«Le loyer à ne pas dépasser? C’est celui que plus personne n’accepte»

À Zurich, le loyer proposé pour certains appartements neufs est si élevé que ces biens ne trouvent pas preneur. Malgré un taux de vacance de 0,1%. Ce qui pose la question de la fixation du loyer maximal, entre la volonté du propriétaire de maximiser le potentiel de son bien et ce qui est acceptable par le marché. Et comme il n'y a pas de formule mathématique pour le déterminer, il faut s'appuyer sur la connaissance fine du marché que possèdent les gérances. Les conseils de Jean-Jacques Morard, CEO de la régie de Rham pour ne pas «brûler» son bien sur le marché. 

Dans le contexte de pénurie actuelle de logements résidentiels, avec des taux de vacance qui atteignent les planchers — 0,1% à Zurich! — certains propriétaires ont tendance à exagérer quand ils fixent le loyer de certains biens neufs.

La presse alémanique a beaucoup parlé ces dernières semaines de la tour Oerlikon One (l'ancien Swissôtel), où une vingtaine d'appartements de luxe étaient encore vides fin 2025. Avec un loyer de 7'200 francs par mois pour un 3 pièces et demi, un plafond semble avoir été atteint.

Le Tages-Anzeiger révèle aussi que  de l'autre côté de la gare d'Oerlikon, une quarantaine d'appartements du nouveau projet Living Eleven sont toujours libres, même si ici les loyers sont un poil moins cher. Mais quand même: 6'400 francs par mois pour un 4 pièces et demi, et 2'200 francs par mois pour un 1 pièce et demi.

Ce qui interroge: comment fixe-t-on un loyer maximal qui soit acceptable par le marché? Nous avons posé la question à Jean-Jacques Morard, CEO de la régie de Rham, une des plus importantes et des plus anciennes de Suisse.

Jean-Jacques Morard, y a-t-il réellement un loyer maximal qu'il ne faudrait pas dépasser?

Oui et non! Nous sommes dans un marché libre qui est basé sur l’offre et la demande. Le loyer à ne pas dépasser, c’est celui que plus personne n’accepte!

Ça arrive?

Oui, ça arrive. Nous avions été mandatés pour la location d’un appartement «rooftop» à Lausanne dont le loyer avait été imposé par le propriétaire zurichois qui pensait, à tort, que le marché de Lausanne était comparable à celui de Zurich. Nous avions estimé ce logement à 11'000 francs par mois et le propriétaire en voulait 20'000 francs! Le cas s’est résolu après de nombreux mois de vacance et des baisses multiples de prix pour finaliser un contrat de bail à un prix inférieur à notre estimation initiale.

Concrètement quel a été le loyer final?

Selon mes souvenirs aux alentours de 9'500 francs. 

Un propriétaire doit donc toujours écouter sa gérance?

Évidemment! Blague à part, nous connaissons vraiment bien notre marché et, dans ce cas, le bien avait été brûlé sur le marché, avec comme conséquence que la dévaluation qui en a résulté a abouti à un loyer plus bas que ce que nous aurions atteint si nous l’avions commercialisé au juste prix dès le départ.

S'il y a un loyer maximum à ne pas dépasser, comment le calcule-t-on?

Lorsque nous fixons des loyers libres élevés, nous cherchons toujours le haut de la limite du marché, pour réaliser tout le potentiel du bien immobilier, mais nous nous assurons aussi qu’un pourcentage acceptable de la demande nous permette de pouvoir louer le bien. Il existe des outils d'analyse pour nous aider, mais il n'y a pas de formule mathématique pour calculer cette limite. Nous la déterminons grâce à notre connaissance fine du marché, région par région, commune par commune, ville par ville, quartier par quartier et rue par rue. Ce n’est pas une science exacte, car chaque bien présente des caractéristiques différentes, le rendant unique.

Donc le loyer n'est pas uniquement dépendant du taux de vacance.

La pénurie pèse lourdement sur le niveau des loyers, effectivement. Mais la fixation d’un loyer tient naturellement compte des critères de chaque bien, comme la surface habitable, les services, la qualité de l'immeuble, le quartier, le dynamisme économique de la région, etc.

D'accord, mais avec la pénurie actuelle de logements, on pourrait aussi se dire qu'un bien va de toute manière trouver un locataire, quel que soit le niveau du loyer.

Non, la pénurie n’est pas synonyme d’un marché sans limites. Certes, les candidats sont contraints d’accepter des loyers plus élevés à cause de la pénurie, mais la plupart des locataires se fixent des limites à ne pas dépasser. Quel que soit le ménage, le ratio loyer brut/salaire net doit également être respecté! Seuls les logements très exclusifs qui présentent des caractéristiques extraordinaires peuvent supporter des loyers «hors marché», mais ils sont rares et ne représentent pas la réalité du marché locatif.

Concrètement, vous, en tant que gérance, que conseillez-vous au propriétaire?

Nous sommes des mandataires et nous devons fournir les prestations prévues dans le contrat de gérance. Il est donc de notre responsabilité de suivre les instructions de nos clients propriétaires. Toutefois, nous avons également la responsabilité de rendre les clients attentifs aux risques liés à l’application de loyers trop élevés. Il y a évidemment des risques de vacance sur le court terme, mais également de baisse ultérieure des revenus locatifs sur le plus long terme en cas de changement de locataire. Nous devons également sensibiliser les propriétaires sur les risques de contestation de loyer initial ou de dégât d’image, pour eux et pour nous, si nous profitons de manière spéculative de la situation du marché.

En Suisse, pour du neuf, le propriétaire peut-il fixer le loyer qu'il veut?

En droit suisse, le Code des obligations offre une protection contre les loyers abusifs. Par exemple, le loyer ne doit pas offrir un rendement exagéré au propriétaire. Donc, s'il est trop élevé, il existe toujours un risque que le locataire conteste son loyer initial et demande au juge une révision basée sur le rendement ou en invoquant un prix d’achat de l’immeuble manifestement exagéré.

Ça arrive souvent?

Dans les faits, les cas de contestation sont assez rares car les locataires sont encore majoritairement respectueux des accords conclus. Je considère donc que le marché est généralement équilibré. Les cas de loyers trop élevés que vous évoquez restent du domaine de l’exception et ne sauraient refléter le marché locatif suisse.

Avec l'immobilier commercial, c'est la même problématique?

Le marché du commercial répond à des critères très différents du résidentiel. L’offre dépasse actuellement la demande. Nous devons donc appliquer des loyers attractifs qui ne peuvent pas s’appuyer sur un principe de pénurie.

Et dans ce cas, comment déterminez-vous le loyer?

Les statistiques et les outils de comparaison dont on dispose nous permettent de coller précisément au marché. Je relève aussi que le marché de l’immobilier commercial repose moins sur des considérations subjectives et émotionnelles. Les entreprises qui cherchent à se loger connaissent très bien le marché et fondent leur recherche sur des critères objectifs et principalement économiques.

Autrement dit, pour l'immobilier commercial, c'est le locataire qui a le pouvoir et pas le propriétaire?

Dans le domaine commercial, l’abondance de l’offre confère naturellement aux locataires une capacité de négociation accrue. Notons que les négociations ne portent pas uniquement sur le niveau du loyer, mais également sur les coûts d’aménagements intérieurs, la durée du bail, la flexibilité en termes de résiliation ou d’autres conditions annexes.

On constate, par exemple à Lausanne, que des propriétaires refusent de baisser les loyers commerciaux. Ils préfèrent des locaux vides pour ne pas pénaliser la valeur de leur immeuble. Dans ce cas de figure, que conseillez-vous au propriétaire?

En tant que régisseur et ancien collaborateur d’une société immobilière cotée en bourse, je comprends le mécanisme qui consiste à éviter de pénaliser la valeur de l’immeuble en réduisant son état locatif théorique, base de calcul pour l’évaluation. C'est le libre choix du propriétaire. En tant qu’individu qui fait son shopping à Lausanne, Genève, Berne ou Zurich, je regrette l’appauvrissement de l’offre commerciale des centres villes, notamment lié à cette pratique de certains propriétaires. En ma qualité d’acteur de l’économie immobilière, j’aurais donc tendance à encourager nos clients à faire quelques concessions sur le niveau des loyers pour garantir une location des surfaces disponibles dans des délais «acceptables», mais aussi dans l’esprit de contribuer à l’attractivité des villes.

Quelle est la réaction des propriétaires d'immobilier commercial si vous leur proposez de baisser le loyer?

Dans la grande majorité des cas, les propriétaires que nous conseillons acceptent les réductions de loyer que nous leur proposons. À l’exception de certains propriétaires titrisés, les autres sont plus sensibles à percevoir des revenus, même légèrement réduits, pour garantir des cash-flows et éviter des pertes importantes de revenus.

Dans un contexte où les initiatives contre les loyers que l'on dit abusif se multiplient, l'attitude de certains propriétaires n'est-elle pas contre-productive?

Effectivement, quand certains propriétaires fixent des loyers si hauts que leurs biens ne trouvent pas preneur, ça donne du grain à moudre aux défenseurs des locataires et à tous ceux qui dénoncent la spéculation immobilière. Ce qui est dommage, car la grande majorité des propriétaires immobiliers joue le jeu.

La Rédaction • Immoday.ch