«Die Miete, die nicht überschritten werden sollte? Das ist die Miete, ab der sich keine Mieter mehr finden lassen»

In Zürich gibt es Neubauwohnungen, deren Angebotsmiete so hoch ist, dass sie keine Mieter finden. Und das, obwohl die Leerstandsquote bei 0,1% liegt. Das wirft die Frage auf, wie die Höchstmiete ermittelt werden kann, wenn die Vermieter das Potenzial ihrer Immobilie maximieren möchten, die Miete aber gleichzeitig vom Markt akzeptiert werden soll. Da es dafür keine mathematische Formel gibt, muss man sich auf die fundierten Marktkenntnisse von Immobilienverwaltungen verlassen. Jean-Jacques Morard, CEO der Immobilienverwaltung deRham, gibt Ratschläge, wie man es vermeiden kann, seine Objekte auf dem Markt zu «verbrennen». 

Angesichts des derzeitigen Mangels an Wohnraum und Leerstandsquoten, die Tiefstwerte erreichen – in Zürich sind es 0,1% –, neigen einige Eigentümer bei Erstvermietungen dazu, übertrieben hohe Mieten zu verlangen.

In den letzten Wochen berichtete die Deutschschweizer Presse viel über das Hochhaus Oerlikon One (ehemals Swissôtel), in dem Ende 2025 noch rund 20 Luxuswohnungen leer standen. Mit einer monatlichen Miete von 7200 Franken für eine 3-Zimmer-Wohnung scheint der Plafond erreicht zu sein.

Der Tages-Anzeiger berichtet zudem, dass im Neubauprojekt Living Eleven auf der anderen Seite des Bahnhofs Oerlikon noch rund 40 Wohnungen frei sind. Zwar sind die Mieten dort etwas günstiger, aber eine 4,5-Zimmer-Wohnung kostet immerhin noch 6400 Franken pro Monat und eine 1,5-Zimmer-Wohnung 2200 Franken.

Dies wirft die Frage auf: Wie bestimmt man die höchste Miete, die vom Markt noch akzeptiert wird? Wir haben Jean-Jacques Morard, CEO von deRham, einer der grössten und ältesten Hausverwaltungen in der Schweiz, diese Frage gestellt.

Jean-Jacques Morard, gibt es wirklich eine Höchstmiete, die nicht überschritten werden sollte?

Ja und nein. Wir befinden uns in einem freien Markt, der auf dem Prinzip von Angebot und Nachfrage beruht. Die Miete, die nicht überschritten werden sollte, ist diejenige, ab der sich keine Mieter mehr finden lassen.

Und das kommt vor?

Ja, das kommt vor. Wir waren mit der Vermietung einer Rooftop-Wohnung in Lausanne beauftragt worden, deren Miete vom Eigentümer aus Zürich vorgegeben worden war. Dieser ging fälschlicherweise davon aus, dass der Markt in Lausanne mit dem in Zürich vergleichbar sei. Wir hatten für diese Wohnung eine Monatsmiete von 11 000 Franken veranschlagt, der Eigentümer wollte jedoch 20 000 Franken dafür haben. Nach vielen Monaten des Leerstands und mehrfachen Preissenkungen wurde schliesslich ein Mietvertrag zu einem Preis unter unserer ursprünglichen Schätzung abgeschlossen.

Wie hoch war die Monatsmiete schliesslich genau?

Wenn ich mich richtig erinnere, lag sie bei etwa 9500 Franken. 

Sollten die Eigentümer also immer auf ihre Hausverwaltung hören?

Selbstverständlich! Spass beiseite, wir kennen unseren Markt wirklich gut, und in diesem Fall war die Immobilie auf dem Markt verbrannt worden. Die daraus resultierende Abwertung führte zu einer tieferen Miete, als wenn die Wohnung von Anfang an zum richtigen Preis vermarktet worden wäre.

Wenn es eine Höchstmiete gibt, die nicht überschritten werden sollte, wie wird sie berechnet?

Wenn wir eine hohe freie Miete festlegen, orientieren wir uns immer an der Marktobergrenze, um das volle Potenzial des Objekts auszuschöpfen. Gleichzeitig stellen wir sicher, dass der Anteil der Wohnungssuchenden, für die diese Miete noch akzeptabel ist, hoch genug ist, damit das Objekt auch tatsächlich vermietet werden kann. Es gibt Analysetools, die uns dabei unterstützen. Eine mathematische Formel zur Berechnung dieser Grenze gibt es jedoch nicht. Wir ermitteln sie mithilfe unserer feinen Marktkenntnisse, Region für Region, Gemeinde für Gemeinde, Stadt für Stadt, Viertel für Viertel und Strasse für Strasse. Das ist keine exakte Wissenschaft, denn jede Immobilie weist andere Merkmale auf, die sie einzigartig machen.

Die Miete hängt also nicht allein von der Leerstandsquote ab?

Die Knappheit des Angebots bewirkt in der Tat einen starken Aufwärtsdruck auf die Mieten. Bei der Festlegung eines Mietzinses werden aber selbstverständlich die Kriterien jedes einzelnen Objekts berücksichtigt, beispielsweise die Wohnfläche, die angebotenen Dienstleistungen, die Qualität der Immobilie, das Quartier, die Wirtschaftsdynamik der Region etc.

Einverstanden, aber bei der derzeitigen Wohnungsknappheit könnte man sich auch sagen, dass ein Objekt auf jeden Fall einen Mieter finden wird – unabhängig von der Höhe der Miete.

Nein, Knappheit bedeutet nicht, dass dem Markt keine Grenzen gesetzt sind. Zwar sind Wohnungssuchende aufgrund der Knappheit gezwungen, höhere Mieten zu akzeptieren, doch die meisten setzen sich selbst Grenzen, die sie nicht bereit sind, zu überschreiten. In jedem Haushalt muss schliesslich auch das Verhältnis von Bruttomiete zu Nettolohn stimmen. Nur für sehr exklusive Wohnungen mit aussergewöhnlichen Merkmalen können «nicht marktübliche» Mieten verlangt werden. Diese sind jedoch selten und repräsentieren den tatsächlichen Mietmarkt nicht.

Was raten Sie als Hausverwaltung den Eigentümern konkret?

Als Auftragnehmer sind wir dazu verpflichtet, die im Liegenschaftsverwaltungsvertrag festgelegten Leistungen zu erbringen. Es liegt daher in unserer Verantwortung, die Anweisungen unserer Kunden, der Vermieter, zu befolgen. Wir sind jedoch auch dafür verantwortlich, die Kunden auf die Risiken aufmerksam zu machen, die mit zu hohen Mieten verbunden sind. Einerseits besteht natürlich das Risiko eines kurzfristigen Leerstands, andererseits jedoch das Risiko, dass die Mieteinnahmen langfristig tiefer ausfallen, selbst nach einem späteren Mieterwechsel. Wir müssen die Vermieter auch darüber aufklären, dass es zu Anfechtungen der Anfangsmiete und – für sie und für uns – zu Imageschäden kommen kann, wenn wir die Marktlage allzu spekulativ ausnutzen.

Darf in der Schweiz bei Neubauten die Miete beliebig hoch angesetzt werden?

Der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen ist im Obligationenrecht geregelt. So darf beispielsweise mit der Miete kein übersetzter Ertrag erzielt werden. Wenn die Miete also zu hoch angesetzt wird, besteht die Gefahr, dass die Mietpartei die Anfangsmiete anficht und vom Richter überprüfen lässt, ob eine zu hohe Rendite erzielt wird bzw. ob der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht.

Kommt das oft vor?

In der Praxis sind Anfechtungsfälle eher selten, da die Mieterinnen und Mieter die getroffenen Vereinbarungen in der Regel respektieren. Ich gehe daher davon aus, dass der Markt im Allgemeinen ausgeglichen ist. Die von Ihnen erwähnten Fälle von zu hohen Mieten bleiben die Ausnahme und spiegeln nicht den Schweizer Mietmarkt wider.

Wie sieht es bei Gewerbeimmobilien aus?

Beim Gewerbeimmobilienmarkt gelten ganz andere Kriterien als beim Wohnimmobilienmarkt. Derzeit übersteigt das Angebot die Nachfrage. Wir müssen daher attraktive Mieten anbieten, die sich nicht auf ein Knappheitsprinzip stützen können.

Wie legen Sie in diesem Fall den Mietzins fest?

Mithilfe von Statistiken und Vergleichstools können wir uns genau am Markt orientieren. Ich stelle ausserdem fest, dass der Markt für Gewerbeimmobilien weniger auf subjektiven und emotionalen Erwägungen beruht. Unternehmen, die nach Büroräumen suchen, kennen den Markt sehr gut und stützen ihre Suche auf objektive, vor allem aber auf wirtschaftliche Kriterien.

Mit anderen Worten: Bei Gewerbeimmobilien haben die Mieter die Macht und nicht die Eigentümer?

Die Fülle des Angebots im Gewerbebereich verleiht den Mietern natürlich mehr Verhandlungsmacht. Bei den Verhandlungen geht es allerdings nicht nur um die Höhe der Miete, sondern auch um die Kosten für die Inneneinrichtung, die Dauer des Mietverhältnisses, die Flexibilität bei der Kündigung und sonstige Nebenbedingungen.

In Lausanne beispielsweise weigern sich einige Eigentümer offenbar, die gewerblichen Mieten zu senken. Sie ziehen es vor, die Räumlichkeiten leer stehen zu lassen, um deren Wert nicht zu mindern. Was würden Sie den Vermietern in diesem Fall raten?

Als Liegenschaftsverwalter und ehemaliger Mitarbeiter einer börsenkotierten Immobiliengesellschaft verstehe ich die Logik dahinter: Man will vermeiden, dass der Immobilienwert aufgrund eines tieferen theoretischen Mietertrags sinkt, denn dieser bildet die Berechnungsgrundlage für die Bewertung der Immobilie. Ob Flächen unvermietet bleiben, liegt in der freien Entscheidung der Eigentümer. Als jemand, der in Lausanne, Genf, Bern und Zürich einkaufen geht, bedauere ich die Verarmung des Geschäftsangebots in den Stadtzentren, die insbesondere auf diese Praxis einiger Hausbesitzer zurückzuführen ist. In meiner Funktion als Akteur der Immobilienwirtschaft würde ich unsere Kunden daher eher dazu ermutigen, bei der Höhe der Mieten Zugeständnisse zu machen, um die Vermietung der verfügbaren Flächen innerhalb «akzeptabler» Fristen zu gewährleisten – auch im Sinne eines Beitrags zur Attraktivität der Städte.

Wie reagieren die Eigentümer von Gewerbeimmobilien auf den Vorschlag, die Miete zu senken?

In der überwiegenden Mehrheit der Fälle akzeptieren die von uns beratenen Vermieter die vorgeschlagenen Mietzinsreduktionen. Einige Immobilienanlagevehikel bilden diesbezüglich eine Ausnahme. Die übrigen Vermieter sind jedoch eher darauf bedacht, selbst leicht reduzierte Einnahmen zu erhalten, um den Cashflow zu sichern und grössere Einkommensverluste zu vermeiden.

Ist das Verhalten der «sturen» Eigentümer in einer Zeit, in der die Vorstösse gegen sogenannte missbräuchliche Mieten zunehmen, nicht kontraproduktiv?

Wenn manche Eigentümer die Mieten so hoch ansetzen, dass ihre Immobilien unvermietet bleiben, ist das zweifellos eine Steilvorlage für die Mieterorganisationen und alle, die die Immobilienspekulation anprangern. Das ist bedauerlich, denn die überwiegende Mehrheit der Immobilienbesitzer verhält sich nicht so.

Die Redaktion • Immoday.ch