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Depuis quelques années déjà, nous observons une augmentation de l’intérêt de la part des investisseurs pour l’immobilier artisanal et industriel, secteur qui se montre plus résilient et faiblement corrélé aux cycles des autres segments traditionnels de l’immobilier commercial comme le bureau et le commerce. Dès lors, force est de constater que de plus en plus d’investisseurs institutionnels s’intéressent de près à cette classe d’actifs commerciaux.
La crise sanitaire que nous traversons depuis la fin du premier trimestre 2020 a impacté plus ou moins fortement l’immobilier suisse. Tandis que le secteur résidentiel reste pour l’instant épargné, les secteurs des bureaux et des commerces sont davantage touchés par les changements structurels et sociétaux qui se sont renforcés depuis le début de cette crise. Alors pourquoi l’immobilier artisanal et industriel a-t-il su se montrer résiliant ?
Le secteur artisanal et industriel s’appuie sur de solides fondamentaux de marché
En premier lieu, il est important de relever la grande diversité du tissu économique suisse : plus de 99% de petites et moyennes entreprises emploient à elles seules les deux tiers de l’ensemble des travailleurs du pays. La diversité des locataires et des secteurs d’activités joue un rôle clé dans le succès de l’immobilier artisanal et industriel suisse. De plus, celui-ci n’a pas été impacté directement par les mesures de fermeture prononcées par le gouvernement.
A l’heure actuelle, nous constatons que la demande pour les surfaces artisanales et industrielles reste soutenue, au même titre que les loyers qui restent à des niveaux faibles, contribuant ainsi à la résistance du secteur face aux cycles économiques, en comparaison avec les autres secteurs commerciaux. Les locataires de ce type de surfaces sont très attentifs au montant du loyer et tendent à favoriser une approche économique prudente. Partant, de nombreuses surfaces ont trouvé preneur ces dernières semaines, même en période de confinement et d’incertitude économique. Dans nos portefeuilles, citons par exemple la prise à bail de plus de 10'000 m2 de surfaces sur un site logistique, ou encore celle d’environ 1'000 m2 sur un site artisanal en périphérie lausannoise, ceci après avoir réalisé des travaux d’aménagement qui ont permis d’apporter de la valeur au bâtiment.
Le taux de vacance offre également des opportunités
Concernant l’investissement, il existe toujours un nombre élevé d’opportunités d’achat, que ce soit pour du foncier mais également pour des bâtiments à redévelopper, à rénover ou à repositionner. L’investissement dans l’immobilier artisanal et industriel présente des risques similaires aux autres classes d’actifs, nécessitant toutefois une connaissance approfondie du secteur et un travail d’asset management plus important. Les taux de vacance élevés rebutent souvent les investisseurs « classiques » alors qu’en réalité ils permettent une revalorisation plus aisée et des rendements plus attrayants. L’expérience de notre groupe sur ce segment nous a permis de répondre positivement aux demandes de locataires et d’accompagner ces derniers dans leur installation dans les immeubles de nos véhicules de placement.
Les taux de rendement attendus sont plus élevés que dans l’immobilier résidentiel, de bureaux et de commerces, avec des rendements de 6% à 8% dans l’immobilier artisanal et industriel ces dernières années. Néanmoins, les bâtiments artisanaux et industriels sont de manière générale plus hétérogènes et pensés sur-mesure pour les utilisateurs que les immeubles résidentiels et de bureaux, ce qui explique une prime de risque. En effet ces immeubles doivent souvent répondre à des critères techniques personnalisés des locataires, qui en contrepartie sont préparés à s’engager sur des baux à long terme et sécurise ainsi le revenu de l’actif immobilier.
Une classe d’actif sous-évaluée par les investisseurs traditionnels
De plus en plus d’investisseurs s’intéressent à l’immobilier artisanal et industriel malgré la situation actuelle. Ce phénomène devrait augmenter la liquidité de ce secteur à moyen terme et continuer d’augmenter son attrait comme classe d’actifs à part entière. Pour l’instant, les investisseurs sur le marché suisse sont souvent des développeurs-promoteurs, des privés, ou des institutionnels de petite taille spécialisés sur ce secteur. Les assurances, caisses de pension ou autres grands institutionnels préfèrent se concentrer sur l’immobilier de logement et de bureaux (considérés comme moins risqués) et, dans certains cas, n'ont pas encore reconnu le potentiel d'investissement dans l’immobilier artisanal, industriel et logistique.
Nous constatons également un intérêt marqué par les différentes parties prenantes en matière de développement durable. Les investisseurs, propriétaires et locataires sont soucieux de leur impact environnemental et souhaitent optimiser leurs dépenses énergétiques. Ceci peut se faire dans le cadre d’une rénovation avec l’installation de panneaux photovoltaïques sur la toiture ou lors de la construction d’un bâtiment en assurant des standards énergétiques élevés. La production d’énergie peut ainsi être redistribuée aux locataires d’un bâtiment à un tarif avantageux.
Aujourd’hui, il nous paraît évident que l’immobilier artisanal et industriel va continuer à se développer favorablement et devrait devenir une classe d’actifs à part entière, bénéficiant de la variété du tissu économique suisse. Tant que la Suisse restera attrayante pour l'entrepreneuriat et que la politique mettra en place des conditions cadres adéquates, nos nombreuses PME innovantes, créatives et diversifiées auront besoin des surfaces appropriées pour leurs activités professionnelles.