Le tsunami argenté? Plutôt une bonne nouvelle pour l'immobilier suisse

La disparition des baby-boomers, propriétaires de la moitié des logements en Suisse, devrait impacter le marché immobilier. Avec une population helvétique en baisse dès 2045 et de jeunes acquéreurs moins nombreux, l'arrivée d'une partie de leurs biens sur le marché pourrait provoquer une baisse des prix de l'immobilier. Sauf que, quand on examine les statistiques, on constate que les boomers ne vendent pas leur logement, et que, au vu de la pénurie actuelle, qui va persister, cette arrivée de nombreux biens sur le marché permettrait de le fluidifier. Une baisse des prix est donc peu probable. 

C'est un sujet dont on a beaucoup parlé dans les médias ces derniers mois et qui interroge les investisseurs immobiliers : les boomers vieillissent, ils seront rapidement nombreux, très nombreux à vouloir vendre leurs biens immobiliers, dans un contexte où le nombre des jeunes acheteurs diminue, conséquence de la pyramide des âges actuelle et de la baisse attendue de la population suisse. Ce qui va entraîner une baisse des prix de l'immobilier. Un phénomène qui n'est d'ailleurs pas limité à la Suisse et qui se constate déjà dans certains pays à la démographie chancelante, comme le Japon. Un phénomène d'ailleurs si discuté que, aux États-Unis, on lui a donné un nom : le "tsunami argenté".

Trop de vendeurs et un nombre d'acheteurs qui diminue

Pour Hendrik Budliger, fondateur du Centre de compétences pour les questions démographiques, la population suisse va commencer à diminuer à partir de 2045, plus rapidement que les projections de l'Office fédéral de la statistique. En conséquence de nombreux baby-boomers (ou leurs héritiers), quand ils voudront vendre leur bien immobilier se retrouveront face à une demande réduite. D'une part parce que le nombre de jeunes acheteurs potentiels aura diminué, de l'autre parce que les biens mis en vente ne correspondront plus à leurs besoins, entre autres en ce qui concerne la durabilité et la taille des biens. 

Cela pourrait être anecdotique, mais quand on sait que, aujourd'hui, près de la moitié des logements en propriétés en Suisse sont entre les mains de cette génération des baby-boomers, le nombre de biens qui pourrait déferler rapidement sur le marché pourrait être assez important pour faire chuter les prix. En effet, selon une étude d'UBS, plus de 400'000 logements en propriétés seront mis en vente d'ici 2045. 

Les baby-boomers n'ont pas du tout envie de vendre leur bien immobilier

Les économistes de Raiffeisen se sont récemment penchés sur la question et, pour eux, ces craintes sont infondées. Certes l'évolution démographique aura un impact sur le marché immobilier. Mais limité.

En effet, l'essentiel de l'argumentaire des Cassandre repose sur une prémisse simple : les baby-boomers âgés veulent vendre leur bien immobilier (par exemple pour déménager dans un logement plus petit et plus conforme à leurs besoins).

Le seul problème, c'est que, quand on analyse les statistiques, cette prémisse est fausse, selon Raiffeisen. En effet, non seulement, après leur départ à la retraite, les baby-boomers restent majoritairement propriétaires de leur logement, mais, en outre, leur propension à déménager reste faible jusqu'à un âge avancé, particulièrement s'ils sont propriétaires de leur logement. Ce qui explique pourquoi il ne faut pas s’attendre à une vague de ventes. 

La pénurie est telle que l'impact démographique sera limité

Cela ne veut pas dire, bien entendu qu'un certain nombre des biens immobiliers des baby-boomers ne va pas se retrouver ces prochaines années sur le marché. Mais, aujourd'hui, la pénurie de l'offre est telle que l'impact démographique sera à peine perceptible, rassurent les économistes de Raiffeisen.

Entre autres parce que, à cause de la persistance certaine de l'immigration, au vu de la différence de salaire entre la Suisse et les pays voisins, et de la persistance probable des taux hypothécaires bas, la demande de maisons individuelles ou d'appartements en PPE va rester importante, en particulier dans les villes, du moins jusqu'à la fin de la période de prévision (2025), selon Raiffeisen.

Ceci dit, la banque reconnaît que les changements démographiques vont entraîner une évolution du marché immobilier, mais contrairement au discours des Cassandre, cette évolution pourrait être positive à long terme.

Et si ce changement démographique était une opportunité?

En effet, le nombre de personnes âgées vivant seules ou à deux dans des appartements trop grands va diminuer, au fur et à mesure des décès, ce qui va libérer des biens recherchés dans lesquels les familles pourront s'installer.

Ou alors, sur le terrain d'une maison individuelle qui n'est plus adaptée aux besoins actuels, un immeuble pourra être construit, ce qui va augmenter l'offre espace habitable. Bref autant de conséquences positives de l'évolution démographique, qui vont contribuer à atténuer le problème du logement.

Car, finalement, comme le concluent les économistes de Raiffeisen, cette crainte des évolutions démographiques est avant tout une crainte de la baisse de la demande. Mais sur un marché caractérisé par une pénurie structurelle de logements due à une demande très forte et à une offre extrêmement limitée, la baisse de la demande fait probablement partie de la solution à long terme. Avec comme conséquence un marché immobilier plus fluide, ce que tout le monde espère, alors que le taux de vacance national vient de chuter à 1 %, selon les derniers chiffres publiés par l'Office fédéral de la statistique.

La Rédaction

Suivez-nous sur LinkedIn.