Die Konsolidierung bei den Immobilienfonds hat sich im September fortgesetzt

Im dritten Monat in Folge hat sich die Konsolidierung bei den kotierten Immobilienfonds fortgesetzt, mit einem weiteren Rückgang von 1,9% im September. Seit Januar hat der SWIIT-Index 3% nachgegeben. Das ist schlechter als der SPI (+7,5%), aber auch schlechter als die Immobiliengesellschaften (-0,3%) und die nicht kotierten Fonds (+3,7%). Diese Minderperformance schmälert das Interesse der Investoren an den kotierten Fonds allerdings nicht, mit vier neuen Ankündigungen von Kapitalerhöhungen im September, ein Zeichen für die anhaltende Dynamik des Marktes.

Ein Monat gleicht bei den kotierten Immobilienfonds zunehmend dem anderen, mit einmal mehr, zum dritten Mal in Folge, einer Konsolidierung. Im September betrug der Rückgang 1,9%, und seit Januar hat der SWIIT-Index 3% verloren. Man bleibt weit von der Performance des SPI (+7,5%) entfernt, aber auch von jener der Immobiliengesellschaften, die ebenfalls einen schwierigen Sommer mit einer sehr starken Konsolidierung hinter sich haben (-0,3% beim REAL-Index seit Januar). Tatsächlich halten sich in dieser Flaute einzig die nicht kotierten Fonds über Wasser (+3,7%).

Als Folge dieser Abschwächung ist das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds auf 27,5% zurückgegangen (31,1% Ende August und 34,6% Ende Juni). Man nähert sich dem historischen Mittel (rund 25%).

Die Verengung des Spreads setzt sich fort

Für die Fachleute sind die Gründe für diese Minderperformance im Wesentlichen bei der Verengung des Spreads zu suchen, nachdem die langfristigen Zinsen seit einigen Wochen weltweit infolge der wirtschaftlichen und geopolitischen Turbulenzen wieder steigen. Auch in der Schweiz, selbst wenn das Land teilweise geschützt ist. Dennoch bleibt es dabei, dass der Spread zwischen den Bundesobligationen und der durchschnittlichen Ausschüttungsrendite der kotierten Fonds Ende September unter 180 Basispunkte gefallen war (während er historisch näher bei 300 Basispunkten lag).

Kurz, die Lage beginnt etwas angespannt zu werden, aber man ist noch weit, sehr weit von dem entfernt, was in Nachbarmärkten wie Frankreich passiert, wo der Spread auf 0 gefallen ist! Die durchschnittliche Ausschüttungsrendite der französischen Immobilienfonds liegt nämlich bei 4,9% und damit genau gleich hoch wie die Rendite der Staatsanleihen Ende September. Oder in den Vereinigten Staaten, wo der Spread für eine ganze Reihe von Immobilienanlagefonds geradewegs negativ geworden ist.

Weiterhin grosse Nachfrage von den Investoren

Bei uns ist es vorläufig nicht so weit. Und die Nachfrage der Investoren nach verbrieften Immobilienanlagen bleibt gross. Als Beleg dafür die Ankündigung von vier neuen Kapitalerhöhungen für kotierte Fonds im September, die insgesamt knapp 500 Millionen Franken aufnehmen wollen. Über alle Arten von Anlagegefässen hinweg sind es seit Jahresbeginn mehr als 50 angekündigte Kapitalerhöhungen, die insgesamt rund 5 Milliarden Franken aufnehmen wollen. Darunter in den vergangenen Wochen die Ankündigung einiger grosser Transaktionen wie jener von Immofonds oder von Akara Swiss Diversity Property Fund PK (ein nicht kotierter Fonds), die beide bis zu 200 Millionen Franken aufnehmen wollen.

Zu erwähnen ist ferner, dass im September die bislang grösste Kapitalaufnahme des Jahres für einen kotierten Fonds abgeschlossen wurde, die von der Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss nachgefragten 410 Millionen Franken.

UBS hat die Konsolidierung ihrer Fonds abgeschlossen

Dieses Sommerende brachte zudem mehrere wichtige Ankündigungen, welche die Konsolidierung der Branche bestätigen.

Zunächst der Abschluss der Restrukturierung der UBS-Fonds mit der Fusion von UBS Swissreal und UBS Interswiss. Mit dieser Ankündigung endet die dritte und letzte Phase der Konsolidierung der UBS-Immobilienfonds und der früheren Credit-Suisse-Fonds. Die Transaktion findet am 31. Dezember statt. Der neue Fonds mit dem Namen UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal» wird ein Portfolio von rund 140 Liegenschaften mit einem Gesamtvermögen von 4,8 Milliarden Franken halten, gemäss den letzten publizierten Zahlen.

Ein weiterer wichtiger Schritt am 1. Oktober, der die offizielle Fusion der früheren CS REF LivingPlus, CS REF Hospitality und von Residentia brachte, die nun unter dem Namen UBS LivingPlus zusammengeführt sind, einer der grössten Wohnimmobilienfonds der Schweiz, mit nahezu 150 Liegenschaften in Direktbesitz. Seine Börsenkapitalisierung liegt bei etwas mehr als 4 Milliarden, bei einem Agio von 27,3% Ende September.

Fusionsvertrag zwischen Procimmo Group AG und Vaudoise Real Estate SA unterzeichnet

Im März angekündigt, wurde die Fusion zwischen Procimmo Group AG und Vaudoise Real Estate SA am 1. Oktober unterzeichnet. Der Verkaufspreis wurde auf CHF 9.50 pro Aktie festgelegt (was Procimmo mit 428 Millionen Franken bewertet).

Sobald die letzten noch im Umlauf befindlichen Aktien zurückgekauft sind, wird Procimmo Group bis Ende Jahr von der Berner Börse dekotiert.

Für die Investoren und die Mitarbeitenden von Procimmo ändert sich nichts. Dasselbe gilt für die Fonds: Anlagestrategien, Teams und operative Strukturen bleiben dieselben, versichert Arno Kneubühler, CEO von Procimmo.

Er erklärt zudem, dass seit der Ankündigung des Vorhabens im März mehrere Etappen zurückgelegt wurden. Die verschiedenen nötigen regulatorischen Genehmigungen wurden eingeholt, die Gespräche mit den Aktionären erfolgreich geführt und sämtliche Bedingungen für die Umsetzung der Transaktion erfüllt.

Nur noch zwei Fonds mit einem Agio über 50%

Nach der Talfahrt der letzten drei Monate weisen seit Jahresbeginn nur noch rund ein Dutzend Fonds eine nennenswerte positive Gesamtperformance aus. An der Spitze der grossen Fonds steht MobiFonds Swiss Property mit einem Gesamtzuwachs von +8,1% seit Januar, bei einem Agio von 39,6%.

Bei den kleineren Fonds, wo die Liquidität geringer ist, was zu einer stärkeren Schwankung der Performance führt, ist der Zuwachs von +12% der Suisse Romande Property Fund zu erwähnen (Agio 14,2%), gefolgt von Sustainable Real Estate (+11,4%, bei einem Agio von 5,8 %) und von Streetbox Real Estate Fund (+8,8%).

Dieser ist im Übrigen der Fonds mit dem höchsten Agio (61,2%). Zusammen mit Swisscanto RE Ifca (Agio von 55,8% bei einer Gesamtrendite von +1,9% seit Januar) sind es die beiden letzten Fonds mit einem Aufschlag von über 50%.

Am anderen Ende des Spektrums einige deutliche Verluste. Beschränkt man sich allein auf die Schwergewichte der Kotierung, so weisen mit Ausnahme von UBS CH Residential Siat alle einen Gesamtverlust zwischen 4,3% und 6,2% aus. Diese Fonds hatten von einer Liquiditätsprämie profitiert, als die Nachfrage nach verbrieften Immobilienanlagen sehr hoch war, was ihre Kurse nach oben gezogen hatte; heute bestraft sie diese Liquidität, wenn ein Teil der Investoren Gewinne mitnehmen will. So etwa der Riese UBS Swiss Mix Sima, der 4,3% verliert (bei einem Agio, das noch bei 38,1% liegt, und einer Börsenkapitalisierung von 11,5 Milliarden Franken, also etwas mehr als 14% der gesamten Börsenkapitalisierung des Universums der kotierten Immobilienfonds, die sich Ende September auf 81,3 Milliarden Franken belief).

Die Redaktion • Immoday.ch

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