Les recettes de Realstone pour optimiser son portefeuille

Pour optimiser son portefeuille immobilier, il est tout à fait possible de transformer des surfaces de bureau en appartements. Malgré les coûts et les obstacles administratifs, l’opération est potentiellement rentable dans la plupart des quartiers de Zurich ou de Genève, où la différence de loyer entre le commercial et le résidentiel est importante, si l'on en croit les calculs présentés par Julian Reymond, CEO de Realstone SA. Ses fonds ont d'ailleurs réalisé plusieurs de ces transformations, avec, au final, un rendement brut de 5% à 7% et un résultat net investisseur de 3,0% à 4,0%, pour un projet développé à Genève. Retour sur un business case intéressant.

Dans un contexte où trouver de nouveaux biens immobiliers offrant encore des rendements intéressants est de plus en plus difficile, beaucoup d'asset managers se tournent vers l'optimisation de leur portefeuille, que ce soit pour agir sur les revenus de leurs immeubles ou leur valorisation. 

Il y a les recettes classiques, de la concrétisation des réserves locatives à la réalisation des droits à bâtir, en passant par l'optimisation de l'espace (en général, en subdivisant les grands appartements, moins demandés, en entités plus petites) ou les rénovations pour améliorer la durabilité des immeubles.

Des recettes classiques et moins classiques pour optimiser son portefeuille

Mais l'asset manager peut aussi procéder à des opérations nettement plus complexes, de repositionnement de certains immeubles, en transformant, par exemple, des bureaux en surfaces résidentielles, pour créer non seulement une valeur supplémentaire mais aussi augmenter les revenus récurrents. Le problème, c'est que ce genre d'opération nécessite des investissements importants, exige de nombreuses autorisations administratives, et mobilise les équipes, qui doivent posséder une réelle expertise pour mener à bien ce genre de projet en termes de qualité et de coûts.

Bref, une reconversion est longue, difficile, mais pas pour autant impossible, comme l'a montré Julian Reymond, CEO de Realstone SA, lors des SFP Swiss Real Estate Days, qui se sont tenus à Genève fin janvier.

Un différentiel de loyer d'au moins 120 francs par mètre carré 

Sur le papier, la transformation de bureaux en appartements a tout pour plaire. En effet, quand on regarde les chiffres, il y a comme une évidence, avec un taux de vacance du résidentiel de 0,1% à Zurich en 2024, alors qu'il se monte à 5,2% pour le commercial. L'écart est encore plus important à Genève, avec un taux de vacance de 8,6% pour le commercial et de seulement 0,5% pour le résidentiel. 

Mais évidemment, au-delà des chiffres, il y a plusieurs défis à relever.

Pour Realstone, il faut un différentiel de loyer annuel d'environ 120 francs par m² en faveur du résidentiel pour que l'opération soit potentiellement rentable. C'est que les coûts d'une transformation sont très élevés selon Julian Reymond, de 2500 francs à 4500 francs par m², selon la complexité du chantier. 

Les reconversions sont intéressantes dans la plupart des quartiers de Genève et de Zurich

Deuxième obstacle à franchir, les règlements de zone, souvent inflexibles, même quand il s'agit de transformer des surfaces commerciales en appartements. Il faut alors convaincre les autorités, ce qui n'est pas toujours facile, même si, paradoxalement, toutes veulent plus de résidentiel.

Malgré ces contraintes, sauf dans l'hyper-centre, où les loyers commerciaux sont aussi élevés que les loyers résidentiels, la reconversion est potentiellement intéressante dans de nombreux quartiers de grandes villes comme Genève ou Zurich, selon les analyses de Realstone. Avec un ROI (c'est-à-dire la différence entre les revenus générés par le changement d'utilisation et les investissements réalisés pour la transformation) qui peut se monter jusqu'à 5% dans certains quartiers de Genève, et jusqu'à 9% à Zurich! 

Le jeu en vaut donc la chandelle, même s'il est compliqué. En effet. Il exige une sélection rigoureuse des opportunités, une planification précise et un suivi attentif des autorisations administratives et des travaux nécessaires à la transformation des immeubles.

3 millions de revenus locatifs supplémentaires pour des bureaux transformés à Genève

Au-delà de la théorie, en pratique, ces transformations sont-elles réellement rentables? Julian Reymond a dévoilé les chiffres d'un projet mené par Realstone au Grand-Saconnex, une zone de bureaux proche de l'aéroport de Genève. Dans un immeuble qui avait jadis abrité le siège européen de l'entreprise chimique DuPont de Nemours et désormais transformé en hub d’entreprises avec de nombreux services mutualisés, il restait une surface vacante de 3600 m². Dans un quartier où le taux de vacance des bureaux approche les 20%, il fallait trouver une solution originale. Realstone a donc transformé cette surface en un appart-hôtel d’une centaine de studios meublés, nommé Stay@Octagon.

Les autorisations nécessaires ont été longues à obtenir, 18 mois. Les travaux ont ensuite duré six mois, pour un investissement de 12 millions de francs et, au final, un ROI de 9%, avec une augmentation des revenus locatifs de 2,7 millions de francs, malgré une perte de surface de presque 28%, essentiellement due à la création des couloirs d'accès pour tous ces appartements.

Entre 3,0% et 4,0% de rendement net investisseurs pour les nouveaux appartements

En outre, pour maximiser le ROI, le modèle d'exploitation de ces appartements meublés avec service hôtelier a été totalement repensé. Plutôt que d'en déléguer la gestion, ce qui aurait grignoté une bonne partie de la marge, Realstone a décidé de le gérer elle-même, sans exploitant, en mandatant une régie, qui se charge de la commercialisation et des relations avec les locataires. Ces derniers, à part leur loyer, n'ayant aucun frais supplémentaire à payer pour tous les services proposés.

Cette stratégie permet à ces appartements meublés de dégager un revenu annuel de quasiment 1100 francs brut au m², pour une marge EBIT de 627 francs, soit, au final, un rendement brut de 5% à 7% et un résultat net investisseur de 3,0% à 4,0%. Sans compter explique Julian Reymond, que la nouvelle attractivité de l'immeuble, grâce à ces appartements meublés, a également permis d'augmenter le loyer moyen des surfaces commerciales qui occupent toujours les étages inférieurs. Bref, une opération longue, complexe mais rentable. 

La Rédaction • Immoday.ch

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