L'activité est restée soutenue pour l'immobilier titrisé en octobre

Pas de ralentissement pour les véhicules d'immobilier titrisé en octobre, avec deux IPO: Comunus SICAV et Pure Swiss Opportunity REF, qui se sont bien passées. Sans oublier le lancement d'un nouveau fonds non coté: Albin Kistler Immobilien Schweiz P. En outre, on a compté sept nouvelles annonces d'augmentation de capital ces dernières semaines, qui cherchent à lever plus de 800 millions de francs. Parmi elles, le retour remarqué d'UBS qui s'était fait très discrète ces deux dernières années. Depuis le début de l'année, on en est à 77 augmentations de capital, tous types de véhicules confondus, pour un montant demandé de près de 8 milliards de francs. 

C'est à peine si le rythme s'est ralenti avec l'arrivée des premières giboulées d'automne. En effet, en octobre, on a encore compté sept nouvelles augmentations de capital, deux introductions en bourse et l'arrivée d'un nouveau fonds non coté. Ce qui nous fait un total de 77 augmentations de capital depuis le début d'année, qui ont cherché à lever près de 7,5 milliards de francs. Mais aussi trois IPO, avec une 4ème prévue pour la fin de l'année (et une 5ème d'ores et déjà annoncé pour 2026), et trois lancements de nouveaux fonds. 

Le retour d'UBS dans les augmentations de capital

Empêtré dans l'absorption puis la fusion des fonds Credit Suisse, UBS avait été spectaculairement absente du front des augmentations de capital ces derniers mois. À l'exception de l'opération lancée par le fonds UBS Sima, en avril, qui avait levé 356 millions de francs. Mais maintenant que les fusions ont été annoncées (mais pas encore concrétisé, puisque, pour l'instant, la première est toujours bloquée à la Finma, et qu'on attend la deuxième pour la toute fin de l'année, à moins d'une mauvaise surprise), la banque peut recommencer à être active sur le marché des capitaux, pour faire croître ses véhicules. Avec donc l'annonce d'UBS Property Fund Swiss Residential Siat. Ce fonds, le deuxième plus gros de Suisse avec une capitalisation boursière d'un peu plus de 4 milliards de francs, investit dans le résidentiel et dans des immeubles à usage mixte dans toute la Suisse. Il cherche à lever 170 millions de francs, pour décembre. Selon le communiqué de la banque, ces nouveaux capitaux vont servir à acheter des immeubles, accroître la durabilité du parc, financer de nouveaux projets et diminuer le taux d'endettement.

Le FIR veut lever 150 millions pour le rachat de BCF SICAV

Mi-octobre, le Fonds Immobilier Romand FIR, annonçait l'acquisition du parc immobilier de BCF SICAV, un portefeuille d'une dizaine d'objets, majoritairement résidentiel, essentiellement dans la région de Fribourg, pour 164 millions de francs. Des immeubles bien situés qui sont soit des constructions récentes soit récemment rénovées, avec un bon rendement, assure Sandro De Pari, CEO de GEP SA, Société pour la gestion de placements collectifs, qui gère le FIR. Pour financer cette expansion, le fonds vient d'annoncer une augmentation de capital de 150 millions de francs, prévue en novembre. Les capitaux serviront aussi à des travaux d'amélioration énergétique et à réduire le taux d'endettement à 15% environ, alors qu'il est de 21% aujourd'hui.

Un swap d'immobilier industriel pour Realstone Industrial Fund 

Autre augmentation de capital intéressante, de 20 millions de francs: celle de Realstone Industrial Fund. Selon le communiqué, le produit net de cette émission est destiné en priorité au financement de nouvelles acquisitions d’actifs immobiliers industriels et artisanaux. Dans le cas où les opportunités d’acquisition ne permettraient pas d’investir la totalité du produit net de l’émission au moment de la libération, une partie du produit pourrait être affectée à une réduction de l’endettement du fonds.

À noter également que, début septembre, le fonds a annoncé l'acquisition de trois halles industrielles dans le canton de Fribourg, d'une valeur d'un peu moins de 12 millions de francs, en partie en liquidité, en partie par le biais d'un apport en nature.  

Des fondations de placement toujours très actives 

Sinon, notons également l'activité soutenue des fondations de placement, avec une augmentation de capital de 200 millions de francs annoncée par SFP AST Swiss Real Estate, de 200 millions également par Swisscanto AST Responsible Schweiz, et une augmentation de capital de 1291 AST Immobilien Schweiz, pour mi-novembre, dont le montant n'a pas encore été annoncé. 

Pour chacune de ces opérations, les nouveaux capitaux serviront à renforcer le portefeuille, à augmenter la durabilité des immeubles et à diminuer la dette.

À noter aussi, fin octobre, la réussite de la plus grosse augmentation de capital du 2ème semestre, celle de ZAST Immobilien Schweiz qui a levé 400 millions de francs, pour acquérir sept biens immobiliers. 

Comunus SICAV et PURE Swiss Opportunity REF sont entrés en bourse

Début octobre, l’entrée en bourse de Comunus SICAV a enthousiasmé les investisseurs. L'agio, qui était déjà de 16% avant sa cotation, a grimpé à plus de 40% lors des premières séances, avant de se stabiliser à plus de 31% fin octobre. Le fonds affiche ainsi une performance annuelle proche de +30%, avec une capitalisation boursière qui dépasse aujourd'hui 800 millions de francs. Selon son CEO, Julien Baer, cette réussite reflète la qualité du portefeuille et l’attractivité du dividende. Comunus SICAV prévoit maintenant de renforcer ses équipes, avec l’objectif d’atteindre rapidement un milliard de francs de valeur totale (contre 950 millions actuellement).

Le 20 octobre 2025, PURE Swiss Opportunity REF (PSO) a également bouclé son IPO avec succès, même si l'enthousiasme des investisseurs a été plus mesuré. En effet, l'agio est passé de 2,8% fin septembre à 7,8% fin octobre, pour une performance annuelle de 13,2%, supérieure à l’indice SWIIT (+8,7%). PSO ambitionne désormais de poursuivre sa croissance, pour ce qui est le plus petit fonds immobilier coté de Suisse, avec une capitalisation boursière d'environ 190 millions de francs.

Pour la suite, encore deux IPO annoncées: SPSS et MobiFonds

Pour la suite, comme prévu ce sera l'introduction en bourse de Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial, en décembre, et de MobiFonds Swiss Property en 2026. Dans les deux cas on sent également l'intérêt des investisseurs, en particulier pour MobiFonds, dont l'agio, si l'on en croit SFP, se montait à 22% fin octobre, pour une hausse de presque 24% depuis le début de l'année (et une capitalisation de 1,1 milliards pour le fonds, toujours selon SFP). Quant à SPSS, l'agio était de 4,4% fin octobre, pour une hausse de 10,5% depuis janvier (et une capitalisation boursière d'environ 350 millions).  

Albin Kistler Immobilien Schweiz P s'est lancé 

On termine avec la venue discrète d'un nouveau fonds non coté, Albin Kistler Immobilien Schweiz P, qui a levé 70 millions de francs. Pour rappel, en 2023, le gestionnaire de fortune avait lancé un fonds immobilier destiné à ses clients institutionnels. La stratégie de ce nouveau véhicule ne change pas: de l'immobilier résidentiel suisse alémanique et des parts disponibles exclusivement pour les clients du gestionnaire.

On compte donc désormais trois nouveaux lancements cette année, après celui de Cronos Immo Fund 2, mi-septembre, et celui de BKLB Sustainable Property Fund, le premier fonds immobilier de la Banque Cantonale de Bâle Campagne, en juillet.

Rédaction - Immoday.ch