•
Actualité
•
3 min
•
Rédaction • Immoday.ch
Une récente étude de CBRE montre que si les institutionnels et les fonds recherchent toujours des actifs «prime», ils sont de plus en plus souvent contraints de se rabattre sur des actifs «secondaires», certes plus risqués, mais surtout plus rémunérateurs. Ce qui pourrait profiter aux villes de taille moyenne, qu’ils avaient jusqu’ici souvent délaissées.
On le sait, les institutionnels sont revenus dans l’immobilier, alors qu'ils s’étaient partiellement désintéressés de ce type d’actif depuis la hausse des taux de mi-2022 jusqu’en 2024. Pour preuve de ce retour en grâce: la forte activité des véhicules de placement immobilier en Suisse, qui vont lever plus de 7 milliards de francs en 2025, selon les estimations de CBRE.
Ce qui n’est pas sans conséquence sur le marché.
Pour le résidentiel, des rendements qui s’effondrent dans les grandes villes
En effet, traditionnellement, rappelle CBRE, le marché était fortement marqué par une segmentation entre les actifs «prime», les plus recherchés par les institutionnels et les fonds, typiquement des immeubles résidentiels bien placés, plutôt neufs.
De l’autre côté, on avait les actifs dits «secondaires», plutôt réservés à des investisseurs qui recherchaient des immeubles à repositionner, en développant leur potentiel, notamment des biens situés dans des zones périphériques.
Mais, depuis quelques mois, la donne a changé. C’est que, pour l’immobilier prime, le marché est sec: les objets intéressants proposés à la vente sont rares, et ils offrent des taux de rendement si bas qu’ils ne rentrent plus dans la stratégie des investisseurs institutionnels.
En effet, si l’on en croit les chiffres que vient de publier CBRE, le taux de rendement prime à Genève est passé de 3,2% en 2014 à 2,4% aujourd’hui. À Zurich, de 3% à 1,8% (ce qui est, dans les deux cas, encore supérieur au creux atteint à l’été 2022: des rendements de 1,9% à Genève et 1,7% à Zurich).
Face à des rendements si bas, les investisseurs sont donc contraints de se tourner vers des régions et des biens "secondaires", certes plus risqués, mais plus rémunérateurs.
Toujours des tendances très distinctes pour le résidentiel et le commercial
Une tendance qui ne devrait pas changer ces prochains mois, selon CBRE. Pour le marché résidentiel, l’activité de construction reste insuffisante pour répondre à la demande croissante. Un seul chiffre: -44%, soit la diminution du nombre de logements locatifs vacants en Suisse entre juillet 2020 et juillet 2025.
Comme les prix ne vont pas baisser, d’autant plus si les taux de la BNS redeviennent négatifs, les rendements vont rester misérables. Les investisseurs vont donc de plus en plus devoir se rabattre sur l’immobilier "secondaire".
Mais on parle bien là du résidentiel, qui a représenté, ces dernières années, selon les statistiques de CBRE, environ 50% du volume d’investissement annuel dans l’immobilier suisse. Car pour les bureaux ou la logistique immobilière, la tendance n’est pas la même. En effet, ces cinq dernières années, le taux de vacance des bureaux dans les grandes villes est en hausse de +9%, et de plus de 17% dans les périphéries, selon CBRE.
Bref, la suite, ce sont sans doute des capitaux qui vont être en partie alloués à la rénovation du parc, et en partie à l’acquisition d’immobilier résidentiel dans des villes de taille moyenne jusque-là négligées.
Rédaction Immoday
Suivez-nous sur LinkedIn.