«Pour IMMOFONDS, notre stratégie de croissance mise surtout sur le développement de projet, pas sur les acquisitions»

Pour Gabriela Theus, la qualité du portefeuille est si primordiale quelle passe avant la croissance à tout prix. Mais ici, ce n’est pas seulement un discours puisque la dernière augmentation de capital du fonds IMMOFONDS remonte à fin 2024! Ce qui ne semble pas gêner les investisseurs, puisque le fonds affiche un des agios les plus élevés de tout le secteur. Mais aujourd’hui le pipeline de projets est rempli et la prochaine phase de croissance peut démarrer, avec une fortune brute totale qui devrait grimper de 2,6 milliards de francs aujourd’hui à plus de 3 milliards en 2030.

Aujourd’hui, Gabriela Theus, directrice de la direction du fonds Immofonds Asset Management AG depuis bientôt 10 ans, est probablement la femme la plus puissante de l’immobilier titrisé suisse.

Qui plus est à la tête d’un fonds parmi les plus appréciés des investisseurs, avec un agio supérieur à 50%, grâce à la confiance établie depuis maintenant 71 ans, et une stratégie de croissance assez originale parmi les fonds de placements immobiliers suisses. Ses explications.

Gabriela Theus, comment êtes-vous arrivée dans l’immobilier?

Par hasard. J’ai commencé ma carrière immobilière, en 2002, d’abord dans le Real Estate Corporate Finance, chez Arthur Andersen puis chez Ernst & Young et Sal. Oppenheim. L’immobilier m’a tout de suite passionnée. C’était une période clé de l’évolution de cette classe d’actifs, l’époque de la renaissance des fonds de placement immobiliers. Je suis ensuite passée à l’opérationnel en rejoignant la société immobilière Zug Estates, de 2012 à 2017, en tant que CFO lors de la cotation en bourse.

Ensuite comment êtes-vous arrivée chez Immofonds?

J’avais la quarantaine, j’ai voulu relever un nouveau défi opérationnel, prendre la responsabilité directe d’un portefeuille uniquement immobilier. J’ai été approchée par Immofonds et j’ai accepté le poste de directrice.

Immofonds a fêté son 70^e anniversaire l’année dernière. Où en est l’entreprise aujourd’hui?

La direction du fonds Immofonds Asset Management AG gère deux véhicules d’immobilier titrisé avec une équipe d’une vingtaine de professionnels: IMMOFONDS, le fonds historique éponyme, coté en bourse depuis 45 ans, avec aujourd’hui une valeur brute du portefeuille de 2,6 milliards de francs. Et IMMOFONDS suburban, un fonds non coté lancé fin 2021, avec un portefeuille d’environ 150 millions de francs. Les deux fonds investissent essentiellement dans le résidentiel mais chacun avec sa stratégie spécifique: IMMOFONDS dans les grands centres urbains en Suisse et IMMOFONDS suburban dans les régions de croissance.

Vous possédez une direction de fonds à l’interne. Vous considérez que c’est plus intéressant?

D’abord, c’est historique, puisqu’IMMOFONDS a toujours eu sa direction de fonds à l’interne. Ensuite, cela simplifie les processus, élimine beaucoup de frictions entre asset manager et direction et nous donne beaucoup plus de souplesse. Par exemple nous avons pu lancer IMMOFONDS suburban en deux mois, grâce à l’expérience accumulée par cette direction de fonds interne.

Mais alors pourquoi la plupart des fonds aujourd’hui ont-ils des directions de fonds externes?

Les contraintes d’une direction interne sont lourdes. Nous devons toujours rester à la pointe de la réglementation, recruter les meilleurs talents. Pour un nouveau fonds, l’externalisation peut faire sens pour des raisons de coûts et de rapidité, mais pour une structure établie comme la nôtre, l’internalisation est clairement un avantage.

Si l’on en croit l’agio, qui dépasse actuellement 50%, IMMOFONDS est un des fonds immobiliers les plus appréciés des investisseurs. Quel est votre secret?

On ne sait jamais ce qui se passe dans la tête des investisseurs mais je peux constater qu’ils nous font confiance, une confiance historique bâtie sur sept décennies d’une gestion constante et fiable, avec un positionnement clair sur le secteur résidentiel, et un potentiel de développement interne important.

Quels sont les objectifs de taille pour IMMOFONDS?

Notre ambition est d’avoir un portefeuille d’une valeur supérieure à 3 milliards de francs d’ici 2030 et idéalement de tendre vers les 3,5 milliards de francs. Aujourd’hui, nous disposons d’un pipeline de projets de 700 millions de francs qui pourront se concrétiser les prochaines années.

Comment pensez-vous atteindre cette taille? Vous êtes particulièrement discret sur le front des augmentations de capital.

Effectivement, notre dernière augmentation de capital de 150 millions de francs pour le premier fonds, IMMOFONDS, remonte à fin 2024. C’est que notre stratégie de croissance est un peu particulière. Nous faisons peu d’acquisitions, nous nous appuyons essentiellement sur des projets que nous lançons nous-même et nous souhaitons également exploiter et concrétiser le potentiel des biens immobiliers existants. De ce point de vue, nous ne voulons lever des fonds que lorsque ces projets sont sécurisés à 100%. Nous ne voulons pas demander à nos investisseurs des capitaux que nous ne pourrions pas immédiatement investir. Ceci dit, pour financer les projets qui sont actuellement dans le pipeline, de nouvelles augmentations de capital seront planifiées pour un montant global estimé entre 350 et 400 millions de francs, d’ici 2030.

En ne passant pas par des acquisitions mais plutôt par des projets menés de A à Z, vous pensez pouvoir offrir un meilleur rendement à vos investisseurs?

Oui. Face à l’afflux de capitaux, beaucoup achètent des immeubles de qualité moyenne à des rendements très bas. Nous préférons développer nos propres projets pour dégager des rentabilités nettement plus élevées et garantir la qualité du portefeuille.

Vous avez lancé IMMOFONDS suburban en 2021. Pourquoi ce lancement?

Pour diversifier notre offre. IMMOFONDS cible les grands centres urbains, tandis que IMMOFONDS suburban vise les régions en croissance en dehors des grands centres. Le risque y est un peu plus élevé, mais le potentiel de rendement aussi, et la pénurie de logements y est réelle. IMMOFONDS suburban applique également une stratégie ESG stricte de transformation «Brown to Green». L’objectif est de transformer ces immeubles dans les 10 ans suivant leur acquisition.

C’est une stratégie d’investissement qui intéresse les investisseurs?

Au départ ils étaient un peu dubitatifs mais ce n’est plus le cas aujourd’hui, au vu du niveau des rendements du fonds et de la qualité du portefeuille, avec beaucoup d’immeubles qui ont un fort potentiel de développement dans des régions qui sont certes périphériques mais en croissance économique. De toute manière, aujourd’hui, si l’on veut avoir un rendement correct avec de nouvelles acquisitions, il faut savoir sortir des sentiers battus. D’ailleurs, je pense que les investisseurs devraient de nouveaux s’intéresser plus à l’immobilier commercial. Mais c’est une autre histoire.

Quels sont aujourd’hui votre objectif de croissance de IMMOFONDS suburban?

C’est un jeune fonds qui grandit pas à pas, avec comme objectif un portefeuille d’une valeur totale d’environ 500 millions de francs dans 5 ans, via des augmentations de capital que nous lançons régulièrement pour ce fonds.

À terme, l’objectif est-il d’entrer en bourse avec ce fonds?

Une fois ce seuil des 500 millions de francs atteint, la question de la cotation se posera. Mais nous avancerons étape par étape.

Plusieurs Asset Managers immobiliers historiques se lancent aujourd’hui dans des L-QIFs pour se diversifier. Est-ce une stratégie également envisagée par IMMOFONDS?

Aujourd’hui, rien n’est prévu, mais nous restons attentifs. Le format L-QIF peut être intéressant pour des classes d’actifs spécifiques comme le développement de projets. Toutefois, pour l’immobilier traditionnel, je ne suis pas convaincu que le L-QIF présente beaucoup plus d’avantages que la forme traditionnelle des fonds de placement immobiliers.

Vous êtes une des rares femmes à la tête d’un Asset Manager immobilier en Suisse. Comment expliquez-vous qu’il y a si peu de femmes à des postes de responsabilité dans ce secteur?

C’est une question de parcours professionnels et de développement des carrières. Personnellement, j’ai simplement tracé mon chemin sans me poser la question. Le secteur manque peut-être encore de modèles féminins identifiables pour susciter des vocations.

Ceci dit, la direction du fonds IMMOFONDS compte de nombreuses femmes dans les postes à responsabilité. C’est par hasard ou une stratégie délibérée de votre part?

Nous proposons des conditions-cadres attractives, comme le temps partiel et le job sharing, valables pour les femmes comme pour les hommes pour concilier travail et famille. En conséquence, même si notre priorité reste la compétence, nous avons effectivement aujourd’hui un excellent vivier de talents féminins prêts à prendre plus de responsabilités.

Vous donnez le bon exemple!

Le fait que l’entreprise soit dirigée par une femme agit peut-être aussi comme un signal positif. En outre, je crois sincèrement que les équipes mixtes apportent un équilibre d’intérêts et d’âges qui génère de meilleurs résultats.

La Rédaction • Immoday.ch

Suivez-nous sur LinkedIn.