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Rédaction • Immoday.ch
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Après la fusion, finalement acceptée par la Comco, de Helvetia et de Bâloise, que va-t-il advenir de leurs fonds immobiliers ? Les deux fonds étant sensiblement identiques, en taille comme en stratégie, leur fusion serait probablement l'option la plus efficiente. Elle permettrait de diminuer les coûts de gestion, de renforcer la qualité du portefeuille et d'augmenter la liquidité. Pour les fondations de placement des deux assureurs, c'est une autre histoire : elles devraient rester indépendantes.
Mi-septembre, après quelques mois d'analyse, là Comco vient d'accepter officiellement la fusion des deux groupes suisses d'assurance, Helvetia et Bâloise.
Si tout se passe sans anicroche, la nouvelle entité devrait naître le 5 décembre, un géant qui détiendra 20% du marché suisse.
Deux fonds de placement quasiment identiques
Cette fusion ne sera pas sans conséquence pour l'immobilier titrisé puisque les deux assureurs possèdent à la fois des fonds de placements cotés et des fondations de placement.
Pour rappel, fin septembre le Helvetia Swiss Property Fund, pesait 1,3 milliard en bourse, avec un agio de 30,5 %, et le Bâloise Swiss Property Fund, avec un agio de 29 %, pesait 1,35 milliards. Les deux fonds sont donc d'une taille très similaire, les deux affichant par ailleurs une performance quasi identique de plus de 10 % depuis le début de l'année, avec une stratégie d'investissement on ne peut plus classique, essentiellement de l'immobilier résidentiel dans les grands centres.
Du côté d'Helvetia, on ne fait pas de commentaire pour l'instant sur le destin de ces fonds, du moins tant que la fusion n'est pas effective, ce qui sera le cas le 5 décembre. En outre, après cette date, les responsables auront d'autres chats à fouetter, comme trouver 350 millions d'économies annuelles, en grande partie suite à des coupes dans le personnel.
La fusion des deux fonds aurait de nombreux avantages
Pour en savoir un peu plus, nous nous sommes tournés vers Taner Alicehic, fondateur de REIS Partners, une société de conseil et de stratégie immobilière, qui, il y a une dizaine d'années a accompagné la Bâloise, depuis la réflexion stratégique jusqu'au lancement de son fonds immobilier.
Pour lui, il est probable, à terme (c'est-à-dire pas avant des années, seulement une fois résolus les principaux problèmes soulevés par la fusion) que le destin de ces deux véhicules soit identique à celui des fonds immobiliers Credit Suisse et UBS. D'autant plus que, comme on l'a vu, les fonds Helvetia et Bâloise sont vraiment très similaires. De ce point de vue, une consolidation ferait sens. D’abord au niveau des équipes et du back office pour réduire les coûts. Ensuite pour des questions de taille et d'efficience du portefeuille, qui une fois consolidé (et peut-être épuré), générera des revenus plus stables. Et, finalement, pour améliorer la liquidité, ce qui est une demande récurrente des investisseurs, dans un contexte où certains spécialistes assurent que la taille critique approche désormais les 2 milliards de francs (ce qui serait justement la taille des deux fonds réunis).
Le destin particulier des fondations de placement
Les deux assureurs possèdent également des fondations de placement, mais, là, leur destin sera probablement différent. En effet, comme le rappelle Taner Alicehic, si, dans le cas d'un fonds de placement, l'émetteur peut, juridiquement, décider du destin du véhicule, dans le cas d'une fondation de placement, ce sont les investisseurs qui ont le pouvoir, donc les caisses de pension, via le conseil de fondation.
Alors, certes, si un rapprochement, là aussi, pourrait permettre de diminuer les coûts de gestion, il n'est pas du tout certain que les investisseurs soient favorables à une telle opération. En effet tout va dépendre de la qualité des portefeuilles immobiliers respectifs et de leur rentabilité. Des portefeuilles qui, immanquablement, sont différents pour chaque les véhicule.
Dans ce contexte, les caisses de pension qui ont investi dans les meilleurs portefeuilles, vont s'opposer à une fusion avec des véhicules au portefeuille de moins bonne qualité.
Qui va prendre le lead dans les fonds immobiliers : Helvetia ou Bâloise ?
Dernière question que se posent les professionnels : qui va prendre le lead entre les deux entreprises ? Bien entendu, c'est Helvetia qui rachète la Bâloise, et donc, dans ce cas de figure, ce sont en général les équipes du racheteur qui triomphent. Mais pour les fonds immobiliers, certains observateurs estiment que la structure de la Bâloise est plus solide, plus complète, mieux organisée que celle d'Helvetia, avec, entre autres, une direction de fonds interne.
On verra si les équipes d'Helvetia acceptent de renoncer à leur pouvoir, mais force est de constater que, a priori, la situation est très différente de celle de Credit Suisse et d'UBS, où, clairement, les équipes d'UBS étaient mieux considérées par le marché que celles de Credit Suisse, du moins en ce qui concerne les fonds immobiliers.
La Rédaction
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