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Comment sélectionner les meilleurs fonds d’immobilier indirect ? En évaluant avec soin la qualité des immeubles, leur localisation, et leur valorisation. Sans oublier les rendements, la liquidité, la performance et l’historique des dividendes. Et la qualité des gérants.
Dorian Germain co-gère le fonds de fonds immobilier suisse cotés de Lombard Odier. Il explique dans cet entretien comment il sélectionne les fonds dans lesquels il investit, sur quels critères et quelles sont les prochaines opportunités d’investissement.
Dorian Germain, vous co-gérez le fonds LO Institutional Strategies (CH) - Swiss Real Estate Securities. Pourquoi un fonds de fonds immobilier suisse cotés chez Lombard Odier ?
Certains de nos clients veulent de l’immobilier suisse, avec une exposition uniquement en francs suisses. Certes, il existe déjà plusieurs fonds dans ce segment, mais nous pensons que notre sélection permet une meilleure performance, capable de battre l’indice de référence, le SXI Real Estate Funds TR - depuis le lancement du fonds, notre performance est légèrement supérieure à celle de l’indice - et une meilleure diversification. Nos clients semblent d’ailleurs eux aussi convaincus, puisque le fonds gère actuellement 380 millions de francs.
Comment choisissez-vous les fonds dans lesquels vous investissez ?
Avec un double critère de sélection. Le premier est top down, avec une analyse des grandes tendances économiques, dont des critères comme l’immigration, pour voir dans quelles régions la demande immobilière va se renforcer et celles où elle va faiblir, ce qui pourrait avoir un impact sur les taux de vacances. Le deuxième est une approche bottom up, avec pour chaque fonds une évaluation de la qualité des immeubles, de leur localisation, et de leur
valorisation. Chaque semestre, nous analysons tous les achats et les ventes faites par les fonds, Sans oublier une évaluation des gérants
Prenez-vous aussi en compte des critères strictement financiers ?
Tout à fait. Notre analyse inclut aussi la qualité des rendements immobiliers, la performance et l’historique des dividendes, la liquidité, ainsi que la différence entre le prix du marché des actions et la VNI. Au final, parmi la quarantaine de fonds immobiliers cotés disponibles en Suisse, nous en avons éliminé environ un tiers, qui ne correspondent pas à nos attentes.
Dans quel type d’immobilier préférez-vous investir actuellement ?
Ces derniers temps, nous avons un peu baissé notre pondération dans l’immobilier résidentiel. Après leur progression ces deux dernières années, nous estimons que les fonds de bonne qualité qui se concentrent sur ce type d’immobilier se négocient déjà avec une prime importante. Et on ne voit plus beaucoup de potentiel de hausse à moyen terme. En revanche, l’immobilier commercial a été pénalisé par les problèmes économiques générés par le confinement. Un peu trop à notre avis. On constate que le rendement de ce type d’immobilier n’a pas beaucoup baissé par rapport à 2019. Bref, on trouve que le commercial est sous-évalué actuellement, et qu’il y a là de bonnes possibilités d’investissement. Si l’on se concentre uniquement sur les actifs de bonne qualité, bien placés, proches des transports publics.
C’est un peu à contre-courant, la plupart des investisseurs fuyant l’immobilier commercial et les bureaux.
L’argument est que l’immobilier commercial va souffrir à long terme à cause du télétravail ou des achats par internet. Mais regardez ce qui se passe ces dernières semaines : tant pour le shopping que pour le travail, des lieux où l'on se rencontre, où l’on échange, sont toujours nécessaires. Mais, je le répète, il est absolument primordial de faire attention à la qualité des biens.
Par contre, vous conseillez aussi d’aller voir à l’étranger, où les prix de l’immobilier sont plus attractifs.
Effectivement, qu’il soit résidentiel ou commercial, l’immobilier en Suisse est aujourd’hui assez cher. On conseille donc à nos clients de se tourner vers des fonds qui proposent de l’immobilier américain ou européen. Mais dans ce cas, il faut faire attention au risque de change, sachant que ce risque, pour un client positionné en francs suisses, est moins élevé avec l’euro qu’avec le dollar, beaucoup plus volatil, et dont la tendance est à la baisse.
Olivier Toublan pour Immoday