«Es besteht Marktnachfrage nach einem börsennotierten Fonds mit Fokus auf Gewerbeimmobilien»

Am 1. April wird der Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland Fonds aufgelegt. Er wird direkt an der Börse notiert, was ungewöhnlich ist, insbesondere für einen Gewerbeimmobilienfonds – ein Sektor, der derzeit bei Anlegern, insbesondere institutionellen, nicht unbedingt im Fokus steht. Swiss Life Asset Managers ist angesichts der Qualität des Portfolios jedoch zuversichtlich. Fabian Linke beantwortete unsere Fragen.

Wir wissen, dass der Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland Fonds am 1. April startet. Ungewöhnlich ist die direkte Börsennotierung. Wir wollten mehr erfahren. Hier die Erklärungen von Fabian Linke, Co-Leiter der Geschäftsentwicklung Immobilien Schweiz bei Swiss Life Asset Managers.

Fabian Linke, warum wird gerade jetzt ein Gewerbeimmobilienfonds aufgelegt?

Swiss Life Asset Managers sieht im aktuellen Marktumfeld attraktive und stabile Renditechancen im Segment der Gewerbeimmobilien. Hochwertige Liegenschaften an zentralen Lagen sind weiterhin sehr gefragt. Zudem zeigen Analysen, dass die in der Vergangenheit prognostizierten Trends in Bezug auf Homeoffice oder den Onlinehandel mehrheitlich überschätzt wurden. Gemäss unserer White-Spot-Analyse besteht eine Angebotslücke für einen kotierten, kommerziell ausgerichteten Fonds. Daher ist jetzt ein guter Zeitpunkt, den Fonds mit einem breit diversifizierten, qualitativ hochwertigen Startportfolio zu lancieren.

Gewerbeimmobilien sind derzeit nicht die gefragtesten Anlageklassen bei Investoren, beunruhigt Sie das nicht?

Nein. Stimmen Lage und Qualität, sind Gewerbeimmobilien noch immer stark nachgefragt – genau hier setzt unser Fonds an. Zentral gelegene Büro- und Retailflächen weisen eine stabile Nachfrage, tiefe Leerstände und nachhaltige Cashflows auf und zeichnen sich weiterhin durch Preisstabilität aus. Das Renditepotenzial liegt nach wie vor klar über jenen festverzinslicher Anlagen. 

Wie ist die Portfoliostruktur und welche Anlagestrategie verfolgen Sie?

Das Startportfolio von rund CHF 640 Mio. besteht aus 20 Core- und Core-Plus-Liegenschaften in grossen Schweizer Städten und Metropolregionen. Rund zwei Drittel der Erträge stammen aus Büro- und Retailnutzungen. Wir verfolgen einen Buy and Manage-Ansatz, der aktives Management, ESG-Integration, langfristiges Kapitalwachstum und strikte Qualitätsanforderungen kombiniert.

Besteht das Portfolio ausschliesslich aus Vermögenswerten, die bereits Swiss Life gehörten, oder enthält es auch Vermögenswerte, die Sie speziell für den Fonds erworben haben?

Alle 20 Liegenschaften befinden sich aktuell im Besitz von Swiss Life und wurden von der FINMA zur Übertragung in den Fonds bewilligt.

Wer wird für die Verwaltung des Fonds zuständig sein?

Der Fonds wird durch das erfahrene Real Estate-Team von Swiss Life Asset Managers verwaltet. Wir gehören zu den führenden Immobilieninvestoren der Schweiz und verwalten landesweit rund 45 Milliarden Franken an Immobilienvermögen.

Welche Rendite können Anleger erwarten?

Wir streben eine Dividendenausschüttung von rund 3,0 – 3,5% an. Zusätzlich profitieren Privatanleger bei Schweizer Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz davon, dass Ausschüttungen in der Schweiz in der Regel steuerfrei sind, da Erträge und Vermögen bereits auf Stufe des Fonds besteuert werden. Damit erhöhen sich die effektiven Nachsteuerrenditen für viele Anleger deutlich.

Sie investieren direkt am Aktienmarkt, was für einen Immobilienfonds eher ungewöhnlich ist. Warum diese Entscheidung?

Die Kotierung ermöglicht hohe Transparenz, tägliche Liquidität und den Zugang zu einem grossen Kreis an Investoren – insbesondere auch zu Retail-Anlegern und passiven Investoren, die nach Kotierung in den SWIIT-Index investieren. Neu lancierte kotierte Fonds werden zudem ohne Agio zum Nettoinventarwert platziert, was für Investoren den Einstieg attraktiv macht.

Der Nettoinventarwert des Fonds dürfte bei rund 500 Millionen Franken liegen, was einem Gesamtportfoliowert von 640 Millionen Franken entspricht. Ist das für einen Börsengang heutzutage nicht etwas wenig?

Nein. Wir erachten das initiale Startvolumen für einen kommerziellen kotierten Immobilienfonds als ausreichend gross und diversifiziert. Neben dem Volumen sind auch Qualität, Diversifikation und Stabilität der Erträge entscheidend. Unser Startportfolio erfüllt alle Voraussetzungen eines modernen, breit diversifizierten Geschäftsimmobilienfonds. Langfristig haben wir klare Wachstumsambitionen und sehen grosses Potenzial im Markt.

Welche Ziele verfolgt der Fonds hinsichtlich seiner Grösse? Planen Sie, schnell Kapital aufzunehmen?

Unser Ziel ist ein langfristiges, qualitätsorientiertes Wachstum. Kapitalerhöhungen werden wir dann durchführen, wenn attraktive Ankaufsopportunitäten bestehen und die Qualität des Portfolios gewahrt bleibt.

Und schliesslich: Wie verlaufen die Vorbereitungen für diesen Börsengang in einem Marktumfeld, das in den letzten Wochen etwas turbulent war? Sind die Anleger aufgeschlossen?

Trotz der aktuellen Marktvolatilität spüren wir ein sehr erfreuliches Investoreninteresse. Der Schweizer Franken als Safe Haven-Währung ist ein wesentliches Argument im aktuellen Umfeld. Viele Anleger suchen stabile, Cashflow-orientierte Anlagen mit klarer ESG-Strategie – genau das bietet unser Fonds. Die Vorbereitung verläuft planmässig und die Rückmeldungen aus den Gesprächen sind positiv. 

Die Redaktion • Immoday.ch