Renditeimmobilien: Wie sieht die Zukunft des Schweizer Marktes aus?

Das 21. IAZI-CIFI Real Estate Investment Event in Genf war voll ausgebucht. Immobilienfachleute und institutionelle Investoren analysierten den Bereich der Renditeimmobilien in der Schweiz. Im Fokus der diesjährigen Ausgabe standen der Markt sowie die Aussichten und Herausforderungen für die Investoren in einem unsicheren wirtschaftlichen und geopolitischen Umfeld.

Mehr als 200 Immobilien- und Finanzfachleute trotzten dem eisigen Wind und machten sich auf zum 21. IAZI-CIFI Real Estate Investment Event, das am 27. März 2026 im Hotel Warwick in Genf stattfand.

«Wir kommen heute zusammen, während der globale Horizont ein wenig einem aufgewühlten Meer gleicht», stellte Michael Rogenmoser, CEO von CIFI, in seiner Begrüssungsrede fest. Seit 2026 werde der Weltgemeinschaft erneut bewusst, wie anfällig zentrale Versorgungsadern sind. Als Beispiel nannte er die Strasse von Hormus. «Zwischen Energievolatilität und US-Zöllen müssen Sie in Ihrem Beruf mit ständiger Wachsamkeit navigieren», fuhr er fort.

Inmitten dieses Tumults behauptet sich die Schweiz jedoch gut, wie Michael Rogenmoser betonte: «Die Schweizer Wirtschaft zeigt eine geradezu vorbildliche Seetüchtigkeit.» 2025 belief sich das Wirtschaftswachstum auf 1,4%, und auch die Prognosen für 2026 bleiben positiv. Ein solches Umfeld macht den Schweizer Liegenschaftsmarkt offensichtlich zu einem echten sicheren Hafen. Gemäss dem IAZI Swiss Property Benchmark betrug die durchschnittliche Gesamtrendite für Immobilien-Direktanlagen im Jahr 2025 6,1%. Die Immobilien bestätigten damit ihre Rolle als Fluchtwert – auch gestützt durch die fortgesetzte Nullzinspolitik der SNB, schloss Michael Rogenmoser.

Naturgefahren: ein unterschätztes Risiko

Doch selbst wenn der Schweizer Immobilienmarkt solide und leistungsfähig bleibt, hängt die Stabilität eines Vermögenswerts auch von seiner Umwelt ab. Überschwemmungen, Erdrutsche, Stürme oder andere Ereignisse können schnell zu hohen Kosten für die Investoren führen.

Einige schwere Wetterereignisse hat die Schweiz bereits erlebt. So beschädigte der Sturm, der im Jahr 2023 in La Chaux-de-Fonds wütete, 60% der Gebäude. In Genf und Morges verursachten die Gewitter im Jahr 2024 Schäden in Höhe von 900 Millionen Franken und forderten 13 Todesopfer. Der Bergsturz in Blatten 2025 zerstörte sogar 90% des Dorfes und der Schaden beläuft sich auf 300 bis 500 Millionen Franken.

«Wir haben mehr als 13 000 Schweizer Immobilien analysiert, um ihre Gefährdung durch Naturgefahren zu bewerten», erklärte Raphaël Gabella, Leiter Westschweiz bei IAZI. Die Studie deckt acht Risikoarten ab: Steinschlag, Erdbeben, Lawinen, Oberflächenabfluss, Stürme, Hagel, Überschwemmungen und Erdrutsche.

Die Ergebnisse sprechen für sich: In Genf befindet sich ein Drittel der Gebäude in Risikozonen, hauptsächlich aufgrund von Oberflächenabfluss. In Bern sind 72% der Gebäude Gefahren ausgesetzt, darunter Überschwemmungen und Erdrutsche. In Lausanne sind es sogar mehr als 80%. In Basel wiederum sind alle Immobilien von mindestens einer Naturgefahr bedroht. Die Studie zeigt zudem, dass es Gebäude gibt, die sich in Extremlagen befinden. So sind fünf Gebäude einem hohen Lawinenrisiko, 50 einem Steinschlagrisiko und 200 einem Erdrutschrisiko ausgesetzt. «Dank diesen Daten können die Investoren die potenziellen Kosten besser vorhersehen und die Naturrisiken in ihre Entscheidungen einbeziehen», schliesst Raphaël Gabella.

Um diese Informationen nutzbar zu machen, hat IAZI die Tools für die Bewertung und das Portfoliomanagement erweitert. Nun können die Investoren nicht nur den Wert und die Rendite eines Gebäudes, sondern auch dessen Gefährdung durch Naturgefahren einsehen. Letztere fliesst direkt in die Bewertungen ein und bietet einen Überblick, der dabei hilft, die finanziellen Kosten zu antizipieren und Investitionsentscheide abzusichern.

Obwohl sich der Immobilienmarkt in guter Verfassung befindet, gibt es auch tiefgreifende strukturelle Spannungen. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nimmt weiter zu, da die Baukapazitäten zum einen wegen regulatorischer Auflagen und zum anderen wegen lokaler Widerstände begrenzt sind.

Bewertungen und Renditen unter Druck

Der Präsident von IAZI, Donato Scognamiglio, ging in seinem Beitrag auf die Entwicklung der Immobilienanlagen ein.

Die Unsicherheiten der internationalen Lage sorgen für ein Umfeld mit erhöhter Volatilität. So fielen in Dubai die kotierten Immobilienwerte vor dem Hintergrund des Iran-Krieges um rund 34%.

Auch die Schweiz blieb nicht verschont. Hier verzeichneten die kotierten Immobiliengesellschaften einen Rückgang von rund 15%. Das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem heimischen Markt stützt allerdings weiterhin die Mieteinnahmen. «Bei einem starren Angebot kann der Markt nur mit Preisanpassungen reagieren», betonte Donato Scognamiglio. In den letzten zehn Jahren stiegen die Angebotsmieten bereits um 24%, und es zeigt sich, dass sich dieser Anstieg zuletzt beschleunigt hat.

In der Schweiz werden die Immobilienanlagen zwar weiterhin von starken Fundamentaldaten gestützt, doch das finanzielle und wirtschaftliche Umfeld ist anspruchsvoller geworden.

Donato Scognamiglio schloss mit einer optimistischen Note: «Risiken gehören zum Leben. Angst darf uns das keine machen, wir müssen sie nur kennen.»

Pensionskassen: Allokation und Arbitrage

Das Event endete mit einer Podiumsdiskussion zum Thema «Pensionskassen – Allokation, Risiko und Immobilien». Mit dabei waren Marc Fournier, stellvertretender Generaldirektor von Pittet Associés, Luc Oesch, Leiter Finanzen, Technologie und allgemeine Dienste des Centre Patronal, sowie Grégoire Haenni, Chief Investment Officer der Caisse de prévoyance de l'Etat de Genève (CPEG).

Trotz des unsicheren internationalen Umfelds und der unter Druck stehenden Renditen spielen Immobilien für die Schweizer Pensionskassen weiterhin eine zentrale Rolle. Da fast 21% ihres Portfolios in direkte Immobilien investiert sind – was rund 250 Milliarden Franken entspricht –, streben die Kassen eine Nettorendite von mindestens 2,5% bis 3% an, damit die Investitionen gemessen an ihren Verpflichtungen rentabel bleiben.

Im Mittelpunkt der Diskussionen standen die Governance und die Zusammensetzung der Stiftungsräte. In den Beiträgen wurde die Bedeutung der Vielfalt hinsichtlich Alter, Profile und Kompetenzen betont. Als unerlässlich erachtet wurde Immobilien- und Architekturfachwissen.

Die Professionalisierung der eigenen Teams und der Beratung nimmt zu und wird durch die Konsolidierung kleiner Kassen sowie die Verwaltung durch professionelle Institutionen noch gefördert. 

Bei der Allokation werden Immobilien im Direktbesitz bevorzugt, da sie nachhaltig sind und eine direkte Steuerung der ESG-Kriterien – insbesondere der sozialen und Governance-Aspekte – ermöglichen. So behält man die Kontrolle über die Qualität der Partner und kann Umweltmassnahmen umsetzen. Immobilienfonds stellen eine Alternative dar, sind jedoch mitunter mit hohen Gebühren und eingeschränkter Liquidität verbunden, zudem erweist sich ein rascher Wiederverkauf oft als recht komplex. Um effizient in direkte Immobilienanlagen investieren zu können, sollte die Bilanzsumme eine kritische Grösse von 1 bis 2 Milliarden Franken erreichen.

Die optimale Allokation hängt also von der Grösse der Kasse sowie von ihren Renditezielen ab. Oft werden direkte und indirekte Immobilienanlagen kombiniert.

Die Kassen müssen sich auch mit externen Risiken auseinandersetzen, die ihre Flexibilität einschränken, wie beispielsweise Inflation, steigende Zinsen und zunehmende regulatorische Auflagen. Um sich den wachsenden strukturellen Risiken anzupassen, haben sie drei Hebel: Beitragserhöhung, Leistungskürzung oder Hoffnung auf Zuwanderung.

Diese Ausgabe des Genfer IAZI-CIFI Real Estate Investment Events endete mit einem ausgezeichneten Stehlunch.