Bordier & Cie Lausanne: «Nous proposons entre 4 et 10% d'immobilier titrisé à nos clients privés»

Oui, les banques privées suisses proposent de l'immobilier titrisé à leurs clients. Mais avec plusieurs contraintes: de l'immobilier suisse, essentiellement résidentiel, et pour une part contenue de leur portefeuille. C'est que, malgré ses atouts (un actif solide, qui prend de la valeur sur le long terme, avec des rendements sûrs), l'immobilier titrisé possède aussi quelques handicaps pour les clients des banques privées: une réelle volatilité, comme on l'a vu après la remontée des taux en 2022, une faible liquidité et des agios élevés pour les fonds les plus recherchés.

Les fonds immobiliers aimeraient élargir leur clientèle, trop concentrée sur les seuls institutionnels. Avec en ligne de mire la clientèle des banquiers privés. Ça tombe bien, puisque, quand on interroge ces derniers, ils avouent s'intéresser de plus en plus à l'immobilier titrisé. Nous avons posé la question à Cyril Saulnier, plus de 30 ans d'expérience dans le secteur, aujourd’hui responsable de Bordier & Cie Lausanne.

Cyril Saulnier, l'immobilier, c'est un actif qui intéresse vos clients privés?

C'est souvent une part importante de leur portefeuille, mais on parle ici de leur logement principal et leurs résidences secondaires. Certains possèdent aussi, en direct, de l'immobilier de rendement, mais c’est plus rare.

L’immobilier titrisé, ça les intéresse aussi?

Une partie des clients qui possèdent de l'immobilier de rendement ne veulent plus s'occuper de la gestion de leurs immeubles, en particulier avec l'arrivée de toutes les nouvelles contraintes de durabilité. C'est quand même un actif très contraignant. Pour bien le gérer, il faut quasiment être professionnel. En outre, si vous gérez en direct vos immeubles, vous pouvez être considéré comme un professionnel, ce qui, du point de vue de la fiscalité, change complètement la donne pour le propriétaire, tant pour les revenus tirés de ses biens immobiliers que pour d'éventuelles plus-values. Sans compter, à terme, tous les problèmes successoraux. Bref, dans ce cas, nous pouvons conseiller à ces clients de faire un « swap ».

Et pour les clients qui n'ont pas d'immobilier de rendement en direct?

Pour eux, c'est-à-dire la plus grande partie de nos clients, l'immobilier titrisé est un actif parmi d'autres, qui permet de diversifier les risques et qui promet un revenu stable, plus élevé aujourd'hui que celui des obligations. Donc oui, à ce titre, l'immobilier titrisé les intéresse.

Ils vous font directement la demande?

La plupart du temps, la proposition vient de nous. Quand nous déterminons avec le client l'allocation optimale de ses actifs, nous proposons une part entre 4% et 10% d'immobilier titrisé. Qui, aujourd'hui, a tout à fait sa place dans un portefeuille.

Certains en demandent plus?

Ça peut arriver, mais c'est rare. Certains clients aguerris, qui ont, par exemple, vu les plus-values que l'on peut réaliser lors des IPO des fonds immobiliers non cotés, nous ont demandé de participer à des augmentations de capital avant l'introduction en bourse.

C'est possible?

Dans ce cas, nous mettons nos spécialistes sur le dossier pour voir s'il y a des parts sur le marché et à quelles conditions. Mais de telles demandes restent vraiment très rares.

Quand vous proposez de l'immobilier titrisé à vos clients, quels sont les avantages que vous mettez en avant?

Il y a les arguments de diversification dans un actif solide, qui sur le long terme, en Suisse, a toujours pris de la valeur; la fiscalité avantageuse si vous possédez des parts d'un fonds immobilier direct; la stabilité du rendement, qui se substitue aujourd'hui, pour beaucoup de nos clients, au rendement obligataire. Actuellement, si vous gardez du cash, les taux d'intérêt à court terme sont bas, voire négatifs, les rendements réels des obligations sont quasi nuls; ne reste alors presque que l'immobilier pour offrir un rendement intéressant, régulier et assez sûr.

Et les inconvénients?

D'abord les problèmes de liquidité dans certains cas, ce qui limite souvent nos propositions d'investissement à quelques fonds seulement; ensuite le niveau très élevé des agios des fonds d'immobilier résidentiel, en particulier pour les fonds les plus recherchés, dont la prime tutoie parfois 60% ! Et finalement la volatilité des parts. Nous rappelons à nos clients que l'immobilier titrisé n'est pas sans risque: c'est un actif volatil qui dépend beaucoup du niveau des taux d'intérêt. On l'a vu en 2022 avec la remontée des taux, suivie rapidement par la chute des agios des fonds immobiliers, ce qui a refroidi l'enthousiasme de beaucoup d'investisseurs privés. On leur parle aussi des TER qui sont souvent élevés pour les fonds de placement immobiliers et pas vraiment transparents.

Quel type d'immobilier conseillez-vous à vos clients?

Essentiellement de l'immobilier résidentiel, parfois mixte, en francs suisses, sur l'arc lémanique. C'est une région que nous connaissons bien, où la demande va rester supérieure à l'offre sur le long terme, ce qui soutient les prix.

Pas d'immobilier commercial?

Certes, les agios des fonds commerciaux sont nettement moins élevés que ceux des fonds résidentiels, mais l'immobilier commercial est un secteur assez compliqué, très dépendant de la santé de quelques entreprises, avec un risque clairement plus élevé. Donc, à moins d'une demande expresse de leur part, nous ne le conseillons pas à nos clients.

Pas d'immobilier étranger non plus?

Les risques d'investir dans l'immobilier d'un pays que l'on ne connaît pas sont énormes. Sans parler des risques de change par rapport au franc suisse. Cela devient beaucoup plus spéculatif et ce n'est pas ce que recherchent nos clients quand ils choisissent de mettre une part d'immobilier titrisé dans leur portefeuille.

La Rédaction • Immoday.ch