eine Lösung, um den Schweizer Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen?

Die Fondation Equitim kann Mieten anbieten, die 15–20% unter dem Marktpreis liegen. Nun gilt es, Aufklärungsarbeit zu leisten, um die Gemeinden als Eigentümerinnen von Grundstücken zu überzeugen. Die Investoren sind bereits überzeugt, denn sie können bei diesen sehr langfristigen Investitionen auf einen stabilen Cashflow und einen klar messbaren ESG-Impact zählen.

Die Immobilienmarkt-Gleichung ist einfach: Auf der einen Seite steht ein stagnierendes Landangebot, was unter anderem auf das Raumplanungsgesetz zurückzuführen ist. Auf der anderen Seite steht eine rasant wachsende Nachfrage, denn die Schweizer Bevölkerung ist in den letzten 40 Jahren um 50% gewachsen und benötigt natürlich auch entsprechend mehr Wohnraum. Die Folge: Die Grundstückspreise schiessen in die Höhe – und mit ihnen die Mieten. Während die Grundstückskosten vor dreissig Jahren etwa 20% des Immobilienpreises ausmachten, sind es heute in den begehrtesten Lagen oft mehr als 50%.

Die Lösung? Umdenken. Zum Beispiel, indem man das Land aus der Gleichung herausnimmt. Genau das schlägt die Fondation Equitim vor. Und ihre Argumente beginnen allmählich auch die Gemeinden zu überzeugen, die die letzten Eigentümerinnen grosser, gut gelegener Baugrundstücke sind. Wir sprachen mit Clément Lambert, dem Betriebsleiter der Stiftung.

Clément Lambert, erklären Sie uns kurz die Fondation Equitim.

Die 2015 gegründete Anlagestiftung Equitim vereint Pensionskassen unter einem einfachen Konzept: die Finanzierung bezahlbarer und nachhaltiger Wohnungen im Rahmen einer langfristigen Partnerschaft mit den Gemeinden. Die Stiftung investiert in Projekte für bezahlbaren Wohnraum, die in Partnerschaft mit öffentlichen Landeigentümern – hauptsächlich über Baurechte – durchgeführt werden.

Wie gross ist der Immobilienbestand von Equitim heute und welche Ambitionen hat die Stiftung?

Zählt man die bereits in Betrieb genommenen Immobilien, die sich noch im Bau befindlichen Immobilien und die Projekte in der Entwicklungsphase zusammen, dann sind es Stand Ende 2025 rund 30 Gebäude und mehr als 700 Wohnungen. Der Trend der letzten drei Jahre lässt ein Investitionswachstum zwischen 50 und 100 Millionen Franken pro Jahr erwarten.

Sie versichern, Mieten anbieten zu können, die 15–20% unter dem Marktpreis liegen, ohne dabei Abstriche bei der Qualität, der Nachhaltigkeit oder den Interessen der verschiedenen Parteien zu machen. Was ist Ihr Geheimnis?

Ein Hauptgrund für hohe Mieten ist der Grundstückspreis. Mit dem Baurecht (selbstständiges und dauerndes Recht, SDR) verfügen wir jedoch über einen sehr wirkungsvollen Hebel, um diesen Kostenfaktor zu beeinflussen. Hinzu kommt unser bewährtes Vorgehen beim Bauen: Equitim arbeitet mit lokalen Unternehmen aus der Region oder dem Kanton zusammen. So können wir nicht nur ein Qualitätsniveau gewährleisten, von dem die Mieterinnen und Mieter profitieren, sondern auch die langfristige Nachhaltigkeit der Liegenschaft sicherstellen, mit Baurechten einer Laufzeit von 90 bis 100 Jahren.

Funktioniert das in der Praxis? 

Bei den von uns errichteten Gebäuden liegen die Mieten unter dem Marktpreis, zum Teil sogar sehr deutlich. Wir haben auch Grossprojekte, die zeigen, dass sich grosse Volumen an Wohnraum schaffen lassen, ohne den Grundsatz der Erschwinglichkeit für die Mittelschicht aus den Augen zu verlieren. 

Wie kommen die Investoren bei solchen Projekten auf ihre Kosten?

Die Stiftung umgeht die Spekulation, indem sie die Grundstücke nicht erwirbt. So erhalten die Investoren eine sehr langfristige Visibilität für eine Anlage, deren Struktur oft wirtschaftlich effizienter und politisch besser akzeptiert ist.

Für institutionelle Anleger, die Stabilität, ESG-Impact und eine lange Laufzeit suchen, ist das eine stimmige Lösung. Zudem können sie davon ausgehen, dass die Qualität der Immobilien mit ihrer starken ESG-Ausrichtung und die Sicherheit des Modells über einen langen Zeitraum hinweg für einen stabilen Cashflow sorgen werden. Die Warteliste der Investoren, die gerne in die Stiftung eintreten würden, beweist das Interesse an unserem Ansatz.

Wenn die von Ihnen vorgeschlagene Lösung so effizient ist – für die Mietparteien ebenso wie für die Gemeinden und die Investoren –, warum ist sie dann nicht bekannter?

Dieses zurückhaltendere, aber zweifellos auch robustere Modell erfordert wahrscheinlich mehr Aufklärungsarbeit. Es beruht auf echter Präzisionsarbeit: Zunächst müssen wir die Bedürfnisse der Gemeinden verstehen, um dann gemeinsam mit ihnen massgeschneiderte Lösungen zu erarbeiten. Oft ist es auch nötig, zu erklären, dass Rendite und Gemeinwohl kein Widerspruch sind. 

Mehr Aufklärungsarbeit bedeutet auch, mehr Zeit für die Überzeugungsarbeit aufzuwenden.

Ja, dieser Ansatz braucht Zeit. Das macht ihn jedoch weder weniger effizient noch weniger relevant. Im Gegenteil: Mit der Erläuterung der Projekte wächst auch ihre Sichtbarkeit. Unsere grosse Stärke ist zudem, dass wir rasch und zu 100% mit Eigenmitteln investieren können. Man darf nicht vergessen, dass von der Grundstückssuche über politische Entscheidungen, Wettbewerbe, Genehmigungen, Einsprüche und manchmal auch Rekurse mehrere Jahre vergehen können, bevor ein Projekt auf dem Gelände sichtbar wird.

Vor drei Jahren sagten Sie, Sie seien mit mehreren Gemeinden im Gespräch, um die Zahl Ihrer Projekte zu vervielfachen. Ist das tatsächlich geschehen? 

Ja, es gab grosse Fortschritte. Vor allem die Möglichkeit, das Eigentum an den Grundstücken zu behalten und gleichzeitig Projekte umzusetzen, die sie alleine oft nur schwer stemmen könnten, überzeugt die Gemeinden. Ein weiterer Pluspunkt ist, dass wir eine Komplettlösung anbieten: von der Finanzierung über die Entwicklung und den Betrieb bis hin zu Nachhaltigkeit und erschwinglichen Mieten. 

Wo harzt es noch?

Die Entwicklung wird weniger durch das Modell selbst gebremst als durch die Verfahrensdauer, die Komplexität vor Ort und manchmal die politische Zurückhaltung angesichts von Lösungen, die von den gewohnten Schemen abweichen.  

Finden Sie bei den Politikerinnen und Politikern Gehör, wenn Sie Ihre Lösung mit ihnen diskutieren? 

Sie hören heute besser zu als noch vor ein paar Jahren, weil die Wohnungsnot mittlerweile so offensichtlich ist, dass sie nicht mehr ignoriert werden kann. Die Politik ist interessiert, weil Equitim keinen ideologischen Diskurs führt, sondern eine konkrete Lösung vorschlägt: Grundstücke erhalten, mit dem Baurechtsmodell einen Rahmen setzen, Wohnungen mit tieferen Mieten sowie öffentliche Infrastrukturen bauen und dabei einen bestimmten Qualitätsanspruch erfüllen. Das ist ein pragmatischer Win-Win-Vorschlag.  

Sie hören Ihnen zu, aber sind sie auch überzeugt? 

Einige kennen dieses Partnerschaftsmodell noch nicht. Doch je mehr solcher Projekte realisiert werden, desto greifbarer wird das Modell. Sobald man fertiggestellte und übergebene Projekte mit tatsächlich tieferen Mieten und einer seriösen Unternehmensführung vorweisen und zeigen kann, dass sie eine reale finanzielle Performance erbringen und die Partnerschaften mit den Gemeinden funktionieren, ändert sich der Charakter der Diskussion. Dann spricht man nicht mehr von einem Versprechen, sondern von Präzedenzfällen, und man kann eine Referenzliste vorweisen, die mehr sagt als tausend Worte. Ja, wir können überzeugen, auch über den Kanton Waadt hinaus. Inzwischen haben wir auch Projekte in Freiburg und Neuenburg.

Die Redaktion • Immoday.ch