•
Interview
•
6 min
•
Redaktion • Immoday.ch
Artikel anhören
Vor einigen Wochen übernahm Dominicé die Verwaltung der nicht kotierten TrustStone Real Estate SICAV mit einem Bruttovermögen von insgesamt 126 Millionen Franken. Dominicé verlor keine Zeit: Eine erste Kapitalerhöhung um rund 28 Millionen Franken ist bereits abgeschlossen. Sie ermöglichte den Erwerb von zwei Gebäuden, welche den Cashflow des Fonds erhöhen werden. Weitere Akquisitionen sind in Vorbereitung. Wie Diego Reyes uns im Interview versicherte wird die Übernahme weder zu einer Änderung der Strategie der SICAV noch zu einer späteren Fusion der SICAV mit dem Dominicé Swiss Property Fund führen.
Vor einigen Wochen wurde bekannt, dass Dominicé die Verwaltung der nicht kotierten TrustStone Real Estate SICAV (TrustStone) übernimmt.
Um mehr über diese Transaktion zu erfahren, haben wir Diego Reyes interviewt. Als Senior Fund Manager bei Dominicé & Co. – Asset Management ist er für den Dominicé Swiss Property Fund verantwortlich und wird künftig auch für TrustStone zuständig sein.
Herr Reyes, warum hat Dominicé die Verwaltung der TrustStone Real Estate SICAV übernommen?
Wir wollten uns schon seit Langem vergrössern. Als uns TrustStone angeboten wurde, führten wir eine sorgfältige Due Diligence durch. Dabei prüften wir alle wesentlichen Faktoren – einschliesslich der immobilienbezogenen, finanziellen und rechtlichen Aspekte – und analysierten die Nachhaltigkeit des Portfolios. Wir kamen zum Schluss, dass dieser Fonds unsere bisherigen Aktivitäten nicht nur sehr gut ergänzt, sondern darüber hinaus ein echtes, noch nicht ausgeschöpftes Entwicklungspotenzial aufweist.
Wie lange dauert eine solche Übernahme insgesamt?
Bis zur Genehmigung durch die Finma und der Bestätigung der Übertragungen durch das Handelsregister dauerte sie etwas mehr als drei Monate.
Wäre es nicht einfacher gewesen, einen neuen Fonds aufzulegen?
Die Auflegung neuer verbriefter Immobilienprodukte ist heutzutage sehr komplex. Die Investoren sind äusserst vorsichtig geworden, was es schwierig macht, die ersten zweistelligen Millionenbeträge zu aufzubringen. Ganz zu schweigen von den administrativen und rechtlichen Hürden, die mit einer Fondsauflegung einhergehen, beispielsweise um die Genehmigung der Finma zu erhalten.
Wie viel kostet es eigentlich, einen Fonds wie TrustStone zu erwerben?
Kein Kommentar. Ich kann Ihnen jedoch sagen, dass es sich um eine hochkomplexe Berechnung handelt, bei der unter anderem die Qualität der Immobilien, der Cashflow und die Anzahl der Anleger berücksichtigt werden müssen.
Können Sie die Erwartungen der Investoren zu erfüllen?
Wir werden unsere Erfahrung im Immobilienfondsmanagement nutzen, um die Kontinuität der Portfolioverwaltung zu gewährleisten und gleichzeitig dauerhaften und nachhaltigen Wert für die Investoren zu schaffen.
Was hat die Investoren dazu bewogen, Ihnen ihr Vertrauen zu schenken?
Ohne vertrauliche Informationen zu verraten, kann ich sagen, dass mehrere Fondsverwaltungen angefragt wurden. Dass die Wahl schliesslich auf Dominicé fiel, lag unter anderem am Track Record unseres Dominicé Swiss Property Fund, der sich in den letzten Jahren sehr gut entwickelt hat, aber auch an unserem Netzwerk potenzieller Investoren, die dem Unternehmen Dominicé bereits vertrauen.
Sie sind derzeit für den Dominicé Swiss Property Fund zuständig. Werden Sie auch für TrustStone verantwortlich sein?
Ja. Für TrustStone wird dasselbe Team zuständig sein, das auch den Dominicé Swiss Property Fund verwaltet. Allerdings werden wir dieses Team noch verstärken. Wir sind denn auch gerade dabei, neue Mitarbeitende einzustellen. Letztendlich werden wir sieben Vollzeitmitarbeitende sein, die die beiden Fonds verwalten.
Bleibt die Fondsleitung dieselbe?
Ja, wir sind mit den Dienstleistungen von Solutions & Funds sehr zufrieden.
Werden Sie auch weiterhin mit Patrimonium zusammenarbeiten?
Selbstverständlich, der Übergang muss reibungslos verlaufen. Die beratende Unterstützung von Patrimonium ist unter anderem deshalb wichtig, weil Patrimonium viele Projekte initiiert hat, die die Immobilien von TrustStone betreffen und die wir nun zu Ende führen. Wir planen, mindestens zwölf Monate lang zusammenzuarbeiten.
Ist das Ziel letztendlich die Fusion der beiden Fonds Dominicé Swiss Property Fund und TrustStone Real Estate SICAV?
Keineswegs. Zum einen gibt es derzeit eine Nachfrage seitens bestimmter Anleger nach einem nicht kotierten Fonds, der zum NAV bewertet wird. Zum anderen sind die Strategien der beiden Fonds sehr unterschiedlich, und wir werden sie beibehalten.
Worin unterscheiden sich diese Strategien?
Beide Fonds investieren in derselben geografischen Region, der Westschweiz. Der Dominicé Swiss Property Fund konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf Wohnimmobilien (80%), während TrustStone vorwiegend in Gewerbe- und gemischt genutzte Immobilien (60% Gewerbe- und 40% gemischt genutzte Immobilien) investiert.
Sie erwähnten das Entwicklungspotenzial des Immobilienportfolios von TrustStone. Worin besteht es genau?
TrustStone ist ein kleiner Fonds mit derzeit 14 Liegenschaften und einem Bruttovermögen von rund 141 Millionen Franken. Für die meisten dieser Immobilien gibt es äusserst interessante Entwicklungsprojekte. Allerdings erfordert deren Umsetzung regelmässige Cashflows und hohe Fachkompetenzen.
Um zusätzliche Cashflows zu generieren, muss der Fonds wachsen.
Das ist unser Ziel und das war auch eine der Forderungen der Investoren. Eine Kapitalerhöhung von fast 28 Millionen Franken haben wir bereits abgeschlossen. Mit diesem Geld konnten wir dank unseres Netzwerks zwei neue Gebäude erwerben, die uns zusätzlichen Cashflow bringen werden. Zudem ermöglichten diese Akquisitionen auch ein Rebalancing des Portfolios. Die gesamte Transaktion wurde innerhalb von weniger als zwei Monaten sehr schnell und effizient abgewickelt.
Haben Sie noch andere Gebäude in der Pipeline?
Ja, darunter ein grosser Swap von rund 80 Millionen Franken. Da noch nicht alles unter Dach und Fach ist, kann ich Ihnen dazu derzeit noch keine weiteren Informationen geben. Wir wollen jedenfalls nichts überstürzen. Der nächste wichtige Schritt ist die Veröffentlichung des Halbjahresergebnisses Ende November 2025, in dem sich die Auswirkungen unseres Managements bereits zeigen werden.
Wenn alles wie vorgesehen verläuft, wie gross wird der Fonds dann in drei Jahren sein?
Wir streben ein Wachstum von 50 Millionen Franken pro Jahr an. Wenn alles gut läuft, sollte das Fondsvolumen dann also fast 300 Millionen Franken betragen.
Für Sie hat also derzeit das Fondswachstum Priorität?
Es ist eine unserer Prioritäten, ebenso wie die Portfolioentwicklung. Unser derzeitiges Hauptziel ist es jedoch, die Zahl der Investoren zu erhöhen und den Sekundärmarkt anzukurbeln. Wir stellen bereits jetzt ein echtes Interesse seitens unserer Kunden fest.
Wird es Zeit für den Börsengang sein, wenn der Fonds einen NAV von 300 Millionen Franken erreicht hat?
Das ist derzeit nicht unser Ziel, aber wir werden diese Frage erneut diskutieren, wenn diese Schwelle erreicht ist. Eine Kotierung wäre jedenfalls nur dann sinnvoll, wenn unser Investorenkreis gross genug ist, um eine echte Liquidität der Anteile zu gewährleisten.
Immoday-Redaktion
Folgen Sie uns auf LinkedIn.