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Non seulement les fonds non cotés ont fait preuve d'une belle résistance durant les turbulences boursières, mais, en plus, et c'est assez rare pour être noté, ils affichent une meilleure performance que les fonds cotés depuis le début de l'année (respectivement +1,76% et -0,5%), avec, en outre, une volatilité toujours nettement plus faible. Malgré cette performance plusieurs véhicules veulent quitter ce segment et prévoient une introduction en bourse dans les prochains mois. Essentiellement pour chercher plus de liquidité.
Début avril a été particulièrement difficile pour les bourses, même si le marché a connu une forte reprise en fin de mois. Dans ce contexte, les véhicules d'immobilier titrisé ont joué leur rôle défensif. Et en particulier les fonds non cotés, qui ont traversé ces turbulences avec une certaine sérénité comme le résume l'Immo Desk de la BCV. En effet, ces derniers ont grappillé +0,34% au mois d'avril alors que l'indice SWIIT a enregistré une performance négative de -2,38% et le SMI une baisse de -3,7%. Cette bonne tenue des fonds non cotés s'observe d’ailleurs depuis le début de l'année, puisqu'ils affichent une performance positive de +1,76% (et un agio moyen qui s'élève désormais à +1,61%), alors que les fonds cotés sont en baisse de -0,51% (pour un agio moyen qui se tasse à +29%, selon SFP). Notons quand même que les véhicules d’immobilier titrisé qui ont le mieux résisté aux turbulences d’avril sont les sociétés immobilières, en hausse de +15,9% depuis le début de l’année (pour plus de précisions sur ces dernières, rendez-vous à l'article qui leur est consacré).
Quelques belles performances depuis le début de l'année
Cette belle performance des fonds non cotés s'ajoute à leur grand atout traditionnel, une volatilité qui reste faible, aux alentours de 4% (plus du double pour les véhicules immobiliers cotés), ce qui n'est pas négligeable pour les investisseurs, surtout durant des séances aussi agitées que celles de début avril.
Par ailleurs, plusieurs fonds ont réalisé de belles performances depuis le début de l'année, en particulier ceux qui ont annoncé leur volonté d'entrer en bourse (nous revenons plus en détails sur ces opérations ci-dessous). Avec, en tête, MobiFonds Swiss Property (+10,85% depuis janvier), suivi de Comunus SICAV (+8,17%).
Mais ils ne sont pas les seuls, puisque UNIM – Union Immobilière Suisse affiche une hausse de +5,81% et Mountain Resort Real Estate Fund SICAV de +4,95%.
Dans tous ces cas, c'est une performance supérieure à celle du SMI (+4,2% fin avril).
Trois fonds vont quitter le segment des non cotés
Comme nous l'avons mentionné, l'univers des fonds non cotés va connaître d'importants changements ces prochains mois, avec trois IPO annoncées.
D'abord celle de Comunus SICAV (avec, actuellement, une capitalisation d'un peu moins de 500 millions de francs), dont nous avons déjà parlé, toujours prévue pour le courant de l'été. Normalement, cette IPO devrait être précédée d'une augmentation de capital.
C'est un peu le même chemin que va suivre PURE Swiss Opportunity REF: d’abord une augmentation de capital, d'environ 25 millions de francs, début juin également, puis, au deuxième semestre 2025, une introduction en bourse, malgré sa petite taille. En effet, aujourd'hui les fonds pèse un peu moins de 110 millions de francs, avec un agio légèrement positif, selon l'Immo Desk de la BCV.
Mais la grande opération récemment annoncée, c'est la cotation de MobiFonds Swiss Property, prévue pour le premier semestre 2026, un fonds qui pèse plus d'un milliard de francs.
Le problème du manque de liquidité des fonds non cotés
Il est intéressant de revenir sur les raisons qui poussent MobiFonds Swiss Property à entrer en bourse. En effet, les responsables du fonds ne sont pas satisfaits de sa performance, une perte annualisée d'environ -1% ces trois dernières années, selon le rapport mensuel de l'Immo Desk de la BCV, malgré une assez forte reprise depuis le début de l'année (+10,85%).
Pour le fonds, cette piètre performance s'explique principalement par la négociabilité toujours limitée des parts. "Le positionnement dans le segment hors Bourse s’est révélé difficile, notamment depuis le revirement de tendance sur le front des taux d’intérêt. Les investisseurs ont en effet de plus en plus privilégié les placements immobiliers basés sur la VNI ou les fonds immobiliers cotés et suffisamment liquides."
Bref, le fonds estime qu'avec une introduction en bourse, qui lui permettra par ailleurs de s'adresser aussi aux investisseurs privés, il pourra "améliorer durablement la liquidité des parts du fonds", et peut-être aussi améliorer son agio qui n'est aujourd'hui que de 12,3%, ce qui relativement élevé pour un fonds non coté (c'est d'ailleurs l’agio le plus élevé de tout cet univers, composé de 23 véhicules et pesant actuellement un peu plus de 14 milliards de francs) mais en fin de compte assez faible pour un fonds essentiellement résidentiel, et de toute manière bien en dessous de la moyenne des fonds côtés (29%, selon SFP).
Rédaction • Immoday
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