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Immobilier
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Par Rédaction
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Bonne nouvelle pour tout le secteur: plus de 40% des caisses de pension prévoient d'augmenter leur part d'investissements dans l'immobilier. Avant tout dans le résidentiel suisse, les autres secteurs étant soit trop volatils, soit trop risqués. En ce qui concerne l'immobilier titrisé, les caisses de pension continuent d'y consacrer au moins 50% de leurs investissements immobiliers, mais elles s'intéressent désormais de plus en plus aux véhicules non cotés. A contrario, environ 30% des caisses prévoient de réduire la part des fonds cotés dans leur allocation.
Tous les acteurs de l'immobilier suisse se demandent si l'euphorie qu'a connu le secteur en 2025 va se poursuivre en 2026. Personne ne possède de boule de cristal, mais si l'on en croit un récent sondage effectué par la haute école de Lucerne, qui a interrogé 228 caisses de pension (ce qui représente un volume d'investissement de 568 milliards, environ 50% du patrimoine total des caisses de pension suisses), la demande pour ce type d'actif va rester élevée. Du moins en ce qui concerne les caisses de pension.
Une grande caisse de pension sur deux veut augmenter sa part d'immobilier
En effet, pour les moyennes et les grandes caisses de pension (respectivement, celles qui gèrent entre 500 millions et 3 milliards de francs et plus de 3 milliards de francs), quasiment une sur deux souhaite augmenter sa part d'immobilier dans ses investissements. Pour les petites caisses de pension (en dessous de 500 millions de francs), c'est un peu moins d'une sur trois.
Et pourtant, le niveau d'investissement immobilier des caisses est déjà élevé, avec une moyenne de 24,3 % de leur fortune totale. Rappelons que la part maximale d'immobilier autorisée dans l'ensemble des placements d'une caisse de pension suisse est limité à 30% selon OPP 2.
La hausse constante des prix compense les faibles rendements du résidentiel
Cette volonté des caisses de pension d'accroître leurs investissements immobiliers est pourtant un peu paradoxale. En effet, selon l'étude, une majorité des investisseurs institutionnels s'attend à ce que le boom du secteur touche bientôt à sa fin.
En outre, les caisses ne recherchent pas n'importe quel immobilier : plutôt du résidentiel, plutôt suisse.
En tout cas pas d'immobilier étranger, même si, a priori, les rendements bruts sont supérieurs au résidentiel suisse. Mais les risques aussi, en particulier le risque de change, et une volatilité plus élevée. Sans oublier les défis liés à la sélection de biens immobiliers intéressants dans des marchés que l'on ne connaît pas très bien. Un seul chiffre: 60% des grandes caisses de pension pensent réduire leur exposition à l'immobilier étranger, direct ou indirect.
La préférence pour le résidentiel suisse persiste
Les caisses de pension ne privilégient pas non plus l'immobilier commercial, le différentiel de rendement n'étant pas suffisant par rapport au résidentiel au vu des risques supplémentaires. Avec une exception quand même pour les infrastructures, prisée depuis la modification de l'OPP 2 qui a permis l'augmentation les investissements dans cette catégorie particulière d'actifs. Selon le sondage, un peu plus de 40% des caisses de pension interrogées pensent renforcer leurs positions dans les infrastructures.
Quant aux critiques sur le faible rendement locatif de l'immobilier résidentiel, elles sont balayées par les caisses de pension qui tablent sur une hausse des prix à long terme, comme ce fut quasi toujours le cas ces 25 dernières années. Avec comme conséquence, au final, un rendement total régulièrement supérieur pour l'immobilier résidentiel comparé à celui de l'immobilier commercial.
Les agios des fonds cotés sont devenus trop élevés
Cette étude de la Haute école de Lucerne confirme aussi la préférence des petites et des moyennes caisse de pension pour l'immobilier indirect, qui représente environ 60% de leur allocation dans cet actif. Une différence importante avec les grandes caisses de pension, pour qui l'immobilier direct reste toujours la stratégie d'investissement préférée (mais tout juste).
Ici encore, attention, pas n'importe quel immobilier indirect. Aujourd'hui, les institutionnels avouent s'intéresser de plus en plus aux véhicules non cotés, dont la part devrait augmenter pour 40 % des caisses de pension interrogées.
A contrario près de 30% des caisse de pension, et même 37 % des grandes caisses, pensent diminuer leur allocation dans les véhicules d'immobilier titrisé cotés (environ la moitié ne veut rien changer). Il est vrai que, au vu du niveau actuel des agios, les fonds immobiliers cotés les plus populaires commencent à devenir cher, ce qui fait hésiter certains investisseurs institutionnels.
La Rédaction - Immoday.ch
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