L'immobilier en Suisse est-il surestimé ?

La croissance des prix de l'immobilier en Suisse, a connu un net ralentissement ces derniers mois. Le moment de la correction tant redoutée semble arrivé, après plusieurs années de hausse ininterrompue. Mais la valeur de l'immobilier en Suisse est-elle vraiment surestimée, et si oui, de combien par rapport à sa valeur fondamentale ?

Le constat est clair : depuis 20 ans, les prix de l’immobilier résidentiel augmentent en Suisse. Une hausse constante depuis 2003, pour les maisons individuelles comme pour les appartements en PPE, avec une seule exception, en 2016 et 2017, qui ont vu une légère correction des prix, vite effacée par les hausses qui ont suivi. 

Ces derniers mois, les prix d'immobilier ont enregistré un net ralentissement, voire même une baisse, dans plus de la moitié des cantons suisses, du moins si l'on en croit les derniers chiffres publiés par RealAdvisor. Cette correction va-t-elle être à nouveau rapidement effacée dans les mois qui viennent, ou sera-t-elle cette fois-ci de plus grande ampleur, dans un contexte économique turbulent, avec la hausse des taux d'intérêt, des prix des matériaux et de la construction, et une envolée de l'inflation ?

Pour le savoir, Wüest Partner a réalisé une vaste étude qui compare la valeur fondamentale des maisons individuelles et des appartements en PPE, par rapport à leur valeur actuelle sur le marché. Pour répondre à deux questions. Premièrement, les hausses de prix continues de ces 20 dernières années sont-elles justifiées par l’évolution économique ou les biens immobiliers sont-ils surévalués ? Deuxièmement, quelles sont les évolutions possibles des prix à l’avenir, selon différents scénarios économiques ?

Des prix parfois déconnectés des fondamentaux 

Il est important de distinguer la valeur de marché d’un bien de sa valeur déterminée par les fondamentaux économiques. D'autant que les deux peuvent parfois être déconnectées, créant ainsi une bulle. "En principe, ces bulles s’accompagnent d’un épisode ultérieur d’ajustement des prix, où ces derniers vont baisser ou croître moins vite pour se rapprocher à nouveau de leur valeur fondamentale" précisent les économistes de Wüest Partner.

Ils ont donc étudié l’influence de différents fondamentaux sur l’évolution des prix des maisons individuelles et des appartements en PPE. Avec, comme conclusion, sans réelle surprise, que "la croissance démographique, du PIB réel et l’inflation ont un effet positif sur les prix des logements en propriété. En revanche, le chômage, le taux d’intérêt hypothécaire et les logements vacants ont un effet négatif".

Plus précisément, "une hausse d’un point de pourcentage de la croissance démographique augmente la croissance des prix des maisons individuelles de 1,29 point de pourcentage et ceux des PPE de 1,69 point de pourcentage. De même, une augmentation d’un point de pourcentage du taux hypothécaire ralentit la croissance des prix des villas et des PPE de 0,72 et 0,67 point de pourcentage, respectivement". 

Où en est-on aujourd'hui ? 

Voilà pour la théorie, mais concrètement, où en est-on aujourd'hui ? En résumé, les économistes de Wüest Partner estiment que, en 2021, les prix des villas et des PPE se trouvaient respectivement 1,05% et 6,30% au-dessus de leur valeur fondamentale. Rien de bien terrifiant, donc.

"Le prix des villas est plus fortement ancré aux fondamentaux, alors que celui des PPE est plus volatil et semble plus sensible aux attentes subjectives des acteurs, ou à des effets d’emballement du marché. Il est aussi envisageable qu’en période d’augmentation des prix, comme depuis 2005, davantage de ménages se tournent vers l’achat d’un appartement plutôt que d’une maison, car celles-ci sont devenues inabordables". Cet effet de substitution pourrait expliquer l’emballement de la demande pour les PPE et l’évolution plus rapide de leur prix. 

Première hypothèse, l'économie entre en récession 

Grâce au modèle développé par les analyses de Wüest Partner, il est possible de prévoir l'évolution des prix selon la situation économique de ces prochains mois. Ils ont fait l'analyse selon plusieurs scénarios différents. En commençant par le plus redouté, une récession, avec un recul de l’activité économique et un taux de chômage élevé. "Dans ce cas, la Suisse serait moins attractive pour les immigrants, ce qui impliquerait une légère baisse de la population et une forte hausse des logements vacants. La demande serait, elle aussi, faible, entraînant une déflation". Dans ce scénario pessimiste, mais pas impossible au vu des nuages qui s'accumulent, les prix de l'immobilier seraient orientés à la baisse, entraînant une perte de valeur de 14% sur 5 ans pour les maisons individuelles et 22% pour les PPE. 

Deuxième hypothèse, c’est la stagflation qui nous attend 

Dans l’hypothèse d’une stagflation, à savoir une inflation supérieure à la moyenne sans croissance économique, les banques centrales augmenteraient fortement leurs taux d’intérêt afin de limiter l’inflation, ce qui se refléterait dans une hausse du taux hypothécaire. La croissance démographique serait nulle car la Suisse perdrait de son attractivité, estiment les économistes de Wüest Partner. Avec, comme conséquence, une plus forte croissance des logements vacants. Dans ce scénario, les maisons individuelles et les PPE perdraient respectivement 6% et 12% de leur valeur au cours des cinq prochaines années.

Troisième hypothèse, les nuages se dissipent rapidement 

Ce scénario, qui, pour les économistes de Wüest Partner est le plus probable, "s’appuie sur nos prévisions quant au développement économique au cours des cinq prochaines années. Il part de l’hypothèse d’une croissance économique et démographique moyenne, d’un léger recul du taux de vacance et d’une inflation supérieure à la moyenne mais de retour dans la fourchette cible de la BNS (entre 0 et 2%)". Dans ce scénario, les prix des maisons individuelles et des PPE augmenteraient de 17% en cinq ans. Cela correspond à des hausses moyennes d’un peu plus de 3% par an pour les deux catégories.

Quatrième hypothèse, l'année 2022 se répète 

Pour les optimistes, Wüest Partner a modélisé un dernier scénario, supposant que l’économie évoluera de manière similaire à 2022 au cours des cinq prochaines années, avec une croissance réelle supérieure à la moyenne (2,3% prévu pour 2022, alors que la moyenne sur la période 1985-2021 est de 1,8%) et un chômage très faible. "Cela représente une situation conjoncturelle favorable qui stimule la demande. Parallèlement, le nombre de logements vacants diminue en 2022, ce qui intensifie encore la pression sur les prix". Selon ce scénario, on devrait observer une croissance de 6,5% pour les maisons individuelles et 6,3% pour les PPE pour cette année 2022. "Si ce scénario persiste au cours des cinq prochaines années, il en résulterait des augmentations de valeur de 37% pour les maisons individuelles et de 36% pour les appartements en PPE". 

Olivier Toublan-Immoday.ch