Auch der Hypothekarmarkt boomt – ein Zeichen für die Gesundheit des gesamten Immobiliensektors

Obwohl die meisten Banken bei der Vergabe von Hypothekarkrediten weiterhin sehr restriktiv sind, erholt sich der Markt aufgrund des Zinsrückgangs kräftig. Nicht nur das Volumen, sondern auch die durchschnittliche Höhe der Hypothekarkredite hat zugenommen, was für Beobachter in der Regel ein Zeichen für einen erneuten Anstieg der Transaktionspreise ist. Kurzum: Ein weiterer Hinweis auf die gute Verfassung des Immobilienmarktes. Die Banken bevorzugen selbst genutzte Liegenschaften und finanzieren nur ungern Renditeobjekte und Entwicklungsprojekte.

Das Westschweizer Fintech-Unternehmen Resolve hat kürzlich eine umfassende Analyse der aktuellen Dynamik des Schweizer Hypothekarmarktes veröffentlicht. Diese dürfte alle Fachleute im Bereich verbriefter Immobilienanlagen, aber auch die Investoren interessieren, da die Solidität des Hypothekarmarktes stark mit derjenigen des Immobilienmarktes als Ganzes korreliert.

Beschleunigung der Erholung des gesamten Hypothekarmarktes

Der Horizont scheint also völlig wolkenfrei zu sein, wie es die Experten von Resolve zusammenfassen. Das Wachstum des Hypothekarmarktes beläuft sich gegenüber dem Vorjahr auf 9%, was auf den Wohnimmobiliensektor und vor allem den niedrigen SARON-Satz, der nun bei etwa 0% liegt, zurückzuführen ist – dies obwohl die Vergabebedingungen nach wie vor restriktiv sind.

Vor diesem Hintergrund nahm auch die Zahl der Transaktionen (+6%) und die durchschnittliche Höhe der Hypothekarkredite (+3%, hauptsächlich aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise) zu.

All dies sind laut Resolve Anzeichen für einen gesunden Immobilienmarkt, die den erneuten Anstieg der Transaktionspreise bestätigen.

Banken finanzieren nur ungern Renditeobjekte ... 

Die aktuelle Dynamik kommt besonders Hauptwohnsitzen zugute (hohe Akzeptanzrate), nicht aber Renditeobjekten, auch wenn sich auch in diesem Bereich eine Erholung abzeichnet. Bei Renditeobjekten werden nur selten Kredite gewährt, die über die erste Hypothek hinausgehen. Zudem verlangen die Banken eine Einbringung von Vermögenswerten oder solide Cashflows als Sicherheit.

Sofern nach einer strikten Auswahl und konservativen Bewertungen ein Kredit gewährt werde, seien die Bedingungen für Renditeobjekte mittlerweile attraktiver und würden fast denen des Wohnimmobiliensektors entsprechen (auch wenn die geringe Zahl genehmigter Transaktionen für Anlageobjekte statistische Vergleiche erschwert, wie Resolve präzisiert), so Resolve.

... aber auch Entwicklungsprojekte

Laut Resolve stieg die Zahl der Kredite für Renditeobjekte gegenüber dem Vorquartal dennoch um 5%.

Dasselbe gilt für Entwicklungsprojekte, deren Finanzierung nach wie vor schwierig ist, da Grundstücks- und Baukredite – unabhängig von der Region in der Schweiz und vom Kreditgeber – besonders schwer zu bekommen sind.

Die Situation könnte sich jedoch entspannen, denn obwohl derzeit kaum Veränderungen bei den Kreditgebern zu beobachten sind – diese konzentrieren sich auf ihr Kerngeschäft –, hat Resolve festgestellt, dass Versicherer wieder Interesse an bestimmten Renditeobjekten zeigen. Allerdings ist dieses noch marginal.

Grossraum Zürich ist die günstigste Region der Schweiz

Auf regionaler Ebene werden die Unterschiede zwischen den Kreditbedingungen kleiner. Dennoch profitieren die grossen urbanen Zentren, also die Regionen Genf, Bern und Zürich, weiterhin von Zinsen, die 0,1 bis 0,3% unter dem Schweizer Durchschnitt liegen. Die günstigste Region bleibt der Grossraum Zürich, wo die Zinsen ungefähr 0,1% tiefer sind als in den anderen Regionen der Schweiz.

Laut den Analysen der lokalen Experten von Resolve ist die Immobilienmarktlage in der ganzen Schweiz mehr oder weniger dieselbe: Die Nachfrage ist hoch und die Zahl der Transaktionen steigt, was eine grössere Dynamik am Hypothekarmarkt zur Folge hat. Doch auch das Angebot ist häufig begrenzt. Dies ist unter anderem auf die anhaltend schwache Bautätigkeit zurückzuführen, was die Preise weiterhin in die Höhe treibt.

SARON mittlerweile deutlich niedriger als die 10-jährigen Zinsen

Zum Schluss noch einige Zahlen: Laut Resolve sind die SARON-Hypotheken von 2,40% zu Beginn des zweiten Quartals 2024 auf 1,14% Ende Juni gesunken (aufgeschlüsselt: ein SARON-Satz von 0% und eine durchschnittliche Bankenmarge von 1,14%, wobei diese stabil geblieben ist, da die Banken die Situation nicht ausgenutzt haben). 

Die 10-jährigen Zinsen sind von 2,17% auf 1,57% gesunken (die Langfristzinsen gehen seit Ende 2024 nicht mehr im Gleichschritt mit dem Rückgang des Leitzinses der SNB zurück). Sie waren Anfang 2025 über den SARON-Satz gestiegen – zu einer Zeit, als der Leitzins der SNB noch bei 0,50% gelegen hatte (zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels Ende Juli lag der Leitzins bei 0%).

Diese Differenz ist der Grund, weshalb die Eigentümer wieder SARON-Finanzierungen bevorzugen. Bei einer Hypothek von rund 1 Million Franken bedeutet dies eine jährliche Zinsersparnis von fast 4000 Franken, was nicht zu vernachlässigen ist.

Immoday Redaktion 

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