Realstones Rezepte zur Portfoliooptimierung

Die Umnutzung von Büroflächen in Wohnungen ist durchaus eine Möglichkeit, sein Portfolio zu optimieren. Trotz der Kosten und administrativen Hürden zeigen die Berechnungen von Julian Reymond, dem CEO von Realstone SA, dass sich diese Massnahme in den meisten Quartieren von Zürich oder Genf aufgrund des grossen Unterschieds zwischen Gewerbe- und Wohnmieten als äusserst rentabel erweisen kann. Die Fonds von Realstone haben bereits mehrere solcher Umwandlungen durchgeführt und damit beispielsweise bei einem Projekt in Genf eine Bruttorendite von 5–7% und eine Anlagerendite von 3,0–4,0% erzielt. Rückblick auf einen interessanten Geschäftsfall.

In einem Umfeld, in dem es immer schwieriger wird, Immobilien mit attraktiven Renditen zu finden, konzentrieren sich viele Assetmanager darauf, ihr Portfolio zu optimieren, um entweder höhere Erträge zu erzielen oder den Wert der Immobilien zu steigern. Die klassischen Rezepte sind bekannt: Ausschöpfung von Mietzins- oder Ausnützungsreserven mittels Raumoptimierung – in der Regel durch Unterteilung grosser, weniger gefragter Wohnungen in kleinere Einheiten – oder Renovierung zur Verbesserung der Nachhaltigkeit der Gebäude.

Klassische und weniger klassische Rezepte zur Portfoliooptimierung

Die Assetmanager können aber auch wesentlich komplexere Massnahmen zur Neupositionierung bestimmter Gebäude durchführen. So können sie beispielsweise Büroflächen zu Wohnflächen umbauen, um nicht nur den Gebäudewert, sondern auch die Mieteinnahmen zu steigern. Das Problem dabei ist jedoch, dass solche Massnahmen hohe Investitionen, zahlreiche behördliche Genehmigungen und den Einsatz von Teams mit profundem Fachwissen erfordern, damit sie kosteneffizient durchgeführt werden können und das Ergebnis qualitativ überzeugt.

Kurz gesagt: Eine Umnutzung ist langwierig und schwierig, aber nicht unmöglich, wie Julian Reymond, CEO von Realstone SA, anlässlich der SFP Swiss Real Estate Days Ende Januar in Genf aufzeigte.

Eine Mietzinsdifferenz von mindestens 120 Franken pro Quadratmeter 

Auf dem Papier spricht vieles für die Umnutzung von Büros zu Wohnungen. Betrachtet man die Zahlen, scheint es ganz offensichtlich zu sein: Im Jahr 2024 wies Zürich eine Leerstandsquote von 0,1% im Wohnbereich und von 5,2% im Gewerbebereich auf. In Genf war der Unterschied noch grösser: Dort betrug die Leerstandsquote im Gewerbebereich 8,6%, bei den Wohnimmobilien hingegen nur 0,5%.

Doch die Zahlen sind nur die eine Seite, denn bei solchen Umnutzungen gibt es mehrere Herausforderungen zu bewältigen.

Bei Realstone müssen die jährlichen Mieteinnahmen beispielsweise um ca. 120 Franken pro Quadratmeter steigen, damit sich der Aufwand potenziell lohnt. Das liegt daran, dass die Umnutzungskosten laut Julian Reymond sehr hoch sind: zwischen 2500 und 4500 Franken pro Quadratmeter, je nachdem, wie komplex der dafür erforderliche Umbau ist.

Umnutzungen sind in den meisten Quartieren von Genf und Zürich interessant

Eine weitere Herausforderung stellen die Zonenordnungen dar, die oft unflexibel sind, selbst wenn es darum geht, Geschäftsflächen in Wohnungen umzuwandeln. In diesem Fall müssen die Behörden überzeugt werden, was paradoxerweise nicht immer einfach ist, obwohl alle mehr Wohnraum wollen.

Abgesehen vom innersten Stadtkern, wo die Geschäftsmieten genauso hoch sind wie die Wohnmieten, ist die Umnutzung gemäss den Analysen von Realstone in zahlreichen Quartieren von Grossstädten wie Genf oder Zürich trotz aller Hürden potenziell interessant. Der ROI (d. h. die Differenz zwischen den durch die Umnutzung zusätzlich erzielten Einnahmen und den für die Umgestaltung getätigten Investitionen) kann in bestimmten Stadtteilen Genfs bis zu 5% und in Zürich sogar bis zu 9% betragen! 

Es lohnt sich also, den Schritt zu wagen, auch wenn es nicht einfach wird. Erforderlich sind eine sorgfältige Auswahl der Objekte, eine minutiöse Planung, die gewissenhafte Einholung aller behördlichen Bewilligungen und die sorgfältige Überwachung der für die Umnutzung der Gebäude nötigen Bauarbeiten.

Drei Millionen Franken mehr Mieteinnahmen für umgenutzte Büros in Genf

Doch wie sieht es in der Praxis aus? Sind solche Umnutzungen wirklich rentabel? Julian Reymond verrät die Zahlen eines von Realstone geleiteten Projekts in Le Grand-Saconnex, einer Bürozone in der Nähe des Genfer Flughafens. In einem Gebäude, in dem einst der europäische Hauptsitz des Chemieunternehmens DuPont de Nemours untergebracht war und das nun zu einem Geschäftszentrum mit zahlreichen Shared Services umgebaut wurde, standen noch 3600 Quadratmeter Fläche leer. Da die Leerstandsquote für Büros in diesem Stadtteil bei fast 20% lag, musste eine kreative Lösung gefunden werden. Realstone verwandelte die Fläche in ein Aparthotel mit 100 möblierten Studios, das den Namen Stay@Octagon trägt.

Die Einholung der erforderlichen Bewilligungen war langwierig und zog sich über 18 Monate hin. Die Bauarbeiten dauerten dann noch sechs Monate. Bei Gesamtinvestitionen von 12 Millionen Franken betrug der ROI 9%, d. h., die Mieteinnahmen stiegen um 2,7 Millionen Franken, obwohl die vermietbare Fläche um fast 28% schrumpfte – hauptsächlich weil Zugangsflure zu den Wohnungen ausgesondert werden mussten.

Zwischen 3,0% und 4,0% Anlagerendite bei den neuen Wohnungen

Um den ROI zu maximieren, wurde zudem das Betriebsmodell für die möblierten Wohnungen mit Hotelservice völlig neu konzipiert. Anstatt die Verwaltung zu delegieren, was einen Grossteil der Marge aufgefressen hätte, beschloss Realstone, das Gebäude selbst zu verwalten – ohne Betreiber – und beauftragte eine Liegenschaftsverwaltung, sich um die Vermarktung und die Beziehungen zu den Mieterinnen und Mietern zu kümmern. Diese zahlen neben ihrer Miete keine zusätzlichen Kosten für die angebotenen Dienstleistungen.

Dank dieser Strategie kann mit den möblierten Wohnungen ein Bruttojahresertrag von fast 1100 Franken pro Quadratmeter erzielt werden, bei einem EBIT von 627 Franken. Die Bruttorendite beträgt 5–7% und die Anlagerendite 3,0–4,0%. Wie Julian Reymond weiter ausführt, ist durch die möblierten Wohnungen zudem das gesamte Gebäude attraktiver geworden, sodass sich auch die Durchschnittsmiete für die Gewerbeflächen in den unteren Etagen erhöht hat. Kurz: Die Umnutzung war zwar langwierig und komplex, aber sie war rentabel.

Die Redaktion • Immoday.ch

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