Le National veut interdire l'immobilier titrisé aux étrangers

Contre l'avis d'une partie de la droite, l'UDC et la gauche ont fait pencher la balance au Conseil national pour durcir la Lex Koller. Si la proposition passe le Conseil des États, il va devenir beaucoup plus compliqué pour les étrangers d'acheter de l'immobilier en Suisse, y compris via l'achat de parts de sociétés immobilières et de fonds suisses. Pour les véhicules d'immobilier titrisé, ce durcissement va renchérir le coût des transactions, multiplier les contraintes administratives et surtout réduire la liquidité du marché, ce qui pourrait entraîner une baisse des agios. Et peut-être même rendre quasi impossible une cotation des véhicules non cotés.

Mauvaise nouvelle pour tout l'immobilier titrisé ce mardi 22 septembre: par une très large majorité de 123 voix contre 54, le Conseil national a accepté de durcir la Lex Koller, pour rendre plus difficile l'achat d'immobilier en Suisse, y compris via l'acquisition de parts de sociétés immobilières ou de fonds immobiliers. Une majorité qui a réuni les extrêmes, puisque la motion a été déposée par un UDC, Thomas Aeschi, et qu'elle a été soutenue par la gauche.

La motion doit encore passer l'écueil du Conseil des États, qui a priori y sera opposé, dominé par le Centre et le PLR deux partis opposés au durcissement de la Lex Koller. 

Les investisseurs étrangers contournent la loi via l'immobilier titrisé

La nouvelle loi implique que l'on revienne à la première version de la Lex Koller, celle de 1985, avant tous ses assouplissements. En clair, les immeubles ne pourraient plus être vendus sans autorisation à des personnes résidant à l'étranger, que ce soit en direct ou via l'achat de parts de sociétés immobilières et de fonds suisses cotés en bourse, une solution adoptée par les acquéreurs étrangers pour contourner la Lex Koller (parfaitement légale d'ailleurs, puisque ces achats de parts n’étaient jusqu'à présent pas concernés par la loi).

Avec une conséquence claire, assure l'Asloca, qui défend le durcissement de la Lex Koller : les grands investisseurs institutionnels étrangers, en particulier américains, ne cessent d'augmenter leur participation dans les grandes sociétés immobilières cotées suisses, avec des investissements qui se chiffrent aujourd'hui en milliards de francs.

La Lex Koller durcie va impacter fortement l'immobilier titrisé.

Pour Urban Hodel, co-secrétaire général de l'Association des locataires, cité par Blick, les participations du seul groupe BlackRock dans Mobimo, PSP, SPS et Allreal représentent déjà plus de 7% de leur capital (pour l'Asloca, cet afflux de capitaux étrangers fait grimper les prix de l'immobilier et donc celui des loyers).

Alors certes, comme le rappelle Philippe Zufferey, responsable de la Banque dépositaire de la BCV, «les fonds immobiliers sont essentiellement détenus par des caisses de pension suisses», il n’en reste pas moins que certains véhicules, et en particulier les sociétés immobilières cotées, ont une part d'actionnaires étrangers, même si elle est très minoritaire. Pour ces derniers, le durcissement de la Lex Koller ne sera pas sans conséquences, du moins si l'on en croit une étude publiée il y a quelques semaines par Raiffeisen.

D'une part, ce durcissement va rendre les transactions de parts de fonds ou d'actions de sociétés immobilières cotées beaucoup plus complexes, puisque les bourses mais aussi les intermédiaires financiers seront probablement tenus de s'assurer que les acquéreurs de parts ne sont pas des «personnes à l'étranger», ce qui entraînera une charge administrative considérable et une explosion du coût des transactions.

Moins de liquidité avec comme conséquence moins d'agio

Par ailleurs, ces obstacles administratifs, qui auront comme conséquence de diminuer le cercle des acheteurs, pourraient également impacter négativement la liquidité du marché, ce qui pourrait également avoir un impact sur les agios, estiment les économistes de Raiffeisen.

Par ailleurs, le renforcement de la Lex Koller pourrait rendre beaucoup plus difficile l’entrée en bourse d'un véhicule non coté, à cause de toutes les nouvelles obligations administratives entraînées par la présence d'éventuelles «personnes à l'étranger» parmi les porteurs de parts. En effet, explique Raiffeisen, on ignore encore si et comment une cotation en bourse pourra être organisée dans le cadre de l'extension de la Lex Koller.

Mais surtout, poursuit Raiffeisen, si le texte adopté par le Conseil national entre en force, comment appliquer la loi pour les véhicules immobiliers cotés également présents sur les bourses étrangères? Ou pour les ETF qui investissent dans les titres immobiliers cotés en bourse? Faut-il également exclure pour ce type de véhicule la possibilité que des personnes résidant à l'étranger achètent des parts? Ce serait difficilement réalisable.

La Rédaction Immoday