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Pourquoi la titrisation immobilière ?
La titrisation immobilière ne couvre encore qu’une petite partie du parc immobilier suisse, mais avec un taux de progression réjouissant. En effet la titrisation immobilière offre des avantages considérables à toutes les parties concernées.
Les véhicules d’investissement immobilier ont en général un horizon d’investissement à long terme, ce qui implique la nécessité de maintenir la valeur du portefeuille d’immeubles dans la durée, en texte clair d’en assurer l’entretien régulier et la rénovation grâce à une gestion professionnelle. Ceci est bien sûr bénéfique pour les locataires, dont la proportion est très élevée dans notre pays. Il est nécessaire de pouvoir leur offrir des logements en quantité et qualité appropriées, et à en assurer le maintien dans la durée.
Pour les investisseurs, les véhicules de placements immobiliers permettent d’allouer les souvent abondantes liquidités à une entité le plus souvent régulée ou surveillée, avec un profil de risque clairement identifiable, et produisant des revenus réguliers en francs suisses, ce dernier élément revêtant une importance toute particulière pour les investisseurs institutionnels suisses du domaine de la prévoyance. L’effet de diversification amené par un large portefeuille constitue également un facteur de réduction des risques sans réduire pour autant la rentabilité attendue.
Pour les propriétaires d’immobilier direct, qu’ils soient institutionnels ou privés, le transfert d’un portefeuille immobilier dans un véhicule titrisé permet de rendre l’investissement plus liquide et donc plus flexible, notamment en cas de succession. Il permet de réduire les soucis de la gestion tout en conservant des revenus attractifs et profitant des éventuelles plus-values.
Les thèmes relatifs au climat et aux facteurs ESG en général sont en haut de l’agenda pour presque tous les acteurs. Les immeubles sont source d’une grande partie des émissions de CO2. La bonne gestion d’un parc immobilier dans cette dimension peut amener avec le temps une contribution déterminante aux objectifs fixés par notre Gouvernement. La transparence demandée aux placements collectifs contribuera certainement à faire des progrès dans cette direction.
Pourquoi COPTIS ?
Le processus de lancement d’un véhicule de placement immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Les exigences et les contraintes imposées par la loi et la réglementation, la complexité et la longueur du processus d’autorisation pour plusieurs catégories de placements en font un parcours du combattant. A ceci s’ajoute une quantité de nouvelles dispositions dont les acteurs doivent comprendre la portée et gérer la mise en œuvre au sein de leur organisation, ce qui va peser lourd sur leurs ressources humaines et financières. Par ailleurs la structure fédéraliste de notre fiscalité rend la tâche très lourde, fort complexe et d’un coût parfois confiscatoire. COPTIS a pour mission de défendre les intérêts de ses membres en mettant à leur disposition une veille réglementaire pour anticiper et essayer de mieux comprendre ce qui va les impacter. Les groupes de travail s’emparent ensuite des sujets les plus importants et fournissent aux membres des lignes directrices, voire un support pour la mise en place. L’Association organise des partages d’expériences autour de ces sujets, et convie également les représentants des autorités pour échanger avec eux. COPTIS est consultée lors de la préparation de nouvelles dispositions, ce qui lui permet de faire passer les préoccupations et les demandes de ses membres. L’association, au bénéfice d’une solide crédibilité qui en fait un acteur respecté, a établi de très bonnes relations avec les partenaires les plus importants pour le développement de son activité.
La formation de nos membres n’est pas oubliée et fait l’objet d’un programme de formation (Immocapital) mené en étroite collaboration avec l’USPI. Quant au Guide pratique des placements collectifs immobiliers (Schulthess, 2019) soutenu par COPTIS, il rencontre un succès réjouissant auprès de tous les professionnels de la titrisation immobilière.
Nos membres se répartissent tout le long de la chaîne de création de valeur dans le processus de titrisation immobilière. En tant que direction de fonds, banque dépositaire, gestionnaire, avocat, auditeur, évaluateur, gérant immobilier, consultant ou prestataire de services ils apportent leur contribution à une part très importante des activités de titrisation immobilière en Suisse. A titre d’exemple, les « big four » qui sont tous membres de COPTIS couvrent de leurs compétences une très large part de la branche, de même que les principales études d’avocats.
Pourquoi devenir membre ?
Pour rejoindre un cercle de professionnels qui se réunit autour des problèmes et des opportunités de notre branche d’activité avec le but de faire progresser cette dernière. COPTIS souhaite un cadre réglementaire et fiscal solide, mais qui ne soit pas rédhibitoire et permette de garder du savoir-faire et des postes de travail en Suisse. A cet égard le tour favorable que prend le projet de L-QIF (Limited Qualified Investors Funds) permet d’espérer que ces nouvelles solutions de véhicules non-régulés mais opérés par des entités régulées amélioreront le time-to-market. Et une plus grande flexibilité permettra de matérialiser et valoriser l’innovation qui fleurit également dans le domaine immobilier !