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Nachhaltigkeit
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Immoday.ch
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Die neuesten PRESS Scores des CRML, die eine transparente Bewertung der ESG-Scores von Immobilienfonds ermöglichen, wurden soeben veröffentlicht. Die Resultate zeigen im Vergleich zum vergangenen Sommer eine hohe Stabilität. Von den 131 analysierten Fonds weisen 17 den besten Score AA auf. Insgesamt gibt es eine gute und eine weniger gute Nachricht: Die CO₂-Emissionen gehen weiter zurück, ebenso der Einsatz fossiler Energie in Gebäuden. Die schlechte Nachricht ist jedoch, dass dieser Rückgang nicht schnell genug erfolgt, um die Netto-Null-Ziele bis 2050 zu erreichen.
Die neuen PRESS Scores, die eine transparente Bewertung der ESG-Scores von Immobilienfonds ermöglichen, wurden vom CRML, dem Center for Risk Management an der HEC Lausanne, mit technischer Unterstützung von Quanthome veröffentlicht.
Zusammengefasst zeigt die Analyse der schweizerischen börsennotierten Immobilienvehikel positive Entwicklungen im Bereich der Nachhaltigkeit, da die CO₂-Emissionen weiter sinken. Allerdings geschieht dies leider in einem zu langsamen Tempo, um die Klimaneutralität bis 2050 zu erreichen.
Wir haben Nathan Delacrétaz, Research Associate beim CRML und Head of Research bei Quanthome, befragt, der uns seine Einschätzung der jüngsten Resultate erläutert.
Nathan Delacrétaz, hat sich etwas an der Methodik des Ratings geändert?
Nein, seit dem letzten Bericht, der im Sommer 2025 veröffentlicht wurde, hat sich an der Methodik nichts geändert.
Zur Erinnerung: Die PRESS Scores, die seit 2023 zweimal jährlich publiziert werden, basieren auf quantitativen Indikatoren sowie auf einer Textanalyse der Jahresberichte. Auf Basis dieser Daten werden die Vehikel gemäss ihrem Nachhaltigkeitsprofil von AA bis D bewertet.
Wo stehen wir im Vergleich zum letzten Ranking?
Wir beobachten eine hohe Stabilität. Von den 131 analysierten Vehikeln (zwei mehr als im vorherigen Ranking) haben 17 den besten Score AA erreicht und ebenfalls 17 den Score D. Insgesamt gab es somit nur wenige Veränderungen gegenüber dem letzten Ranking.
Welche rechtliche Struktur weisen die von Ihnen analysierten Vehikel auf?
Wir analysieren 44 kotierte Fonds, 20 Immobiliengesellschaften, 20 nicht kotierte Fonds sowie 47 Stiftungen. In diesen Kategorien freuen wir uns besonders, dass Equitim zugestimmt hat, Informationen zur Nachhaltigkeit offenzulegen. Zwar analysieren wir heute alle wesentlichen Key Player, jedoch gibt es noch einige Dutzend bedeutende private Stiftungen, die wir gerne in unsere Analyse aufnehmen würden. Wir versuchen, diese zu einer höheren Transparenz zu bewegen.
Was sind die wichtigsten Trends dieser neuen PRESS Scores?
Der zentrale Trend, den wir seit drei Jahren beobachten, ist der kontinuierliche Rückgang der CO₂-Emissionen sowie des Einsatzes fossiler Energie in Gebäuden. Das ist die gute Nachricht. Die schlechte Nachricht ist, dass dieser Rückgang nicht schnell genug erfolgt, um die Netto-Null-Ziele bis 2050 zu erreichen.
Eine weitere positive Entwicklung ist, dass Informationen zur Nachhaltigkeit und zu ESG heute bei der Mehrheit der analysierten Vehikel vorhanden sind. Die Kommunikation in diesem Bereich hat sich deutlich verstärkt und verbessert – sei es in den Jahresberichten, in der allgemeinen Kommunikation oder auf den Webseiten.
Unter dem Druck der Investoren?
Ja, aber auch aufgrund regulatorischer Anforderungen sowie zahlreicher Initiativen, die mehr Transparenz fördern.
Im letzten Jahr wurde eine positive Korrelation zwischen der Grösse der Vehikel und ihrem ESG-Score festgestellt. Gilt das weiterhin?
Ja, das ist weiterhin der Fall, auch wenn wir – wie bereits erwähnt – feststellen, dass sich das Niveau kleinerer Vehikel verbessert hat, insbesondere dank besser geschulter Teams im Bereich Nachhaltigkeit.
Wie lässt sich dieser Unterschied erklären?
Dies ist im Wesentlichen eine Frage der Teamgrösse und der verfügbaren Ressourcen. Grosse Fonds verfügen über grössere Teams und können daher mehr Zeit und Mittel in die Umsetzung und Darstellung ihrer Nachhaltigkeitsmassnahmen investieren.
Es wurde auch festgestellt, dass börsennotierte Fonds bessere ESG-Scores aufweisen.
Das trifft weiterhin zu, vermutlich aus denselben Gründen: Kotierte Fonds sind in der Regel grösser und verfügen über umfangreichere Teams. Zudem stehen sie als öffentlich zugängliche Anlageprodukte unter stärkerem Druck einer breiteren Investorenbasis, was sie zu einer verbesserten ESG-Kommunikation zwingt.
Auch regionale Unterschiede zwischen der Deutschschweiz und der Romandie wurden festgestellt.
Diese geografischen Unterschiede bestehen weiterhin. Sie lassen sich jedoch wahrscheinlich durch den Zustand der Immobilienbestände in grossen Städten der Romandie wie Lausanne und Genf sowie in grossen deutschschweizerischen Städten wie Zürich oder Basel erklären. Dort ist die Nachhaltigkeit des Immobilienbestands höher, da in den letzten Jahren mehr Renovationen durchgeführt wurden. Entsprechend erzielen Vehikel mit Investitionen in diesen Regionen automatisch bessere ESG-Scores.
Spiegelt sich die Art des Immobilienportfolios – Wohnen, Gewerbe oder Industrie – in den Ratings wider?
Nein, auf dieser Ebene lassen sich keine signifikanten Unterschiede feststellen.
Sie schliessen derzeit auch eine Analyse zur Korrelation zwischen der Performance der Vehikel und ihrem ESG-Rating ab. Was sind die Ergebnisse?
Dazu kann ich aktuell noch nichts im Detail sagen, ausser dass tatsächlich interessante positive Korrelationen bestehen. Zusammengefasst lohnt es sich für einen Fonds, nachhaltig zu sein. Weitere Details folgen Anfang Januar mit der Veröffentlichung dieser Studie.
Es wird gelegentlich von Greenwashing in ESG-Berichten gesprochen. Wie gehen Sie damit um?
Das ist eine sehr berechtigte Frage. Wir entwickeln derzeit Instrumente, die uns eine vertiefte Analyse der veröffentlichten Daten und Informationen ermöglichen, um deren Übereinstimmung mit der Realität besser beurteilen zu können. Grundsätzlich bringen wir den Fonds jedoch Vertrauen entgegen und gehen davon aus, dass sie in ihrer Kommunikation keine falschen Angaben machen. Das Risiko gegenüber Investoren und gegebenenfalls auch gegenüber der FINMA wäre zu hoch.
Und abschliessend: Sind in den kommenden Monaten Veränderungen in Ihrem Ranking zu erwarten?
Voraussichtlich nicht, allerdings könnte es zu Überraschungen kommen. In den nächsten Monaten werden wir die Fusionen der ehemaligen Credit-Suisse- und UBS-Fonds beobachten, was potenziell Auswirkungen auf die ESG-Ratings der neu entstehenden Einheiten haben könnte.
Immoday-Redaktion