Für private Eigentümer ist der Swap steuerlich besonders attraktiv

Für Immobilienbesitzer ist die Steuerfrage ein zentraler Faktor bei der Vermögensverwaltung. Aus rein steuerlicher Sicht kann die Übertragung von Immobilien in ein Vehikel indirekter Immobilienanlagen mit steuerbefreiten Ausschüttungen – insbesondere bei geringer Verschuldung – die Nettorendite nach Steuern deutlich verbessern. Ab 2029 dürfte dieser Effekt noch zunehmen, weil der Schuldzinsabzug weitgehend eingeschränkt wird. Hinzu kommt mehr Flexibilität in der Nachlassplanung.

Im Bereich der indirekten Immobilienanlagen steht der Swap derzeit stark im Fokus. Er wird breit diskutiert, seine zahlreichen Vorteile werden hervorgehoben, während seine wenigen Nachteile relativiert werden.

Wie Cindy Monneron-Bertschy, Direktorin von COPTIS, dem Schweizer Verband der Fachleute für Immobilienverbriefung, kürzlich an zwei Diskussionsrunden für private Eigentümer und deren Vermögensberater erläuterte, bleibt der Swap für viele Betroffene jedoch ein wenig durchsichtiges Instrument. Seine konkreten Auswirkungen sowie die technischen und operativen Fragen sind oft zu wenig bekannt.

Ein erheblicher Steuervorteil für wenig verschuldete private Eigentümer

Vor allem die steuerlichen Folgen sind vielen privaten Eigentümern zu wenig bewusst. Dabei ist die Steuerfrage, wie der Anwalt Olivier Klunge ausführte, einer der wichtigsten Treiber von Vermögensrestrukturierungen und von Überlegungen zur Strukturierung von Immobilienvermögen. Zugleich ist die Immobilienbesteuerung besonders komplex.

Diesen Aspekt legte Rechtsanwalt Etienne von Streng ausführlich dar. Sein Fazit ist eindeutig: Aus rein steuerlicher Sicht ist es für einen Immobilienbesitzer mit langfristigem Anlagehorizont vorteilhafter, einen Swap vorzunehmen, als seine Liegenschaften direkt zu halten. Dieser Vorteil dürfte ab 2029 noch grösser werden, wenn die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen stark eingeschränkt wird. Dadurch wird sich die steuerliche Bemessungsgrundlage für private Eigentümer deutlich erhöhen.

Die Steuerbelastung privater Immobilieneigentümer summiert sich

Für private Eigentümer kumulieren sich die Steuern. Zunächst fällt die Einkommenssteuer an, in welche die Erträge aus den Immobilien einfliessen. Der Grenzsteuersatz kann in Genf bis zu 45% erreichen. Hinzu kommt die Vermögenssteuer, die dort bis zu 1% betragen kann. Auch Grundstücksteuern sind in gewissen Kantonen nicht unerheblich.

Zudem prüft die Steuerverwaltung Immobilienverkäufe und -käufe durch Privatpersonen zunehmend genauer. Insbesondere besteht das Risiko einer Umqualifizierung zum gewerbsmässigen Immobilienhändler. «Ein Verkauf oder ein Erwerb wirft in der Regel keine Fragen auf. Bei zwei oder drei aufeinanderfolgenden Transaktionen wird der Fiskus aber wahrscheinlich prüfen, ob eine gewerbsmässige Tätigkeit vorliegt», sagt Etienne von Streng.

Eine solche Umqualifizierung führt naturgemäss zu einer höheren Besteuerung als bei einem privaten Eigentümer. Der Immobiliengewinn gilt dann als steuerbares Einkommen und unterliegt sowohl der Einkommenssteuer als auch den Sozialabgaben – mit einer Belastung von bis zu 55% statt 2% nach 25 Jahren Haltedauer.

Viele dieser Steuern fallen bei Immobilienfonds weitgehend weg

Aus Sicht eines Immobilienvehikels ist die Steuerbelastung deutlich geringer. Sämtliche Kosten sind abzugsfähig, seien es Unterhalt, Abschreibungen oder Schuldzinsen. Dadurch ergibt sich für dieselbe Liegenschaft eine tiefere steuerbare Einkommensbasis, als wenn sie weiterhin direkt von einer Privatperson gehalten würde. Zudem profitieren Immobilienvehikel von einem günstigeren Steuersatz, da sie in Genf einer Gewinnsteuer von rund 15% unterliegen.

Vor allem aber unterliegt der Anleger, der Anteile an einem Vehikel indirekter Immobilienanlagen mit direktem Immobilienbesitz hält, weder der Einkommenssteuer auf Erträge aus Liegenschaften, die der Anlagefonds direkt hält, noch der Vermögenssteuer auf dem Immobilienvermögen des Anlagefonds. Beides wird bereits auf Ebene des Fonds besteuert. Der private Anteilinhaber hat darauf keine zusätzliche Steuer zu entrichten.

Zu beachten ist jedoch, dass diese steuerliche Entlastung nur bestimmte SICAV und bestimmte Fonds betrifft, die Immobilien direkt halten. Sie gilt nicht für Vehikel, die Immobiliengesellschaften halten.

Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass «Personen im Ausland», die Anteile an solchen Fonds halten – sofern die LFAIE dies zuvor zugelassen hat –, nicht der Verrechnungssteuer von 35% auf den ausgeschütteten Erträgen aus den Immobilien dieser Fonds unterliegen. Zudem ist der Verkauf von Fonds- oder SICAV-Anteilen nicht steuerbar.

Beim Swap ist Vorsicht bei Agios und Fondsgebühren geboten

Im Rahmen eines Vermögenstransfers ist die steuerliche Behandlung nicht neutral, erinnert Etienne von Streng. Zu bezahlen sind insbesondere Handänderungssteuern, die vom Kanton erhoben werden, in dem sich die Liegenschaft befindet. Hinzu kommen Grundstückgewinnsteuern, die je nach Haltedauer degressiv ausfallen. Nicht zu vergessen sind die vom Immobilienfonds erhobenen Transaktionskosten, die häufig mehr als 1% des Immobilienwerts betragen.

Ein letzter Punkt – und vielleicht der wichtigste: Die bei Investoren besonders gefragten börsenkotierten Fonds weisen oft ein hohes Agio auf, das heute 50% übersteigen kann. Anders gesagt: Entspricht der Wert der im Rahmen einer Sacheinlage erhaltenen Anteile dem Wert der eingebrachten Liegenschaft, liegt der mit diesen Anteilen verbundene Nettoinventarwert deutlich unter dem Wert der vom privaten Investor eingebrachten Immobilie. Das kann bei der Entscheidung für eine Einbringung ein wichtiger Hemmfaktor sein.

Auf nicht kotierte Fonds setzen, um das Agio zu vermeiden

Die naheliegende Lösung besteht darin, auf nicht kotierte Fonds zu setzen. Dort entspricht der Wert der Anteile dem Nettoinventarwert des Vehikels. Zwar sind solche Fonds qualifizierten Investoren vorbehalten. Doch wie Etienne von Streng betont, liegt die Schwelle relativ tief: bei einem beweglichen Vermögen von 2 Millionen Franken. Damit wird ein privater Eigentümer einer Immobilie im Rahmen eines Swaps in der Regel automatisch als qualifizierter Investor anerkannt.

Ein weiterer Vorteil für private Eigentümer, die auf einen nicht kotierten Fonds setzen: Sie können einen Kapitalgewinn erzielen, sobald dieser Fonds an die Börse geht. Das ist umso interessanter, als der Kapitalgewinn beim späteren Verkauf der Anteile steuerfrei ist.

Ein Vorbehalt bleibt jedoch: Heute ist der Erwerb von Anteilen eines nicht kotierten Fonds durch eine «Person im Ausland» bewilligungspflichtig – eine Folge der Lex Koller. Bei Anteilen eines kotierten Fonds ist dies nicht der Fall.

Am Ende ein Gewinn von mehreren Millionen für Eigentümer, die einen Swap vornehmen

So viel zur Theorie. Was bedeutet das in Zahlen? Etienne von Streng hat die Rechnung anhand einer Liegenschaft mit einem Verkehrswert von 15 Millionen Franken gemacht. Die Immobilie ist mit einer Hypothek von 30% belastet, erzielt einen Bruttomietertrag von 600’000 Franken und verursacht Unterhaltskosten sowie Hypothekarzinsen.

Ohne auf alle Details einzugehen, kommt Etienne von Streng in seinem Beispiel für einen privaten Eigentümer mit Wohnsitz in Genf auf eine Nettorendite auf dem Eigenkapital nach Steuern von 1,2%.

Wenn dieser Eigentümer beschliesst, die Genfer Liegenschaft im Rahmen einer Sacheinlage gegen Anteile eines Fonds mit steuerbefreiten Ausschüttungen zu tauschen, steigt die Nettorendite nach Abzug sämtlicher Kosten auf 2,6%. Hinzu kommen die Zinseszinseffekte, von denen der Inhaber der Fondsanteile potenziell auf der zusätzlichen Renditedifferenz profitieren kann, die ihm gegebenenfalls jedes Jahr ausgeschüttet wird.

Der Unterschied erklärt sich vor allem durch eine tiefere steuerbare Bemessungsgrundlage sowie deutlich tiefere Gewinn- und Kapitalsteuersätze als jene, die ein privater Eigentümer als Einkommens- und Vermögenssteuern zu tragen hätte.

Selbstverständlich muss jede Situation individuell analysiert werden. Das Beispiel zeigt jedoch deutlich, wie stark die Steuerbelastung die Performance eines Immobilieninvestments beeinflussen kann. In gewissen Konstellationen kann die indirekte Haltung über einen Immobilienfonds dazu führen, dass sich die dem Anleger zufliessende Nettorendite mehr als verdoppelt.

Das Halten von Anteilen erleichtert auch die Nachlassplanung

Kurz gesagt: Der steuerliche Vorteil ist schwer zu ignorieren. Sofern keine besondere emotionale Bindung an die Renditeliegenschaften besteht oder deren Verwaltung nicht zur eigentlichen Tätigkeit des Eigentümers und seiner Familie geworden ist, sollte ein Tausch gegen Anteile an Immobilienfonds ernsthaft geprüft werden.

Ein weiterer wichtiger Vorteil des Haltens von Anteilen – und zugleich einer der Gründe, weshalb sich private Eigentümer für eine Sacheinlage entscheiden – liegt in der besseren Nachlassplanung. Es ist deutlich einfacher, Anteile unter Erben zu verteilen, als eine Immobilie in mehrere Teile aufzuteilen. Auch aus steuerlicher Sicht kann dies wesentlich vorteilhafter sein, wie Cindy Monneron-Bertschy festhält.

Denn wer Anteile hält, wird am Wohnsitz des Verstorbenen besteuert – in einem steuergünstigen Kanton unter Umständen gar nicht. Andernfalls kann der Eigentümer das Problem antizipieren, indem er jedes Jahr steuerfreie Schenkungen an seine Kinder oder an den Ehe- beziehungsweise Lebenspartner vornimmt. Im Kanton Waadt sind beispielsweise bis zu 300’000 Franken pro Jahr, pro Elternteil und pro Kind möglich.

Immoday-Redaktion