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Interview
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Ja, die Schweizer Privatbanken empfehlen ihren Kundinnen und Kunden indirekte Immobilienanlagen, allerdings mit Einschränkungen: nur Schweizer Immobilientitel, hauptsächlich Wohnimmobilienanlagen, und nur für einen kleinen Teil ihres Portfolios. Denn indirekte Immobilienanlagen haben trotz ihrer Vorteile – es handelt sich dabei um solide, langfristig an Wert gewinnende Vermögenswerte mit stabilen Renditen – auch einige Nachteile haben: eine reale Volatilität – der Zinsanstieg im Jahr 2022 hat es gezeigt –, eine teilweise geringe Liquidität sowie hohe Agios, vor allem bei den gefragtesten Fonds.
Die Immobilienfonds möchten ihren bisher vorwiegend aus institutionellen Anlegern bestehenden Kundenkreis erweitern. Dabei richten sie ihren Fokus insbesondere auf die Kundschaft der Privatbanken. Das trifft sich gut, denn diese berichten auf Nachfrage von einem wachsenden Interesse an indirekten Immobilienanlagen. Wir haben Cyril Saulnier dazu befragt. Er ist der Leiter der Niederlassung von Bordier & Cie in Lausanne und seit über 30 Jahren im Private Banking tätig.
Cyril Saulnier, sind Immobilien eine Anlageklasse, an der Ihre Privatkundinnen und ‑kunden interessiert sind?
Immobilien machen oft einen grossen Teil ihres Portfolios aus, allerdings handelt es sich dabei um ihre Haupt- und Zweitwohnungen. Einige besitzen auch Renditeimmobilien, aber das ist eher die Ausnahme.
Sind sie auch an indirekten Immobilienanlagen interessiert?
Ein Teil unserer Kundinnen und Kunden, die Renditeliegenschaften besitzen, möchte sich nicht mehr um deren Verwaltung kümmern – insbesondere seit alle diese neuen Nachhaltigkeitsauflagen hinzugekommen sind. Direkte Immobilienanlagen sind sehr anspruchsvoll, da eine gute Verwaltung heute nahezu professionelles Niveau erfordert. Zudem kann die Selbstverwaltung eigener Immobilien als selbständige Erwerbstätigkeit eingestuft werden, was zur Folge hat, dass Einkünfte und allfällige Wertsteigerungen steuerlich anders behandelt werden. Langfristig kommen schliesslich noch die Fragen der Nachlassplanung hinzu. In solchen Fällen können wir einen «Swap» empfehlen.
Und wie sieht es bei denjenigen aus, die keine Renditeimmobilien besitzen?
Für sie – also für den Grossteil unserer Kundschaft – sind indirekte Immobilienanlagen eine Anlageform unter vielen. Sie ermöglicht eine Risikodiversifizierung und verspricht stabile Erträge, die derzeit höher sind als die Renditen von Bundesanleihen. In dieser Hinsicht sind indirekte Immobilienanlagen auch für sie interessant.
Fragen sie Sie von sich aus danach?
Meistens geht der Vorschlag von uns aus. Bei der gemeinsamen Erarbeitung der optimalen Vermögensallokation empfehlen wir in der Regel, vier bis zehn Prozent des Portfolios in indirekte Immobilienanlagen zu investieren. Diese haben heute durchaus ihren Platz in einem Anlageportfolio.
Möchten manche einen höheren Anteil haben?
Das kann vorkommen, ist aber eher selten. Einige erfahrene Kundinnen und Kunden, die gesehen haben, wie stark die Anteile nicht kotierter Immobilienfonds beim Börsengang im Wert gestiegen sind, wollten sich an den Kapitalerhöhungen vor dem Börsengang beteiligen.
Ist das möglich?
In solchen Fällen beauftragen wir unsere Fachleute damit, zu prüfen, ob Anteile auf dem Markt verfügbar sind und zu welchen Konditionen. Solche Aufträge sind jedoch wirklich sehr selten.
Wenn Sie Ihrer Kundschaft indirekte Immobilienanlagen empfehlen, welche Vorteile streichen Sie dann heraus?
Es sind vor allem drei Argumente: die Diversifizierung in einen soliden Vermögenswert, der in der Schweiz bisher langfristig stets an Wert gewonnen hat, die steuerlichen Vorteile von Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz sowie die stabilen Erträge, die heute bei vielen die Obligationenerträge ersetzen. Die Geldmarktzinsen sind derzeit niedrig oder sogar negativ und die Realrenditen von Bundesanleihen sind praktisch gleich null. Es bleiben also praktisch nur noch die Immobilienanlagen, die eine attraktive, regelmässige und relativ sichere Rendite bieten können.
Und die Nachteile?
Zunächst wäre hier die Liquidität zu nennen, die in einigen Fällen sehr gering ist, sodass sich unsere Anlagevorschläge oft auf nur wenige Fonds beschränken. Dann weisen viele Wohnimmobilienfonds ein sehr hohes Agio auf, bei den sehr beliebten Fonds erreicht es mitunter fast sechzig Prozent! Schliesslich ist da noch die Volatilität der Anteile. Wir weisen unsere Kundschaft stets darauf hin, dass indirekte Immobilienanlagen nicht risikofrei sind. Es handelt sich um volatile Anlagewerte, die stark von der Höhe der Zinssätze abhängen. Dies zeigte sich im Jahr 2022 deutlich, als die Zinsen wieder anstiegen und in der Folge die Agios der Immobilienfonds – und damit der Wert der Anteile – rasch schrumpften. Das versetzte der Begeisterung vieler Privatanlegerinnen und ‑anleger einen herben Dämpfer. Wir weisen auch darauf hin, dass die Gesamtkosten (TER) bei Immobilienfonds oft hoch und nicht wirklich transparent sind.
Welche Art von Immobilienanlagen empfehlen Sie Ihrer Kundschaft?
In Schweizer Franken denominierte Anteile an Anlagevehikeln, die überwiegend in Wohn- und teilweise in gemischt genutzten Immobilien in der Genferseeregion investieren. Wir kennen diese Region gut und gehen davon aus, dass die Nachfrage dort langfristig höher bleiben wird als das Angebot, was die Preise stützt.
Keine Gewerbeimmobilien?
Zwar sind die Agios bei Gewerbeimmobilienfonds deutlich geringer als bei Wohnimmobilienfonds, allerdings ist der Gewerbeimmobiliensektor recht komplex. Er hängt stark von der Gesundheit einiger weniger Unternehmen ab und birgt ein deutlich höheres Risiko. Wenn wir nicht ausdrücklich danach gefragt werden, empfehlen wir unserer Kundschaft keine Gewerbeimmobilienanlagen.
Auch keine ausländischen Immobilienanlagen?
In Immobilien eines Landes zu investieren, das man nicht kennt, ist mit enormen Risiken verbunden. Hinzu kommt das Wechselkursrisiko. Das macht alles noch viel spekulativer. Genau das suchen unsere Kundinnen und Kunden jedoch nicht, wenn sie sich dafür entscheiden, indirekte Immobilienanlagen in ihr Portfolio aufzunehmen.
Die Redaktion • Immoday.ch
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