«Beim IMMOFONDS setzt unsere Wachstumsstrategie vor allem auf Projektentwicklungen, nicht auf Akquisitionen»

Für Gabriela Theus ist die Qualität des Portfolios so zentral, dass sie klar Vorrang vor Wachstum um jeden Preis hat. Dabei handelt es sich nicht nur um leere Worte, denn die letzte Kapitalerhöhung des IMMOFONDS liegt bereits Ende 2024 zurück. Das scheint die Investoren jedoch nicht zu stören, denn der Fonds weist eines der höchsten Agios im gesamten Sektor auf. Heute ist die Projektpipeline gut gefüllt, und die nächste Wachstumsphase kann beginnen: Das Bruttovermögen dürfte von derzeit 2,6 Milliarden Franken auf über 3 Milliarden Franken bis 2030 steigen.

Heute ist Gabriela Theus, seit fast zehn Jahren Geschäftsführerin der Fondsleitung Immofonds Asset Management AG, wahrscheinlich eine der einflussreichsten Persönlichkeiten im Bereich der indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz.

Zudem steht sie an der Spitze eines der bei Investoren beliebtesten Fonds, der ein Agio von über 50% aufweist. Dies ist insbesondere auf das seit 71 Jahren aufgebaute Vertrauen sowie auf eine im Immobilienfondsumfeld eigenständige Wachstumsstrategie zurückzuführen. Ihre Erläuterungen.

Gabriela Theus, wie sind Sie zur Immobilienbranche gekommen?

Eher zufällig. Ich habe meine Immobilienkarriere 2002 im Bereich Real Estate Corporate Finance begonnen – zunächst bei Arthur Andersen, später bei Ernst & Young und Sal. Oppenheim. Die Immobilienbranche hat mich sofort begeistert. Es war eine prägende Phase für die Entwicklung dieser Anlageklasse – die Zeit der Wiederbelebung der Immobilienfonds.

Anschliessend bin ich in das operative Geschäft gewechselt und war von 2012 bis 2017 bei der Immobiliengesellschaft Zug Estates tätig, seit dem Börsengang als CFO.

Und wie sind Sie anschliessend zu Immofonds gekommen?

Ich war damals in meinen Vierzigern und wollte eine neue operative Herausforderung annehmen sowie die direkte Verantwortung für ein reines Immobilienportfolio übernehmen. Immofonds hat mich angesprochen, und ich habe die Position als Geschäftsführerin angenommen.

Immofonds hat im vergangenen Jahr sein 70‑jähriges Bestehen gefeiert. Wo steht das Unternehmen heute?

Die Immofonds Asset Management AG verwaltet mit einem Team von rund zwanzig Fachleuten zwei Vehikel im Bereich der indirekten Immobilienanlagen: Den IMMOFONDS, der gleichnamige Traditionsfonds, der seit 45 Jahren börsenkotiert ist und heute ein Bruttovermögen von 2,6 Milliarden Franken aufweist.

Sowie den IMMOFONDS suburban, ein nicht kotierter Fonds, der Ende 2021 lanciert wurde und über einen Portfoliowert von rund 150 Millionen Franken verfügt. Beide Fonds investieren hauptsächlich in Wohnimmobilien, verfolgen jedoch jeweils eine eigene Strategie: Der IMMOFONDS in den grossen urbanen Zentren der Schweiz und der IMMOFONDS suburban in den Wachstumsregionen.

Sie verfügen über eine interne Fondsleitung. Sehen Sie darin einen Vorteil?

Zum einen ist das historisch bedingt, da der IMMOFONDS schon immer über eine interne Fondsleitung verfügt hat. Zum anderen vereinfacht dies die Prozesse, reduziert Reibungsverluste zwischen Asset Management und Fondsleitung und gibt uns deutlich mehr Flexibilität. So konnten wir beispielsweise den IMMOFONDS suburban innerhalb von nur zwei Monaten lancieren – dank der Erfahrung, die wir mit dieser internen Fondsleitung aufgebaut haben.

Warum verfügen heute die meisten Fonds über externe Fondsleitungen?

Die Anforderungen an eine interne Fondsleitung sind hoch. Wir müssen stets auf dem neuesten Stand der Regulierung bleiben und die besten Talente rekrutieren. Für neue Fonds kann eine Auslagerung aus Kosten- und Zeitgründen sinnvoll sein – für eine etablierte Struktur wie die unsere ist eine interne Lösung jedoch klar von Vorteil.

Wenn man das Agio betrachtet, das aktuell über 50% liegt, gehört der IMMOFONDS zu den bei Investoren beliebtesten Immobilienfonds. Was ist Ihr Erfolgsrezept?

Was in den Köpfen der Investoren vorgeht, weiss man nie genau. Ich stelle jedoch fest, dass sie uns Vertrauen entgegenbringen – ein historisch gewachsenes Vertrauen, das auf sieben Jahrzehnten einer konstanten und verlässlichen Bewirtschaftung basiert, kombiniert mit einer klaren Positionierung im Wohnsegment und einem bedeutenden internen Entwicklungspotenzial.

Welche Wachstumsziele verfolgen Sie mit dem IMMOFONDS?

Unser Ziel ist es, bis 2030 ein Portfolio mit einem Wert von über 3 Milliarden Franken zu erreichen und idealerweise in Richtung 3,5 Milliarden Franken zu wachsen. Derzeit verfügen wir über eine Projektpipeline von rund 700 Millionen Franken, die sich in den kommenden Jahren realisieren dürfte.

Wie wollen Sie dieses Wachstum erreichen? Sie zeigen sich bei Kapitalerhöhungen besonders zurückhaltend.

Tatsächlich liegt unsere letzte Kapitalerhöhung von 150 Millionen Franken für den Hauptfonds IMMOFONDS Ende 2024 zurück. Das hängt mit unserer etwas speziellen Wachstumsstrategie zusammen: Wir tätigen nur wenige Akquisitionen, stützen uns hauptsächlich auf Projekte, die wir selbst entwickeln und möchten zudem das Potenzial bestehender Immobilien ausschöpfen und realisieren. Vor diesem Hintergrund wollen wir neues Kapital nur dann aufnehmen, wenn die entsprechenden Projekte vollständig gesichert sind. Wir möchten von unseren Investoren keine Mittel einwerben, die wir nicht unmittelbar investieren können. Für die Finanzierung der aktuell in der Pipeline befindlichen Projekte sind jedoch weitere Kapitalerhöhungen geplant, mit einem Gesamtvolumen von schätzungsweise 350 bis 400 Millionen Franken bis 2030.

Indem Sie weniger auf Akquisitionen setzen und stattdessen Projekte von A bis Z selbst umsetzen, glauben Sie, Ihren Investoren eine bessere Rendite bieten zu können?

Ja. Angesichts der hohen Kapitalzuflüsse erwerben viele Investoren Immobilien von durchschnittlicher Qualität zu sehr niedrigen Renditen. Wir hingegen bevorzugen es, unsere eigenen Projekte zu entwickeln, um deutlich höhere Renditen zu erzielen und gleichzeitig die Qualität unseres Portfolios sicherzustellen.

Sie haben 2021 den IMMOFONDS suburban lanciert. Warum?

Zur Diversifikation unseres Angebots. Während der IMMOFONDS auf grosse urbane Zentren abzielt, richtet sich der IMMOFONDS suburban auf Wachstumsregionen ausserhalb der grossen Zentren. Das Risikoprofil ist dort etwas höher, dafür aber auch das Renditepotenzial, und der Wohnungsmangel ist in diesen Regionen real. Der IMMOFONDS suburban verfolgt zudem eine strikte ESG‑Strategie im Sinne einer « Brown‑to‑Green »-Transformation. Ziel ist es, diese Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Akquisition entsprechend zu transformieren.

Ist das eine Anlagestrategie, die bei Investoren auf Interesse stösst?

Anfangs waren sie etwas zurückhaltend, doch heute ist das nicht mehr der Fall – dies angesichts der erzielten Renditen und der Qualität des Portfolios, das zahlreiche Immobilien mit hohem Entwicklungspotenzial in wirtschaftlich wachsenden, wenn auch eher peripheren Regionen umfasst. Grundsätzlich gilt ohnehin: Wer heute mit neuen Akquisitionen eine angemessene Rendite erzielen will, muss bereit sein, neue Wege zu gehen. Ich bin zudem der Ansicht, dass sich Investoren künftig wieder stärker für kommerzielle Immobilien interessieren sollten. Aber das ist ein anderes Thema.

Welche Wachstumsziele verfolgen Sie derzeit mit dem IMMOFONDS suburban?

Es handelt sich um einen jungen Fonds, der schrittweise wächst, mit dem Ziel, in den kommenden fünf Jahren ein Portfolio mit einem Gesamtwert von rund 500 Millionen Franken aufzubauen – finanziert über regelmässige Kapitalerhöhungen.

Langfristig stellt sich die Frage, ob mit diesem Fonds ein Börsengang geplant ist.

Sobald die Schwelle von 500 Millionen Franken erreicht ist, wird sich die Frage einer Börsenkotierung stellen. Wir gehen dabei jedoch schrittweise vor.

Mehrere etablierte Immobilien‑Asset‑Manager setzen heute auf L‑QIFs zur Diversifikation. Ist das auch eine Strategie, die Immofonds in Betracht zieht?

Aktuell ist nichts geplant, aber wir beobachten diese Entwicklung aufmerksam. Das L‑QIF‑Format kann für bestimmte Anlageklassen, beispielsweise in der Projektentwicklung, durchaus interessant sein. Für klassische Immobilienanlagen bin ich jedoch nicht überzeugt, dass L‑QIFs deutlich mehr Vorteile bieten als die traditionellen Formen von Immobilienfonds

Sie gehören zu den wenigen Frauen an der Spitze eines Immobilien‑Asset‑Managers in der Schweiz. Wie erklären Sie sich die geringe Präsenz von Frauen in Führungspositionen in diesem Sektor?

Das hängt in erster Linie mit den Karrierewegen und der beruflichen Entwicklung zusammen. Ich persönlich habe meinen Weg einfach verfolgt, ohne mir diese Frage zu stellen.

Möglicherweise fehlt es dem Sektor noch an klar erkennbaren weiblichen Vorbildern, die gezielt Interesse wecken und Karrieren fördern.

Allerdings beschäftigt die Fondsleitung von Immofonds zahlreiche Frauen in Führungspositionen. Ist das Zufall oder eine bewusste Strategie Ihrerseits?

Wir bieten attraktive Rahmenbedingungen, wie Teilzeitmodelle und Jobsharing, die sowohl für Frauen als auch für Männer gelten und eine bessere Vereinbarkeit von Beruf und Familie ermöglichen. Auch wenn für uns die Kompetenz im Vordergrund steht, verfügen wir heute tatsächlich über einen sehr starken Pool an weiblichen Talenten, die bereit sind, mehr Verantwortung zu übernehmen.

Da gehen Sie mit gutem Beispiel voran!

Dass das Unternehmen von einer Frau geführt wird, wirkt möglicherweise ebenfalls als positives Signal. Zudem bin ich überzeugt, dass gemischte Teams ein Gleichgewicht von Interessen und Altersgruppen schaffen und dadurch zu besseren Ergebnissen führen.

Immoday-Redaktion 

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