Panorama des points clés des différents véhicules immobiliers titrisés

Ces dernières années, les différents types de véhicules immobiliers titrisés se sont multipliés. Pour preuve, l'arrivée des L-QIFs. Le problème, c'est que devant cette multiplicité, le promoteur a parfois tendance à se perdre. D'où l'intérêt de ce panorama des caractéristiques des différents véhicules, dressé par David Kral de Solutions & Funds, direction de fonds spécialisée en structuration de fonds.

Depuis l’entrée en vigueur, nous constatons que plusieurs L-QIFs avec investissement direct ou indirect en immobilier ont été lancé en Suisse. Plusieurs autres sont dans le pipeline. Mais quels sont les avantages d'un tel instrument pour un promoteur? Et d'ailleurs, aujourd'hui, devant la multiplication des différents véhicules immobiliers titrisés, quels sont les spécificités de chacun par rapport au fonds de placement immobilier traditionnel (FCP)? David Kral, Director - Business Development & Client Relationship Manager - Head Romandie chez Solutions & Funds SA, a fait l'exercice. Voici ses conclusions.

Fonds commun de placement (FCP)

Le fonds commun de placement (FCP) demeure aujourd’hui le véhicule immobilier le plus répandu. Le FCP peut être ouvert à tous les investisseurs ou se limiter aux investisseurs qualifiés. Il présente les caractéristiques clés suivantes :

• Structure semi-ouverte qui offre aux investisseurs un droit de rachat régulier sur le marché primaire.

• Possibilité d’un marché secondaire (en bourse ou hors bourse), facilitant l’accès à la liquidité et l’échange des parts.

• Avantages fiscaux attractifs, tant au niveau du fonds que des investisseurs.

• Cadre fiscal spécifiquement adapté aux institutions de prévoyance professionnelle ou aux caisses indigènes d’assurance sociale et de compensation, exonérées de l’impôt, notamment via un véhicule relevant de l’article 56j de la LIFD.

• Limitation de l'endettement à un tiers de la valeur vénale, pouvant être portée exceptionnellement jusqu’à la moitié pour une durée limitée lors du lancement.

• Structure relativement peu coûteuse.

SICAV

La SICAV connaît aujourd’hui une popularité croissante auprès des émetteurs des véhicules immobilier. Bien que ce véhicule d’investissement soit plus récent, certaines SICAV ont rapidement atteint une taille significative, confirmant que leurs caractéristiques essentielles sont, dans les grandes lignes, comparables à celles d’un FCP. La SICAV peut être ouverte à tous les investisseurs ou se limiter aux investisseurs qualifiés. Toutefois, la SICAV se distingue par plusieurs spécificités supplémentaires  intéressantes tout en ayant les même caractéristiques qu’un FCP, notamment:

• Un droit de regard des actionnaires investisseurs sur la gestion du véhicule, les actionnaires étant appelés à voter sur la nomination des membres du conseil d’administration, à approuver le résultat et le dividende, ainsi que les modifications du règlement de placement.

• La détention juridique des actifs immobiliers, la SICAV étant inscrite au Registre foncier en tant que propriétaire. Cette caractéristique est loin d’être anodine, puisque, en cas de changement de direction du fonds, les droits de mutation ne s’appliquent pas.

• Le contrôle du produit est renforcé grâce aux actionnaires entrepreneur et au conseil d'administration, ce qui offre une gouvernance supplémentaire.  

• La possibilité de structuration en compartiments, permettant de regrouper, sous une même forme juridique, plusieurs véhicules d’investissement aux stratégies et aux profils d’investisseurs distincts, tout en bénéficiant d’une simplification administrative.

SCmPC

Contrairement au FCP et à la SICAV, la société en commandite de placements collectifs (SCmPC) est un placement collectif fermé avec une limitation du cercle des investisseurs aux investisseurs qualifiés. C'est pourquoi ce véhicule est principalement utilisé pour des projets de développement immobilier et se caractérise par une durée de vie limitée, définie dès son lancement, avec des possibilités de prolongation généralement prévues contractuellement.

Ses principales caractéristiques sont les suivantes:

• Univers d'investissement immobilier plus étendu que celui d'un FCP ou d'une SICAV.

• La possibilité d'investir dans des terrains à bâtir et des projets immobiliers avec des exigences de diversification réduites.

• Distribution des gains différée, les éventuels bénéfices étant en principe distribués uniquement lors de la dissolution de la SCmPC.

• Limites d’endettement plus élevées, offrant une flexibilité financière accrue par rapport aux autres véhicules.

L-QIF

Les FCP, SICAV ou SCmPC peuvent être créés en tant que produits approuvés par la FINMA ou en tant que Limited Qualified Investor Fund (L-QIF). Le L-QIF est autorisé en Suisse depuis 2024. À la fin de l’année 2025, à notre connaissance, seuls deux L-QIF dédiés à la détention de placements immobiliers étaient opérationnels, bien que plusieurs projets soient en cours de développement.

Les principales caractéristiques du L-QIF avec investissement direct en immobilier sont les suivantes:

• Absence d’approbation préalable et de surveillance directe par la FINMA, ce qui constitue l’une de ses spécificités majeures.

• Grande souplesse de mise en place, favorisant une structuration efficace.

• Possibilité d’un marché secondaire, facilitant l’accès à la liquidité et l’échange des parts. Toutefois, il ne peut pas être côté en bourse.

• Accès réservé aux investisseurs professionnels, au sens de la LSFin si le véhicule investit directement dans l’immobilier.

• Large flexibilité en matière de répartition des risques et de restrictions de placement.

• Transactions avec des personnes proches autorisées, sous réserve du respect de conditions définies.

• Univers d'investissement immobilier plus étendu que celui d'un FCP ou d'une SICAV.

• Limitation de l’endettement à 50% de la valeur vénale, offrant un cadre de gestion du risque clairement défini.

La société immobilière

La société d'investissement immobilier est typiquement une société anonyme au sens du CO. Il peut s'agir d'une société d'investissement immobilier cotée en bourse et ouverte à tous les investisseurs. Dans le cas des sociétés non cotées, le cercle des investisseurs est limité aux investisseurs qualifiés. Cependant, elle ne nécessite aucune approbation préalable et n'est pas soumise à la surveillance de la FINMA.

Elle présente notamment les caractéristiques suivantes:

• Univers d'investissement immobilier étendu, avec une grande liberté dans le choix des actifs.

• Limites d'endettement plus élevées, permettant une structure de financement plus flexible.

Fondation de placement

La fondation de placement est un véhicule immobilier titrisé réservé exclusivement aux institutions de prévoyance et d’autres institutions exonérées d’impôt ayant leur siège en Suisse qui servent à la prévoyance professionnelle. Bien qu'elle puisse, à certains égards, s'apparenter à une SICAV en termes de gestion, elle s'en distingue toutefois sur plusieurs points essentiels.

Ses principales caractéristiques sont les suivantes:

• Soumise à autorisation et à la surveillance de la CHS PP, offrant un cadre réglementaire garantissant un haut niveau de sécurité pour les investisseurs.

• Possibilité d’implication des investisseurs dans les décisions stratégiques et la gouvernance du véhicule.

• Absence de cotation en bourse, ce qui limite l'accès à la liquidité.

• Cadre fiscal spécifiquement adapté aux institutions de prévoyance suisses exonérées d'impôt.

• Univers d'investissement immobilier plus étendu que celui d'un FCP ou d'une SICAV.

• Limitation de l'endettement à un tiers de la valeur vénale.

Conclusion

Cette diversité de véhicules immobiliers titrisés permet non seulement aux promoteurs de structurer des solutions alignées sur leurs stratégies et sur les attentes de leurs investisseurs, mais offre également à chaque investisseur la possibilité d’identifier un véhicule en adéquation avec ses objectifs. Toutefois, les spécificités propres à la structure de chaque véhicule peuvent entraîner des implications fiscales distinctes selon le profil de l’investisseur. À ce titre, il est vivement recommandé de recourir à l’accompagnement d’un spécialiste.

La Rédaction • Immoday.ch

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