La consolidation s'est poursuivie pour les fonds immobiliers en septembre

Pour le troisième mois consécutif, la consolidation s'est poursuivie pour les fonds immobiliers cotés, avec encore un recul de -1,9% en septembre. Depuis janvier, l'indice SWIIT est en baisse de -3%. C'est moins bien que le SPI (+7,5%), mais  aussi que les sociétés immobilières (-0,3%) et que les fonds non cotés (+3,7%). Ceci dit, cette contre-performance n'atténue pas l'intérêt des investisseurs pour les fonds cotés, avec quatre nouvelles annonces d'augmentation de capital au mois de septembre, signe du dynamisme persistant du marché.

Les mois commencent à se suivre et à se ressembler pour les fonds immobiliers cotés, avec une nouvelle fois, la troisième de suite, une consolidation. Au mois de septembre, le recul a été de -1,9%, avec depuis janvier un indice SWIIT en baisse de -3%. On reste loin de la performance du SPI (+7,5%), mais également des sociétés immobilières, qui ont elles aussi connu un été difficile avec une très forte consolidation (-0,3% pour l'indice Real depuis janvier). En fait, seuls les fonds non cotés continuent de surnager dans ce marasme (+3,7%).

Résultat de ce tassement, pour les fonds cotés, l'agio moyen est redescendu à 27,5% (31,1% fin août et 34,6% fin juin). On se rapproche de la moyenne historique (environ 25%).

Le resserrement du spread se poursuit

Pour les spécialistes, les raisons de cette contre-performance doivent essentiellement se chercher du côté du resserrement du spread, avec depuis quelques semaines des taux longs qui remontent dans le monde entier suite aux turbulences économiques et géopolitiques. Y compris en Suisse, même si le pays est en partie protégé. Il n'en reste pas moins que le spread entre les obligations de la Confédération et le rendement de distribution moyen des fonds cotés était tombé en dessous des 180 points de base fin septembre (alors que, historiquement, on était plus proche des 300 points de base).

Bref, la situation commence à devenir un peu tendue, mais on est encore loin, très loin de ce qui se passe dans des marchés voisins comme la France, où le spread est tombé à 0 ! En effet, le rendement de distribution moyen des fonds immobiliers français s'établit à 4,9%, exactement identique au rendement des emprunts d'État fin septembre. Ou alors aux États-Unis, où le spread est carrément devenu négatif pour bon nombre de fonds de placement immobiliers.

Toujours une grosse demande de la part des investisseurs

Pour l'instant, chez nous, on n'en est pas là. Et la demande des investisseurs pour l'immobilier titrisé reste importante. Pour preuve, au mois de septembre, l'annonce de quatre nouvelles augmentations de capital pour les fonds cotés, qui cherchent à lever, en tout, un peu moins de 500 millions de francs. Tous types de véhicules d'investissement confondus, on en est à plus de 50 augmentations de capital annoncées depuis le début de l'année, qui cherchent à lever en tout environ 5 milliards de francs. Avec, ces dernières semaines, l'annonce de quelques grosses opérations comme celle d'Immofonds ou d'Akara Swiss Diversity Property Fund PK (un fonds non coté) qui cherchent toutes deux à lever jusqu’à 200 millions de francs.

Notons aussi qu'en septembre s'est bouclée ce qui est pour l'instant la plus grosse levée de capital de l'année, pour un fonds coté, les 410 millions de francs demandés par Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss.

UBS a terminé la consolidation de ses fonds

Cette fin d'été aura vu également plusieurs annonces importantes qui confirment la consolidation du secteur. 

D'abord la fin de la restructuration des fonds UBS avec la fusion d'UBS Swissreal et d'UBS Interswiss. Avec cette annonce, la troisième et dernière phase de la consolidation des fonds immobiliers UBS et des anciens fonds Credit Suisse s’achève. L’opération aura lieu le 31 décembre. Le nouveau fonds, baptisé UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal», possédera un portefeuille d'environ 140 immeubles pour une fortune totale de 4,8 milliards de francs, selon les derniers chiffres publiés.

Autre étape importante, le 1er octobre, qui aura vu la fusion officielle des anciens CS REF LivingPlus, CS REF Hospitality et de Residentia, désormais réunis sous le nom d'UBS Direct LivingPlus, un des plus gros fonds résidentiels de Suisse, avec près de 150 immeubles en propriété directe. Il pèse un peu plus de 4 milliards en bourse, avec un agio de 27,3% fin septembre.

Fusion signée entre Procimmo Group SA et Vaudoise Real Estate SA

Annoncée au mois de mars, la fusion entre Procimmo Group SA et Vaudoise Real Estate SA a été signée le 1er octobre. Le prix de vente a été fixé à CHF 9.50 par action (ce qui valorise Procimmo à 428 millions de francs).

Une fois les dernières actions encore en circulation rachetées, Procimmo Group sera retiré de la cote de la Bourse de Berne, d'ici la fin de l'année. 

Pour les investisseurs et les collaborateurs de Procimmo, rien ne change. Idem pour les fonds: les stratégies d'investissement, les équipes et les structures opérationnelles restent les mêmes, assure Arno Kneubühler, CEO de Procimmo.

Il explique également que depuis l'annonce du projet en mars, plusieurs étapes ont été franchies. Les différentes autorisations réglementaires nécessaires ont été obtenues, les discussions avec les actionnaires ont été menées à bien et l'ensemble des conditions requises pour la réalisation de l'opération ont été remplies.

Plus que deux fonds avec un agio supérieur à 50%

Suite à la débandade de ces trois derniers mois, seuls une douzaine de fonds affichent encore une performance totale positive notable depuis le début de l'année. En tête des gros fonds, MobiFonds Swiss Property, avec une progression totale de +8,1% depuis janvier, pour un agio de 39,6%.

Pour les fonds de plus petite taille, où la liquidité est plus faible, ce qui entraîne une volatilité plus grande des performances, notons la progression de +12% de Swiss Romande Property Fund (agio 14,2%), suivi par Sustainable Real Estate (+11,4%, pour un agio de 5,8%) et par Streetbox Real Estate Fund (+8,8%).

C'est d'ailleurs le fonds dont l'agio est le plus élevé (61,2%). Avec Swisscanto RE Ifca (agio de 55,8% pour un rendement total de +1,9% depuis janvier), ce sont les deux derniers fonds à bénéficier d'une prime supérieure à 50%.

À l'autre bout du spectre, quelques pertes importantes. Si l'on se concentre uniquement sur les poids lourds de la cote, on peut noter que, à l'exception d'UBS CH Residential Siat, tous affichent une perte totale entre -4,3% et -6,2%. Ces fonds avaient bénéficié d'une prime à la liquidité quand la demande pour l'immobilier titrisé était très élevée, ce qui avait tiré leurs cours vers le haut, cette liquidité les pénalise aujourd'hui quand une partie des investisseurs veut prendre ses bénéfices. À l'exemple du géant UBS Swiss Mix Sima, qui perd -4,3% (pour un agio qui est encore à 38,1%, et une capitalisation boursière de 11,5 milliards de francs, c'est-à-dire un peu plus de 14% de la capitalisation boursière totale de l'univers des fonds immobiliers cotés, qui se montait à 81,3 milliards de francs fin septembre).

La Rédaction • Immoday.ch

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