«Il existe une demande du marché pour un fonds coté, orienté vers l'immobilier commercial»

Le 1er avril, le fonds Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland arrivera sur le marché. Directement coté en bourse, ce qui est rare. D'autant plus pour un fonds d'immobilier commercial, qui n'est pas tout à fait le secteur le plus demandé aujourd'hui par les investisseurs, et en particulier par les institutionnels. Swiss Life Asset Managers est cependant confiant, au vu de la qualité de son portefeuille. Fabian Linke a répondu à nos questions.

On le sait le fonds  Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland arrivera sur le marché le 1er avril. Directement coté en bourse, ce qui est rare. Nous avons voulu en savoir plus. Les explications de Fabian Linke, Co-Head Real Estate Business Development Switzerland chez Swiss Life Asset Managers. 

Fabian Linke, pourquoi lancer aujourd'hui un fonds d'immobilier commercial?

Chez Swiss Life Asset Managers, nous considérons qu'il y a des opportunités de rendement attractives et stables sur le segment de l'immobilier commercial dans le contexte de marché actuel. Les biens de grande qualité, idéalement situés, restent très recherchés. De plus, les analyses montrent que les tendances passées concernant le télétravail et le commerce en ligne ont été largement surestimées. Selon notre analyse, il existe une demande du marché pour un fonds coté, orienté vers l'immobilier commercial. Par conséquent, le moment est opportun pour lancer ce fonds.

L'immobilier commercial n'est pas actuellement le placement le plus prisé des investisseurs. Cela ne vous inquiète-t-il pas?

Non. Si l'emplacement et la qualité sont au rendez-vous, l'immobilier commercial reste très demandé – et c'est précisément là que notre fonds intervient. Les espaces de bureaux et de commerces situés en centre-ville bénéficient d'une demande stable, de faibles taux de vacance et de flux de trésorerie durables, et continuent de se caractériser par une stabilité des prix. Leur potentiel de rendement demeure nettement supérieur à celui des placements à revenu fixe.

Comment le portefeuille est-il structuré et quelle est votre stratégie d'investissement?

Le portefeuille initial, d'une valeur d'environ 640 millions de francs, comprend 20 immeubles de catégorie « core » et « core-plus » situés dans les principales villes et agglomérations suisses. Environ deux tiers des revenus proviennent d'immeubles de bureaux et de commerces. Nous privilégions une approche d'acquisition et de gestion active, combinant gestion active, intégration des critères ESG, croissance du capital à long terme et exigences de qualité rigoureuses.

Le portefeuille est-il composé exclusivement d'immeubles déjà détenus par Swiss Life, ou comprend-il également des immeubles acquis spécifiquement pour le fonds?

Les 20 immeubles appartiennent actuellement à Swiss Life et leur transfert au fonds a été approuvé par la FINMA.

Qui gérera le fonds? 

Le fonds est géré par l'équipe de Swiss Life Asset Managers. Nous figurons parmi les principaux investisseurs immobiliers en Suisse et gérons environ 45 milliards de francs suisses d'actifs immobiliers à l'échelle nationale.

Quel est le rendement attendu pour les investisseurs?

Nous visons un taux de distribution de dividendes d'environ 3,0% à 3,5%. De plus, les investisseurs privés dans des fonds immobiliers suisses détenant des actifs immobiliers directs bénéficient de l'exonération d'impôt sur les distributions en Suisse, les revenus et les actifs étant déjà imposés au niveau du fonds. Cela augmente significativement le rendement net d'impôt effectif pour de nombreux investisseurs.

Vous entrerez directement en bourse, ce qui est assez rare pour un fonds immobilier. Pourquoi ce choix?

La cotation permet une grande transparence, une liquidité quotidienne et l'accès à un large éventail d'investisseurs, notamment les investisseurs particuliers et passifs qui investissent dans l'indice SWIIT après la cotation. En outre, si le fonds est coté directement, il arrive sur le marché sans agio, à la VNI, ce qui est également attractif pour les investisseurs.

La NAV du fonds devrait tourner autour des 500 million de francs, pour une valeur totale du portefeuille de 640 millions de francs. Est-ce que ce n'est pas un peu petit pour entrer en bourse aujourd'hui? 

Non. Nous estimons que le volume initial de notre fonds immobilier commercial coté est suffisamment important et diversifié. Outre le volume, la qualité, la diversification et la stabilité des rendements sont également essentielles. Notre portefeuille initial répond à toutes les exigences d'un fonds immobilier commercial moderne et largement diversifié. À long terme, nous avons des ambitions de croissance claires et nous percevons un fort potentiel sur le marché.

Quels sont les objectifs du fonds en termes de taille ? Envisagez-vous de lever des nouveaux capitaux rapidement? 

Notre objectif est une croissance qualitative à long terme. Nous ne procéderons à une levée de capitaux que lorsque des opportunités d'acquisition intéressantes se présenteront tout en maintenant la qualité du portefeuille.

Enfin, comment se déroule la préparation de cette introduction en bourse dans le contexte de marché quelque peu turbulent de ces dernières semaines? Les investisseurs sont-ils réceptifs?

Malgré la volatilité actuelle des marchés, nous constatons un intérêt très encourageant de la part des investisseurs. Le franc suisse, en tant que valeur refuge, est un argument clé dans le contexte actuel. Nombre d’investisseurs recherchent des placements stables, générateurs de flux de trésorerie et dotés d’une stratégie ESG claire – exactement ce que propose notre fonds. Les préparatifs se déroulent comme prévu et les retours des discussions sont positifs.

La Rédaction • Immoday.ch