Les fonds immobiliers cotés ont fini l'année 2025 en beauté

L'année 2025 sera à marquer d'une pierre blanche pour les fonds immobiliers cotés, avec une hausse de l'indice SWIIT de plus de 10%, et un agio moyen de 36,3% fin décembre. Preuve de l'intérêt des investisseurs, une dizaine de fonds affichent toujours une prime dépassant 50%. Et deux dépassent même les 60%: UBS Direct Residential et Swisscanto RE Ifca. L'univers des fonds cotés a également vu l'arrivée d'un nouveau véhicule en décembre, SPSS Investment Fund Commercial, et la fusion d'UBS Green Property et UBS Direct Urban. 

L'année 2025 se sera terminée par un feu d'artifice pour les fonds immobiliers cotés, avec une hausse de l'indice SWIIT de +10,6% (+9% fin novembre et +8,7% fin octobre). Une magnifique performance, mais néanmoins inférieure à celle du SMI (+14,1%). C'est la deuxième année de suite que les fonds immobiliers cartonnent, après une progression spectaculaire de +17,6% de l'indice SWIIT en 2024.

L'agio moyen des fonds cotés a lui aussi encore progressé en décembre, à 37,4% (+ 36,5% fin novembre. Autre preuve de l'euphorie de 2025, les 4 milliards de francs levés par les fonds immobiliers cotés via 35 augmentations de capital, sans oublier l’arrivée de 4 nouveaux véhicules à la cote.

En outre, rien ne laisse prévoir que le rythme va se ralentir en 2026. Une grosse IPO, celle de MobiFonds Swiss Property, est d’ailleurs d’ores et déjà annoncée pour les mois qui viennent, ainsi que deux augmentations de capital: Cronos Immo Fund, en février, et Helvetia Swiss Property Fund, en mars.

Une entrée en bourse et une fusion en décembre

Même si le mois de décembre aura été relativement calme, il aura quand même vu une entrée en bourse et une fusion. 

L'IPO, c'est celle de SPSS Investment Fund Commercial, le 12 décembre, avec un portefeuille qui affiche une valeur de marché de près de 500 millions de francs, selon le fonds. Fin décembre, SPSS IF Commercial pesait un peu moins de 400 millions de francs en bourse, avec un agio de +8,8% et une progression de +16,4% en 2025.

Quant à la fusion, c'est bien entendu celle des fonds UBS Green Property et UBS Direct Urban. Le nouveau fonds, UBS Mixed Urban, devient l'un des plus importants de la cote, avec un portefeuille d'environ 80 immeubles et une capitalisation boursière d'environ 3,5 milliards de francs. 

Rappelons que d’un point de vue technique, UBS Green Property a été rebaptisé UBS Direct Mixed Urban au 1er janvier 2026. La fusion avec UBS Direct Urban aura ensuite lieu le 31 mars 2026, avec effet rétroactif au 31 décembre 2025.

Rappelons aussi que la suite, pour UBS, ce sera, fin 2026, début 2027, la fusion d'UBS Interswiss et d’UBS Swissreal. Mais aussi, dès que la Finma aura donné son accord définitif, la fusion entre UBS Living Plus, UBS Hospitality et Residentia, qui aurait dû avoir lieu fin juin 2025 mais qui a été repoussée suite à des objections d'une partie des investisseurs.

Ces trois véhicules sont d'ailleurs les seuls à avoir affiché une performance négative en 2025, dans tout l'univers des fonds cotés. Une baisse de -2% pour UBS Direct Hospitality, de -1,7% pour Résidentia et de - 0,7% pour UBS Direct Living Plus.

L'agio le plus élevé de 2025 pour UBS Direct Residential 

Signe de la bonne santé du secteur, une dizaine de fonds affichent toujours un agio supérieur à 50%. Avec, en tête, la performance notable d'UBS Direct Residential, dont l'agio a grimpé à +62% fin décembre (+65,4% fin novembre), pour une performance de +23,8% en 2025.

Rappelons que ce fonds aurait dû fusionner avec trois autres fonds UBS en juin 2025, avant que la banque ne change son fusil, d'épaule et décide de lui laisser son indépendance. Ce qui, à l'évidence, à plu aux investisseurs. 

En deuxième position, après un léger tassement en décembre, Swisscanto RE Ifca, dont l'agio se montait à 61,5% (+ 64,2% fin novembre), soit une hausse de +14% en 2025.

Plus que trois fonds avec un disagio. 

Autre signe de la bonne santé du secteur, trois fonds seulement affichaient encore un disagio le 31 décembre (il y en avait 5 fin 2024 avec des décotes nettement plus importantes, jusqu'à -17,8% pour Swiss Central City RE).

En bas du classement 2025, Helvetica Swiss Commercial, avec un disagio de -4,4% malgré un performance totale de +12,3% en 2025. 

Swiss Central City RE a également bien progressé en 2025 avec une hausse de +18,5% ce qui a permis de ramener son agio à -3,6% au 31 décembre.

Troisième et dernier fonds avec un disagio, Sustainable RE (-2,2%). Mais là encore, ces 12 derniers mois, le fonds a réussi à retrouver la confiance des investisseurs, avec une performance totale de +21,9%. 

Bien entendu, comme nous le rappelons chaque mois, pour ces petits fonds, le volume de transaction reste très faible, ce qui explique souvent la volatilité des cours.  

Suisse Romande Property Fund s'envole 

Parmi les meilleurs performances de l'année, notons celle de Suisse Romande Property Fund, qui, après des années de restructuration, a finalement retrouvé la confiance des investisseurs. 

Pour preuve, au 31 décembre, un agio de +13,6% (-4,3% au 1er janvier 2025 et +2,9% fin novembre).

En décembre, le fonds a annoncé une grosse acquisition, via un apport en nature: un complexe immobilier résidentiel de 118 millions de francs suisses au cœur de Genève, soit, au total, plus de 200 logements. 

C'est peut dire que la nouvelle a plu aux investisseurs: immédiatement après cette annonce, le cours des parts s'est envolé, ce qui a permis au fonds d'afficher, au 31 décembre, un rendement total de +24,8% (+12,8% fin novembre). 

Comunus SICAV, meilleure performance totale de 2025 

Terminons avec la meilleure performance de l'année 2025, celle de Comunus SICAV (+ 28,9%). 

Une situation un peu particulière puisque le fonds est entré en bourse en octobre, une opération qui a suscité l'enthousiasme des investisseurs. Lors des premiers jours de cotation, l'agio s'est envolé, passant de +15% à +40%. On sait que, quand un fonds entre en bourse, la demande des investisseurs indiciels fait mathématiquement grimper le cours des parts, mais, dans le cas de Comunus SICAV, la hausse était hors norme. Ont suivi, sans surprise, dans les séances suivantes, quelques prises de bénéfice, avec un agio qui est redescendu, fin décembre, à 28,8%. 

Les paris sont maintenant ouverts pour savoir quel sera le fonds qui, en 2026, réalisera la meilleure performance. Peut-être, comme dans le cas de Comunus SICAV en 2025, un fonds qui entrera en bourse ces prochains mois.

Rédaction Immoday

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