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Rédaction • Immoday.ch
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Le taux moyen pondéré des créances hypothécaires octroyées par les banques s'établit aujourd’hui à 1,37%, juste en dessous du niveau qui justifie une correction du taux de référence (1,38%). Ce dernier a donc été baissé à 1,25% par l'Office fédéral du logement. D'après les calculs de la Banque Cantonale de Zurich, environ 46% des ménages en Suisse vont pouvoir demander une baisse de leur loyer, de 2,91%. Et même jusqu’à près de 10% si les loyers n'ont pas été ajustés depuis le début de l'année, quand le taux de référence était encore à 1,75%.
On s'attendait à une révision pour la fin de l'année, mais l'Office fédéral du logement (OFL) a décidé de ne pas attendre: il a annoncé, début septembre, une baisse du taux hypothécaire de référence à 1,25%. Un taux qui avait déjà été ramené, début mars, de 1,75% à 1,50%, suite logique de la baisse du taux directeur de la BNS, qui est aujourd'hui à 0%.
Une baisse justifiée d'un poil, mais qui aura un impact important pour les propriétaires
La décision est essentiellement technique : comme l'indique le communiqué de l'OFL, le taux moyen pondéré des créances hypothécaires octroyées par les banques s'établit aujourd’hui à 1,37%, juste en dessous du niveau qui justifie une baisse du taux de référence applicable aux contrats de bail (1,38%).
Il aura donc suffit de pas grand-chose pour déclencher cette baisse, dont on connaît les conséquences importantes pour tous les propriétaires, puisque, désormais, une part non négligeable des locataires va pouvoir demander une baisse de loyer, de 2,91%, pour autant que ce loyer soit basé sur le taux de référence précédent et non sur une valeur plus ancienne (sachant que cette baisse peut être compensée en tout ou partie par l’évolution d'autres paramètres, à savoir l’IPC (Indice des Prix à la Consommation) à raison de 40%, l’augmentation des charges d’exploitation de l’immeuble, d’éventuels importants travaux à plus-value ou des réserves de hausse de loyer).
46% des ménages suisses pourraient demander une baisse de loyer
Selon une analyse récente de la Banque cantonale de Zurich, à ce niveau de 1,25%, environ 46% des ménages suisses pourront demander une réduction de loyer. Dans le canton de Zurich, où les précédentes hausses du taux de référence ont été plus souvent répercutées, 70% des ménages pourront faire valoir leurs droits à un loyer plus bas!
Des baisses (elles pourraient atteindre près de 10% si les loyers n’ont pas été ajustés depuis le début de l'année, quand le taux de référence était encore à 1,75%), qui vont peser sur les performances des investisseurs et des fonds de placements immobiliers.
À moins, comme le permet la loi, que les bailleurs s'opposent à ces baisses. Mais ils doivent être en mesure de démontrer que le loyer disputé se situe en-deçà des loyers usuels du quartier ou de la localité ou qu'il leur procure un rendement insuffisant. Ce qui, dans le contexte actuel d'une hausse quasi constante des prix de l'immobilier ces deux dernières années (qui a dopé le rendement brut des investissements), ne sera pas forcément aisé.
Rédaction Immoday.ch
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