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Par Rédaction
Les initiatives en faveur des locataires se multiplient dans toute la Suisse. Trois passeront au vote dans le canton de Zurich, le 14 juin. Avec des conséquences importantes pour les investisseurs immobiliers, qui devront, si les initiatives sont acceptées, encaisser des baisses de rendement, gérer un accroissement de la bureaucratie et réviser leurs modèles d'affaires. Mais le gouvernement propose aussi un contre-projet qui pourrait libéraliser le marché immobilier. On fait le point avant les votations.
Le 14 juin va être une journée importante pour l'immobilier helvétique, avec d'une part l'initiative UDC « Pas de Suisse à 10 millions ! », dont nous analysons l'impact dans un article séparé, et, d'autre part, trois initiatives touchant l'immobilier dans le canton de Zurich, qui ne seront pas sans conséquence sur le reste de la Suisse si elles sont acceptées, la capitale économique du pays étant en effet au cœur de la crise immobilière qui préoccupe le pays, tout du moins les locataires et les futurs petits propriétaires privés. On fait le point.
1. L'initiative pour l'accession à la propriété, avec l'obligation de 50% de PPE
Cette initiative (Wohneigentums-Initiative) veut redonner à la classe moyenne la capacité financière d'acquérir son propre logement dans un marché zurichois où les prix ont explosé ces 25 dernières années, progressant nettement plus rapidement que les salaires. Pour y parvenir, le texte impose une règle stricte: lors de toute construction ou acquisition d'immeubles résidentiels par le canton, les communes, ou par des promoteurs privés bénéficiant de prêts ou de subventions publics, le projet doit créer au moins autant d'appartements en PPE que de logements locatifs.
Les conséquences pour les investisseurs immobiliers: un modèle d'affaires à revoir
Pour les investisseurs, en particulier les institutionnels, une telle contrainte les obligerait à revoir leurs modèles économiques, qui se basent en général sur la location des biens acquis, avec comme objectif un rendement stable et à long terme. Comme le relèvent les commentateurs, construire des PPE implique une commercialisation et un retour sur investissement rapide, ce qui n'est pas la stratégie habituelle des véhicules de placements immobiliers.
En conséquences, selon les spécialistes: le risque que les investisseurs, rebutés par cette obligation de mixité et par le surcroît de bureaucratie qu'elle devrait entraîner, n'entrent plus en matière dans les projets immobiliers co-financés par de l'argent public.
2. L'initiative pour le logement avec la création d'une société cantonale de logement
Ce texte (Wohnungsinitiative) mise sur le développement de l'immobilier public à but non lucratif pour diminuer la pénurie de logement et, surtout, la hausse constante des loyers. L'idée centrale est de fonder une société cantonale de logement que l'État doterait d'un capital initial de 500 millions de francs, avec pour mission de bâtir ou d'acheter des immeubles afin de louer ensuite les appartements à prix coûtant, sur le modèle des coopératives d'habitation. Notons que la ville de Zurich possède déjà plusieurs milliers d'appartements de ce type.
Les conséquences pour les investisseurs immobiliers: un contre-projet qui libéraliserait le secteur
Dans ce cas, les investisseurs se plaignent d'une nouvelle concurrence étatique qui aurait un accès privilégié aux rares terrains constructibles encore en mains publiques. Sans oublier les distorsions de marché provoquées par un état-propriétaire de plusieurs dizaines de milliers d'appartements loués à prix coûtant.
Mais, au final, cette initiative pourrait privilégier les investisseurs immobiliers. En effet, le gouvernement zurichois a proposé un contre-projet qui libéraliserait le marché, avec une simplification et une accélération des procédures, y compris de dézonage, la possibilité d'une densification accrue, en particulier via des surévaluations, et une restriction de certains recours abusifs. En gros, ce que les promoteurs immobiliers privés demandent depuis des années, avec l'avantage majeur de réduire drastiquement les délais de développement et de sécuriser les rendements en limitant les coûts liés aux blocages prolongés des projets.
3. L'initiative pour la protection du logement, pour empêcher les résiliations massives des baux
Ce texte (Wohnschutz-Initiative) vise à protéger les locataires en place contre les résiliations massives de baux, qui permettent aux propriétaires, après rénovation des appartements (le plus souvent pour en améliorer la durabilité) d'augmenter le prix des loyers. Le texte prévoit d'interdire ces évictions et d'instaurer un contrôle temporaire des loyers après travaux - une contrainte qui existe d'ailleurs déjà dans certains canton comme Genève - et de soumettre toute rénovation d'envergure ou démolition à l'octroi d'un permis spécifique.
Les conséquences pour les investisseurs immobiliers : une baisse des investissements dans la durabilité
Pour les adversaires de cette initiative, le texte réduirait l'attractivité financière des rénovations énergétiques, pourtant essentielles pour améliorer la durabilité d'un secteur encore extrêmement dépendant des énergies fossiles, entre autres pour son chauffage.
Face à ce risque d'un gel des investissements durables, le gouvernement propose un contre-projet qui préserve le droit de résiliation des bailleurs en leur imposant uniquement d'annoncer suffisamment à l'avance les résiliation et de proposer un plan de relogement dès que plus de 20 locataires sont impactés. Pas certain que cela suffise à apaiser l'opinion publique, qui prend très mal l'éviction en masse des locataires.
La Rédaction • Immoday.ch
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