Konsolidierung der kotierten Immobilienfonds setzt sich fort

Nach einem fulminanten Jahresauftakt treten die kotierten Immobilienfonds seit zwei Monaten auf der Stelle. Ihre durchschnittliche YTD-Performance (+3,5%) ist nach wie vor besser als diejenige des SMI (Ende Juli: +1,7%). Die Nachfrage der Investoren ist weiterhin sehr hoch. In den letzten Wochen fanden mehrere Kapitalerhöhungen statt. Zudem sind in den nächsten Monaten drei Börsengänge geplant. Bei der UBS verzögert sich aufgrund von Einsprachen der Aktionäre die erste Fondszusammenlegung.

Angesichts der neuen Spannungen an den Aktienmärkten infolge der Zollbeschlüsse von Donald Trump, des gegenüber dem Schweizer Franken schwächelnden Dollars und der zunehmenden Wahrscheinlichkeit einer Zinssenkung durch die Fed rechnen viele Beobachter damit, dass in den kommenden Monaten in der Schweiz wieder Negativzinsen eingeführt werden, was automatisch den Immobilienmarkt im Allgemeinen und verbriefte Immobilienanlagen im Besonderen begünstigen dürfte. Deshalb wird bisweilen angenommen, dass die kotierten Immobilienfonds ihren vor 18 Monaten begonnenen Höhenflug fortsetzen werden.

Derzeit befinden sie sich aber eher in einer Konsolidierungsphase, denn das durchschnittliche Agio hat sich in den letzten zwei Monaten praktisch nicht verändert.  Es lag Ende Juli bei 32,5% und damit leicht unter demjenigen von Ende Juni (+32,8%) und demjenigen von Ende Mai (+33,2%).

Die YTD-Performance des SWIIT-Index beläuft sich auf 3,5%. Dies ist nichts Ausserordentliches, ist aber besser als die YTD-Performance des SMI (+1,7%), der im Juni und Juli Einbussen zu verzeichnen hatte.

Unter den verschiedenen Arten von verbrieften Immobilienvehikeln schneiden die Immobiliengesellschaften mit einer durchschnittlichen YTD-Performance von 14,5% mit Abstand am besten ab.

Verbriefte Immobilienanlagen bei den Investoren nach wie vor sehr gefragt

Angesichts dieser Performance und da der Spread gegenüber den Eidgenossen wieder auf über 200 Basispunkte angestiegen ist, überrascht es kaum, dass verbriefte Immobilienanlagen bei den Anlegern nach wie vor hoch im Kurs sind. Seit Jahresbeginn gab es zahlreiche Kapitalerhöhungen, bei denen insgesamt mehr als 5 Milliarden Franken am Markt aufgenommen werden sollten.

Im Grossen und Ganzen ziehen die Investoren – abgesehen von einigen wenigen institutionellen Anlegern – die kotierten Immobilienvehikel vor. Dies vor allem aus Liquiditätsgründen, wie die Verantwortlichen des Mobifonds Swiss Property vor einigen Wochen festhielten, als sie bekannt gaben, an die Börse gehen zu wollen: «Die Positionierung im ausserbörslichen Segment ist schwierig, insbesondere seit der Zinswende. Die Investoren bevorzugen zunehmend NAV-basierte Immobilienanlagen oder kotierte und ausreichend liquide Immobilienfonds.»

Liquidität lässt immer noch zu wünschen übrig

Von den rund vierzig in der Schweiz kotierten Immobilienfonds sind letztlich nur einige wenige liquide – nämlich die grössten Vehikel. Und analysiert man diese im Detail, ist ihre Liquidität auch nicht besonders gut.

Laut den von SFP veröffentlichten Daten beträgt die durchschnittliche Liquidität des grössten Schweizer Immobilienfonds, des UBS Swiss Sima, nur gerade 7 Millionen Franken pro Tag und damit weniger als 0,1 % seiner Marktkapitalisierung (11,8 Milliarden Franken).

Dasselbe gilt für den gesamten Markt der kotierten Immobilienfonds, der eine durchschnittliche tägliche Liquidität von rund 50 Millionen Franken aufweist (diese ist in den letzten fünf Jahren nahezu stabil geblieben). Auch in diesem Fall sind es weniger als 0,1% der Gesamtkapitalisierung des Marktes (Ende Juli: 72 Milliarden Franken).

Zum Vergleich: Das tägliche Handelsvolumen des gesamten Marktes der kotierten Fonds ist fünf- bis sechsmal geringer als dasjenige einer einzigen Aktie eines grossen Schweizer Unternehmens wie Nestlé oder Novartis.

Zusammenlegungen der UBS-Fonds verzögern sich

Die grosse Frage, die den Sektor der kotierten Fonds in den letzten Wochen beschäftigt hat, ist die Verschiebung der ersten Fusion der UBS-Fonds, bei welcher der UBS Living Plus, der UBS Hospitality und der Residentia unter dem Namen UBS Living Plus zusammengelegt werden sollten.

Diese Fusion wurde aufgrund von Einsprachen einiger weniger Anteilsinhaber bei der FINMA sistiert. 

Laut der UBS handelt es sich um Anteilsinhaber, die weniger als 0,1% des Kapitals an einem der betroffenen Immobilienfonds halten. Sie werden die Fusion wohl nicht verhindern können, aber das Verfahren wird sich wahrscheinlich um einige Monate verzögern, bis die FINMA einen Entscheid fällt. 

Die UBS geht davon aus, dass die anderen Fusionen planmässig durchgeführt werden können. Der zweite Zusammenschluss – der für Ende 2025, Anfang 2026 geplant ist – wird derjenige vom CS REF Green Property und UBS Direct Urban sein. Bei der dritten Zusammenlegung – die Ende 2026, Anfang 2027 erfolgen soll – werden der CS REF Interswiss und der UBS Swissreal fusioniert.

Höhenflug des Fonds UBS Direct Residential

Die Konsolidierung der letzten zwei Monate hat die Vorrangstellung einiger weniger Fonds bestätigt, die von den Investoren bevorzugt werden.

Vier weisen nach wie vor ein Agio von mehr als 50% auf.

Es handelt sich um den Streetbox Real Estate (+50,5%), der sich in einer Konsolidierungsphase befindet, da sein Agio Ende März bei 66% lag;

um den Sovalor 61 mit einem Agio von 52,9% (YTD-Performance: +10,7%, eine der besten Wertentwicklungen unter den kotierten Fonds);

um den Swisscanto RE Ifca mit einem Agio von 55,8% (YTD-Performance: +8,6%) und um den UBS Direct Residential, der mit einem Agio von 56% das Feld anführt. Dieser Fonds weist mit 15,2% auch die beste YTD-Performance unter den kotierten Fonds auf.

Er hätte Teil der ersten Fusion der UBS-Vehikel sein sollen. Der UBS-Medienmitteilung vom 22. April zufolge soll der UBS Direct Residential nun doch eigenständig bleiben. Laut NZZ war es der Druck der grossen Investoren, der die Bank zum Umdenken bewegt hat. Davon scheint der Fonds profitiert zu haben.

Vier Fonds mit einer YTD-Performance von mehr als und 10%

Neben dem UBS Direct Residential und dem Solvalor 61 weisen zwei weitere Fonds eine YTD-Performance von über 10% auf: der Dominicé (+11,2%) und der UBS Direct Urban (+11,1%).

Eine negative YTD-Performance weisen rund ein Dutzend Fonds auf. Das Schlusslicht bildet der UBS Direct Hospitality (-7,3%).

Sechs Fonds verzeichnen nach wie vor ein Disagio. Den vorletzten Rang belegt der Sustainable Real Estate CH mit einem Disagio von 8,9% (trotz einer YTD-Performance von 9,5%). Das Schlusslicht bildet der Swiss Central City mit einem Disagio von 11,6% (trotz einer YTD-Performance von 7,9%).

An drittletzter Stelle rangiert der Helvetica Swiss Commercial mit einem Disagio von 8,2% und einer YTD-Performance von 4,6%.

Drei Fonds gehen demnächst an die Börse. Die Comunus SICAV im Oktober (laut Immo Desk der BCV mit einem Agio von 12,3% per Ende Juli, einer YTD-Performance von 10,9% und einem Marktwert von etwas mehr als 500 Millionen Franken), dann der Pure Swiss Opportunity REF (laut SFP mit einem Agio von 5,9%, einer YTD-Performance von 6,7% und einem Marktwert von 113 Millionen Franken) und schliesslich der MobiFonds Swiss Property, dessen Börsengang für 2026 geplant ist. Es wird sich um eine grosse Operation handeln, da der Fonds Ende Juli einen Wert von fast 1,1 Milliarden Franken hatte und laut Immo Desk der BCV ein Agio von 20,6% und eine Performance von 19,9% aufwies – zwei Zahlen, die seit der Ankündigung der Kotierung in die Höhe geschnellt sind.

Redaktion  Immoday

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