Bon début d'année pour les fonds immobiliers cotés, qui font mieux que le SMI

Les fonds immobiliers cotés ont tranquillement commencé l'année 2026, avec une hausse de 0,8%. C'est mieux que le SMI, qui a perdu -0,5%. Mais on retiendra surtout l'annonce de l'arrivée, en avril, du Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland, l'autorisation donnée par la Finma de fusionner UBS LivingPlus, UBS Hospitality et Residentia mais aussi la fusion d'Helvetia Asset Management et de Baloise Asset Management, qui pourrait anticiper le rapprochement des deux fonds de l'assureur. Sans oublier le retour d'UBS sur le marché des capitaux avec UBS Leman Foncipars. Bref, un mois de janvier "busy".

 Pour les fonds immobiliers cotés, janvier fut un mois assez calme du côté des performances avec une hausse de +0,8%. Ce qui est par ailleurs mieux que le SMI, qui a perdu -0,5%.

En parallèle, l'agio moyen des fonds cotés a encore progressé en décembre, à 38,2% (37,4% fin décembre). Bref business as usual, avec toujours une demande très forte de la part des investisseurs pour l'immobilier titrisé.

Un spread inférieur à 150 points de base pour certains fonds

Quant au spread entre le rendement de distribution moyen (2,24% selon SFP) et les obligations de la Confédération, il reste stable, aux environs de 200 points de base.

Ceci dit, quand on examine la situation un peu plus en détail, hors des moyennes, on se rend compte que ce spread tombe parfois en dessous des 150 points de base pour certains fonds, en particulier ceux dont les agios sont les plus élevés. On commence donc à entrer dans la zone où certains investisseurs institutionnels pourraient hésiter. Du moins s'ils avaient le choix. Ce qui n'est, pour l'instant, pas vraiment le cas, avec une pression à la baisse sur les taux de la BNS, et des taux à court et moyen terme qui sont de nouveau repassés en territoire négatif.

Des considérations qui ne semblent pas préoccuper le marché. Pour preuve, l'annonce du lancement de nouveaux produits et de 4 nouvelles augmentations de capital au mois de janvier pour les fonds cotés.  

Dont celle d'UBS Leman Foncipars qui veut lever 156 millions de francs. Une opération qui marque peut-être le retour en force de la grande banque alors qu'elle avait été particulièrement discrète ces deux dernières années, du moins en ce qui concerne l'immobilier titrisé, après le rachat de Credit Suisse.

Huit agios au-dessus de 50% et deux au-dessus de 60% 

Au niveau des performances des fonds, on compte toujours huit véhicules qui affichent un agio supérieur à 50 % et deux supérieurs à 60%. Toujours les mêmes d'ailleurs, avec fin janvier, la palme revenant à UBS Direct Residential et sa prime de 64,6% (soit un rendement total de 1,9% en janvier). Sur la deuxième marche du podium, Swisscanto RE Ifca avec un agio de 62,6%. 

Si l'on se focalise sur les seules performances du mois de janvier, on trouve, au sommet du podium, Dominicé Swiss Property, qui affiche une hausse de +7,7%, ce qui a fait grimper son agio à 42,2%. Suivi par ZIF Immobilien Direkt Schweiz, avec un rendement total de +6,6%, pour un agio de 28,7%. Pour rappel, ce fonds du groupe Zurich pèse 1,5 milliards de francs en bourse et il a bouclé avec succès, fin novembre. 2025, une augmentation de capital de 105 millions de francs.

Tout en bas du classement, on constate que trois fonds ont toujours une décote, mais qui a tendance à se réduire, comme celle de Sustainable RE, qui n'est plus que de -0,9%. La décote d'Helvetica Swiss Commercial s'est aussi réduite, à -1,4%, après un rendement total de + 3,6% en janvier. Même Swiss Central City RE remonte la pente, avec un disagio, fin janvier, de -3,1% (-17,8 % fin décembre 2024). À ce rythme-là, plus aucun fonds immobilier coté n'affichera de disagio d'ici cet été.

Lancement Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland

Si l'on s'écarte un peu des seules performances, on constate aussi que le marché continue de beaucoup bouger. Avec l'annonce de l'arrivée, début avril, du Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland. Comme l'explique Swiss Life Asset Managers, le fonds investira, en propriété directe, dans un portefeuille diversifié d'immeubles commerciaux, majoritairement situés dans les régions de Zurich et de Bâle. Le portefeuille de départ aura une NAV d'environ 500 millions de francs pour une valeur totale de marché d'environ 640 millions, avec un rendement brut annoncé par Swiss Life Asset Managers de 4,6% et un rendement net de 3,6%. Au vu de sa taille, le fonds va entrer directement en bourse, sans passer par l'étape non cotée, ce qui est assez rare.

Pour rappel, on attend encore l'arrivée en bourse de MobiFonds, même si aucune date précise n'a encore été communiquée.

La Finma autorise enfin UBS à fusionner trois fonds

Autre grande nouvelle du mois de janvier pour les fonds immobiliers cotés : la FINMA vient enfin d'autoriser UBS à fusionner UBS LivingPlus, UBS Hospitality et Residentia.

On se rappelle que cette fusion aurait dû avoir lieu au mois de juin 2025, mais qu'elle avait été bloquée par les objections d’une poignée d'investisseurs. Eh bien, après quasiment sept mois de réflexion, les autorités financières viennent de lever ces objections. Ceci dit, l'histoire n'est peut-être pas tout à fait terminée puisque cette décision de la Finma peut encore faire l'objet d'un recours, dans un délai de 30 jours, a indiqué UBS Fund Management. Donc jusqu'à mi-février.

Pour la suite, UBS n'en a pas tout à fait fini avec ses fusions de fonds, puisque le rapprochement entre UBS Commercial Interswiss et UBS Swissreal est toujours prévu pour fin 2026 ou début 2027. Il permettrait de créer le plus grand fonds d'immobilier commercial de Suisse.

Fusion de Helvetia Asset Management et de Baloise Asset Management 

Janvier a aussi vu une autre étape dans la concentration du marché, à laquelle tous les observateurs s'attendaient après la fusion, début décembre 2025, des assureurs Bâloise et Helvetia. Le groupe a donc annoncé la fusion d'Helvetia Asset Management et de Baloise Asset Management, qui devrait être effective mi-2026, au plus tôt. En conséquence, la fonction d'Helvetia Asset Management en tant que direction de fonds pour le Helvetia (CH) Swiss Property Fund sera également transférée à Baloise Asset Management. 

Et la suite ? Pour les observateurs ce sera probablement la fusion des deux fonds, le Helvetia Swiss Property Fund et le Bâloise Swiss Property Fund. Les deux véhicules ont en effet une stratégie commune et une taille quasiment similaire. Un rapprochement permettrait d'économiser des coûts, d'augmenter la liquidité et d'atteindre une taille critique pour le marché, d'environ 2,8 milliards de francs.

Rédaction Immoday

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