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Pour la plupart des investisseurs, institutionnels ou privés, l’immobilier indirect se résume à des véhicules permettant d’investir de manière liquide dans des actifs illiquides, soit une vision souvent purement financière de ce type de produit.
On oublie souvent qu’à la base de tout fonds immobilier se trouvent des actifs qu’il faut identifier, sélectionner, acquérir et mettre en valeur, avant parfois de les revendre. Or toutes ces étapes demandent une expérience en gestion de portefeuille ainsi qu’une connaissance pointue du marché et de ses pratiques.
Le marché des transactions
Le marché des transactions en immobilier direct est actuellement très concurrentiel. Peu de biens de qualité sont disponibles sur ce marché alors que la demande reste très soutenue pour cette classe d’actif qui représente plus que jamais une valeur refuge pour les investisseurs.
Cette situation proche de la pénurie mène à une compression importante des rendements, notamment dans le secteur résidentiel ou sur les immeubles commerciaux « prime ». Les principaux acteurs de ce marché sont les assureurs qui sont particulièrement agressifs, les fonds immobiliers et les caisses de pension publiques comme privées.
Une telle situation de surplus de demande rend le marché très nerveux et les opportunités sont rares pour les fonds immobiliers de petite ou moyenne taille et encore plus difficile pour les petites et moyennes caisses de pension qui pâtissent de leur légitime aversion au risque.
Identifier des opportunités d’investissement, et y avoir accès devient dès lors de plus en plus difficile et un partenaire, comme Helvetadvisors, à l’ancrage local fort, permet aux investisseurs (fonds, caisses de pension ou autres) de bénéficier d’un accès privilégié à des opportunités souvent hors marché. En outre, lorsqu’une opportunité se présente, Il devient crucial d’avoir les capacités de prendre des décisions rapides et éclairées afin de ne pas la laisser passer.
Ces éléments rendent le recours aux services d’unesociété de conseil indépendante particulièrement intéressant. Les investisseurs peuvent en effet se reposer sur leur conseiller qui pourra éclairer rapidement leur choix, grâce à sa connaissance intime du marché, de ses tendances, de son historique et de ses acteurs, apportant la clarté et l’indépendance nécessaire à un processus d’investissement rationnel et cohérent, en ligne avec la stratégie d’investissement concernée.
La gestion de portefeuille
Une fois constitué, un parc immobilier doit encore être géré de manière efficace afin de générer le rendement attendu en adéquation avec la stratégie du fonds (augmentation de la valeur, revenus, etc…).
L’entretien du parc immobilier joue ici un rôle de premier plan. Il est en en effet nécessaire d’une part de considérer la thématique environnementale que le secteur immobilier ne peut plus ignorer et d’autre part, la valorisation sur le long terme des actifs. En effet, nous constatons une prime de valeur importante sur les immeubles ayant fait l’objet de rénovations et d’entretien de manière régulière. Malgré cela, l’obligation de distribution de dividende vis-à-vis des investisseurs repousse malheureusement encore trop souvent ces aspects de moyen à long terme au second plan.
Outre l’entretien, la gestion d’un parc immobilier, pour être efficace, contraint à de nombreuses tâches opérationnelles.
Or la gestion d’actifs immobiliers directs n’est pas le métier de base des gérants de fonds. L’aide d’un conseiller immobilier devient alors primordial afin d’optimiser la gestion de ces actifs et d’assurer un suivi dynamique selon 3 axes principaux :
1. Une politique immobilière claire, en matière de loyer, de rénovation et de gestion des charges.
2. Un suivi permanent et dynamique du parc immobilier incluant les relations avec les régies et visant notamment à améliorer le timing décisionnel.
3. Un reporting à jour, clair et complet permettant d’avoir une vision compréhensible de l’état du parc et des décisions à prendre.
Tout cela est extrêmement chronophage et demande des compétences techniques particulières propres aux équipes de spécialistes d’une société de conseil en immobilier comme Helvetadvisors.