Der US-Immobilienmarkt schwächelt weiterhin und bietet kaum Grund für Enthusiasmus

Im Grossen und Ganzen stagnierte der US-Wohnimmobilienmarkt in den letzten drei Jahren. Und die Aussichten bis 2030 bieten gemäss dem Konsens der Ökonomen nur wenig Grund für Enthusiasmus: Sowohl die Immobilienpreise als auch die Mieten dürften kaum stärker steigen als die Inflationsrate. Die langfristigen Hypothekarzinsen sind mit nahezu 7% nach wie vor sehr hoch, was die Marktaktivität hemmt – dies in einem Umfeld, in dem es mittlerweile deutlich vorteilhafter ist, zu mieten als zu kaufen.

Für Investoren, die auf der Suche nach höheren Renditen sind, als der Schweizer Wohnimmobilienmarkt hergibt, war es schon immer verlockend, zu diversifizieren und im Ausland anzulegen. Doch schaut man sich die grossen internationalen Märkte an, ist nicht alles rosig. In einem früheren Artikel war zu lesen, dass der chinesische Markt unter Druck steht. Wie sieht es am US-Markt aus, der seit mittlerweile drei Jahren stagniert? Im Folgenden eine Zusammenfassung mehrerer einschlägiger Studien. Fazit: Es gibt kaum Grund für Enthusiasmus. 

Preise für Wohnimmobilien dürften bis 2030 um 10 bis 11% steigen

In einem unsicheren wirtschaftlichen Umfeld – unter anderem aufgrund der Zollentscheide von Donald Trump, welche die Inflation wieder ankurbeln könnten, was sich rasch auf die Zinsen auswirken würde – geht der Konsens der Ökonomen von einem Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 10 bis 11% bis 2030 aus. Dies entspricht der Inflationsrate oder liegt leicht darüber.  

In den letzten drei Jahren stagnierten die durchschnittlichen Immobilienpreise weitgehend (der Medianpreis von Einfamilienhäusern zog zwischen Mai 2022 und 2025 um 2% an). Laut den Ökonomen dürfte sich 2025 nichts an dieser Situation ändern. In zahlreichen Regionen des Südens und des Südwestens dürften die Preise sogar sinken, da diese Regionen zunehmend zu Käufermärkten werden.

Verkäufe alter Wohnungen weiterhin rückläufig

Gleichzeitig sind die Verkäufe alter Wohnungen – die 2023 und 2024 eingebrochen waren und den niedrigsten Stand seit 30 Jahren erreicht hatten – 2025 weiterhin rückläufig. 

Die Verkäufe neuer Objekte hingegen nahmen 2024 zu. Laut den Ökonomen dürften sie sich 2025 jedoch abschwächen, bevor sie von 2026 bis 2030 wieder ansteigen.  

Die Bauunternehmen sehen sich derweil mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert wie dem Mangel an interessanten Grundstücken oder den höheren Preisen von Baumaterialien. Vor allem aber könnte sich Donald Trumps Politik gegen illegale Einwanderung negativ auf die Arbeitskräfte im Baugewerbe auswirken, was zu einem geringeren Angebot an neuen Wohnungen führen und gleichzeitig zu mehr Druck auf die Lohnkosten führen würde

Mieten dürften im Gleichschritt mit der Inflation steigen 

Die Durchschnittsmiete in den USA stieg zwischen Mai 2022 und Mai 2025 um weniger als 5% und stagnierte somit in den letzten drei Jahren. Dieser negative Trend dürfte sich im zweiten Halbjahr 2025 fortsetzen. Die Ökonomen gehen davon aus, dass die Mieten in den kommenden fünf Jahren zwar steigen werden, jedoch in etwa im Gleichschritt mit der Inflationsrate – dies, obwohl das Angebot an Wohnimmobilien die Nachfrage nicht zu decken vermag. Es fehlen schätzungsweise 4,5 Millionen Wohnungen. Der nationale Verband der Immobilienentwickler geht davon aus, dass sich die Lage bis 2030 wieder normalisieren wird. Nach diesem Zeitpunkt dürfte die demografische Entwicklung (ein Rückgang der Geburtenrate wird erwartet) langfristig zu einer geringeren Nachfrage nach neuen Wohnungen führen.

USA: Mieten derzeit deutlich günstiger als Kaufen

Angesichts der hohen Hypothekarzinsen ist es in den USA – berücksichtigt man alle mit Wohneigentum verbundenen Kosten – derzeit eindeutig interessanter, zu mieten als zu kaufen. Laut einer Studie von Bankrate betragen die verschiedenen Nebenkosten und Steuern für ein standardmässiges Einfamilienhaus, dessen Durchschnittspreis sich auf etwa 440000 Dollar beläuft, durchschnittlich 1800 Dollar pro Monat. Diese Kosten sind in den letzten Jahren aufgrund der Inflation, aber auch aufgrund der höheren Versicherungskosten recht stark gestiegen.

Rechnet man noch die Finanzierungskosten von etwa 2200 Dollar pro Monat hinzu, belaufen sich die Gesamtkosten für ein Einfamilienhaus auf etwa 4000 Dollar pro Monat.

Das ist deutlich mehr als die Miete für ein standardmässiges Einfamilienhaus, die Mitte 2025 bei 2300 Dollar pro Monat lag. Mieten ist somit um rund 40% günstiger als Kaufen.

Nur tiefere Hypothekarzinsen könnten dem Markt wieder Schwung verleihen

Der Faktor, der sich derzeit am stärksten auf den US-Immobilienmarkt auswirkt, sind die Hypothekarzinsen. Bleiben diese auf dem aktuellen Niveau, das Ende Juli bei knapp 7% lag (seit Anfang 2023 weitgehend unverändert), werden sich die Transaktionen weiterhin in Grenzen halten. Sollten die Hypothekarzinsen sinken, dürften die Transaktionen schnell wieder auf ein Niveau nahe dem historischen Durchschnitt steigen, was den Markt wieder ankurbeln würde.

Derzeit haben fast drei Viertel der Immobilieneigentümer Hypotheken mit einem Zinssatz von deutlich unter 6% (im Jahr 2021 konnte man sich zu weniger als 3% refinanzieren). Logischerweise wollen sie nicht verkaufen – es sei denn, sie sind beispielsweise aufgrund eines Umzugs oder einer Scheidung dazu gezwungen –, da der Kauf einer neuen Liegenschaft mit einer wesentlich teureren Hypothek verbunden wäre. Dies führt dazu, dass das Angebot deutlich unter dem historischen Durchschnitt liegt. 

Immoday-Redaktion 

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