En avril, les sociétés immobilières continuent de surperformer tout l'immobilier titrisé

Même si leur rebond a été plus faible en avril que celui des fonds cotés, les sociétés immobilières continuent d'afficher une santé insolente, avec une performance de l'indice Real de +10,4% depuis le début de l'année. C'est bien mieux que l'indice SWIIT (-0,6%) et que le SMI (-0,8%). Elles sont par ailleurs toujours très recherchées par les investisseurs, avec un volume total de transactions supérieur à celui des fonds cotés, alors que les deux univers sont de tailles sensiblement différentes: plus de 80 milliards pour les fonds cotés, à peine 30 milliards pour les sociétés immobilières.

Pour une fois, en avril, les sociétés immobilières ont sous-performé par rapport à l'indice SMI. Mais comme elles avaient pris beaucoup d'avance depuis le début de l'année, cela a peu d'incidence pour les investisseurs.

En effet, depuis le 1er janvier, leur hausse totale reste de +10,4% (+9,7% fin mars; +14,7% fin février). C'est toujours nettement mieux que tous les autres véhicules d'immobilier titrisé, avec un indice SWIIT des fonds cotés qui perd encore -0,6% depuis le début de l’année (-4,3% fin mars) et des fonds non cotés qui ne gagnent que +1,6%, selon l'Immo Desk de la BCV. C'est aussi une performance toujours nettement supérieure à celle du SMI, qui perd -0,8% depuis janvier (-3,6% fin mars).

Un volume de transactions beaucoup plus important pour les sociétés immobilières

Comme ces derniers mois, fin avril, la prime moyenne de l'indice Real (+39%) est restée nettement supérieure à la moyenne des agios des fonds cotés (+33,9%). On reste donc dans une situation anormale (historiquement, l'agio moyen des fonds cotés a toujours été supérieur à celui des sociétés immobilières).

L'explication est simple: comme on l'a vu en février et en mars, la demande pour les sociétés immobilières est beaucoup plus importante que la demande pour les fonds de placement cotés. On compte aujourd'hui 17 sociétés immobilières, qui représentent une capitalisation boursière totale d'un peu plus de 30 milliards de francs, et 48 fonds immobiliers cotés qui représentent une capitalisation totale de 82 milliards de francs, et pourtant, malgré la différence de taille des deux univers, le volume global de transactions est légèrement supérieur pour les sociétés immobilières que pour les fonds cotés. Il en va de même au niveau individuel: la société immobilière la plus négociée, Swiss Prime Site, connaît un volume de transactions quasiment 4 fois supérieur au fonds immobilier le plus populaire, UBS Swiss Sima. Le tout dans des volumes finalement très faibles pour des véhicules qui n'ont pas une liquidité exubérante, ce qui explique les variations de cours importantes quand la demande progresse avec l'arrivée de nouveaux investisseurs, ce qui s'est passé ces derniers mois pour les sociétés immobilières.

Swiss Prime Site affiche toujours le plus gros agio de tous les véhicules d'immobilier titrisé

Au niveau des performances individuelles, Swiss Prime Site affiche toujours le plus gros agio de tous les véhicules d'immobilier titrisé, avec une prime de 60,9% fin avril (+61,2% fin mars; +68,7% fin février), tout juste supérieure à celle du meilleur fonds coté, UBS Direct Residential (+60,4%). Pour SPS, qui est, comme on l'a vu, le véhicule d'immobilier titrisé le plus liquide, toutes catégories comprises, le rendement total est désormais de +12,7% depuis le début de l'année.

Ce n'est de loin pas la meilleure performance des sociétés immobilières. La première marche du podium est occupée par HIAG Immo, qui affiche une progression totale de +18,1% depuis le début de l'année, pour une prime de +16,6%. Suit, sur la deuxième marche du podium, Zueblin Immo, avec une performance totale de +15,2% et une prime de +20,1%. Et, sur la troisième marche, Cham Group, avec une performance totale de +14,2% pour une prime de +22,9% fin avril.

Encore deux sociétés immobilières avec une décote

Comme d'habitude, on constate que deux sociétés immobilières, malgré des performances positives depuis le début de l'année, affichent toujours une décote : anecdotique pour Novavest (-0,3%; -1,3% fin mars), nettement plus marquée pour SF Urban Properties (-15,7%; -17,1% fin mars).

Au niveau de l'actualité, notons que Warteck Invest, qui pèse 430 millions en bourse, souhaite introduire une clause d'« opting-up » à 49% au lieu des 33,3% en vigueur aujourd'hui. En clair, si cette clause est adoptée lors de la prochaine assemblée générale des actionnaires, fin mai, une OPA ne serait obligatoire que si un actionnaire dépassait le seuil de 49% du capital-actions. En théorie, cela permettrait à un actionnaire d'absorber la totalité d'une augmentation de capital sans devoir déclencher une OPA.

La Rédaction • Immoday.ch