Interview '5 minutes avec' - Yves-Marie Maitre

Pour l'interview '5 minutes avec' nous recevons aujourd'hui Yves-Marie Maitre, directeur gérance/PPE chez DBS Group​​​.

'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.

Yves-Marie Maitre, si vous deviez vous présenter en quelques phrases...

J'ai 47 ans, je suis père de famille, je vis à Genève, et j'ai toujours travaillé dans l'immobilier.

L'immobilier, pour vous, c'est un hasard, une opportunité, une tradition familiale ?

En fait, j'étais encore étudiant quand j’ai été engagé comme stagiaire à l'agence immobilière Édouard Brun à Genève. En cours d’études, le directeur de l'agence m'a proposé un poste fixe. C'est comme cela que je suis entré dans le milieu, et je ne l'ai plus quitté.

Vous êtes actif depuis plus de 20 ans dans le secteur. Ce n'est pas un peu long?

Pas si l'on considère qu'il y a plusieurs métiers dans l'immobilier, ce qui permet de se renouveler constamment. J'ai aussi plusieurs fois changé d'employeur au cours de ma carrière, une autre manière d'évoluer.

J'ai commencé tout en bas de l’échelle, j'ai fait un peu tous les métiers dans plusieurs régies, en progressant à chaque fois. J'ai aussi poursuivi mes études en cours de route, couronnées par le Brevet fédéral de gérants et courtiers en immobilier en 2006.

Quel type de manager êtes-vous ?

Disons que je suis exigeant et bienveillant.

Ce n'est pas un peu contradictoire ?

Je ne pense pas. Je suis exigeant sur la qualité du travail, mais bienveillant avec mes collaborateurs, en ce sens que j'accepte les erreurs. C'est en leur laissant faire des erreurs que l’on permet à ses collaborateurs de progresser, pas en les contrôlant tout le temps sans leur laisser prendre des décisions.

J'aime les structures hiérarchiques horizontales, je suis à l'écoute et je sais faire confiance.

Actuellement, vous êtes chez DBS.

Début 2017, je suis nommé directeur général de la gérance Brolliet, à Genève, qui fait aujourd’hui partie de DBS Group, basé à Lausanne, groupe dont je suis également un des directeurs.

Je suis actuellement spécialisé dans l'administration de biens et de copropriétés, responsable de secteur pour toute la région ouest de la Suisse, donc, en gros, le canton de Genève et le canton de Vaud, ce qui représente une équipe d’environ 200 personnes. Dans le groupe, la gérance des immeubles représente environ 70 % de nos activités.

Racontez-nous un peu DBS ?

C'est aujourd'hui la plus grande gérance de Suisse, avec plus de 700 collaborateurs, et une quarantaine d'agence, ce qui nous permet d'être présents dans quasiment toute la Suisse, et d'offrir un service de proximité à nos clients. Nous nous considérons comme un acteur de référence.

Si j'en crois la presse, DBS est un gros acquéreur de petites agences locales.

Effectivement, et également de structures plus grandes. Il est aujourd'hui de plus en plus difficile dans ce métier de faire du rendement. Les marges sont faibles. Alors on mise sur la croissance externe, en rachetant des agences qui n'ont plus de repreneurs, ou des agences qui n'ont pas les moyens nécessaires pour mettre à niveau leur service informatique, un domaine où nous pouvons beaucoup leur apporter. Nous sommes ouverts à tous types de collaborations permettant au cédant d’assurer une transition en douceur.

Qui est propriétaire de DBS ?

Le groupe Foncia, qui est lui-même propriété d'un Private Equity Suisse, Partners Group, basé à Zoug.

Dans votre métier, est-ce que les investisseurs institutionnels, les fonds de placement immobilier, sont des partenaires importants ?

De plus en plus. Il faut savoir qu'aujourd'hui la plupart des immeubles que nous vendons pour le compte de nos clients (ou de tiers) sont achetés par des institutionnels.

C'est compréhensible, car les prix de l'immobilier sont aujourd’hui tellement élevés, avec des rendements qui ne cessent de diminuer, qu'il n'y a guère plus que les institutionnels - dont les liquidités importantes sont pénalisées par les taux d’intérêts négatifs - qui peuvent les acheter.

Ces institutionnels sont-ils aussi vos clients pour la gérance de leurs immeubles ?

Oui tout à fait. Mais là aussi la situation a beaucoup évolué. Pour rester compétitifs et satisfaire ces clients, nous avons dû repenser notre cahier des charges de prestations, pour être rémunérés sur les prestations effectivement fournies.

Est-ce que vous faites aussi de la prospection pour ces institutionnels, pour leur trouver des objets intéressants à acquérir ?

Nous avons un service dédié qui s'occupe spécifiquement de vendre des immeubles. Un métier assez particulier, où il y a finalement peu de biens à vendre, avec des prix qui ne cessent de grimper, et une demande très forte de la part des investisseurs institutionnels. Qui eux, il faut le remarquer, ne vendent que rarement.

Ils achètent tout ou ils sont sélectifs?

En général ils se concentrent sur le résidentiel, dans les centres-villes ou près des grands axes de mobilité, donc des endroits où le taux de vacance est faible. Ils préfèrent aussi les gros objets, au-dessus de 10 millions de francs, soit neufs, soit avec un gros potentiel après rénovation.

Donc si vous avez un immeuble à vendre dans le centre ville de Genève, les acheteurs intéressés seront nombreux, par contre si c'est un immeuble des années 60 ou 70, très énergivore, dans une ville périphérique, le prix ne sera pas le même, les investisseurs institutionnels étant plus prudents dans ce contexte. Frais de rénovation importants, taux de vacance parfois important, le risque est élevé pour des rendements parfois très faibles.

Et pour l'immobilier commercial ?

C'est clair qu'il intéresse de moins en moins les investisseurs institutionnels. Certains n’en veulent d'ailleurs plus du tout. Reste que les bons immeubles commerciaux, par exemple dans le centre de Genève, peuvent avoir des rendements intéressants. Malheureusement, ils ne sont pas souvent à vendre !

Les prix ne cessent de grimper, est-ce que l'on n'est dans une bulle ?

Le contexte est vraiment particulier, avec des taux d'intérêt négatifs et des caisses de pension qui ont à disposition d’énormes montants à investir dans l'immobilier. Ceci pousse mécaniquement les prix à la hausse et les rendements à la baisse.

Malgré tout, aujourd'hui, un immeuble reste un bon investissement sur le long terme. Avec l'avantage d’être un actif tangible, qui ne perdra jamais la totalité de sa valeur, où l'on a des loyers, des baux, qui sont pérennes et qui résistent remarquablement aux crises, comme on l'a vu durant la pandémie.

Bref, en accord avec la plupart des spécialistes, je ne pense pas qu’il y a une réelle bulle en tant que telle, mais la situation reste tendue en regard des surplus de liquidités sur les marchés et des taux négatifs. Ce qui ne veut pas dire pour autant que les prix vont continuer de grimper au même rythme que ces dernières années.
 

Olivier Toublan-Immoday.ch