Büros erweisen sich als resilient und werfen nach wie vor interessante Renditen ab

Entgegen den Befürchtungen hält sich der Schweizer Markt für Büroflächen gut. Die Renditen 2025 entsprachen den Erwartungen und dürften auch 2026 bei etwa 3,5% verharren, was unter anderem auf den Rückgang von Homeoffice zurückzuführen ist. Zwar ist die Leerstandsquote im Bürosegment in der Schweiz mit durchschnittlich 8% beachtlich, doch ist sie nur halb so hoch wie der weltweite Durchschnitt. Längerfristig dürfte der breite Einsatz von künstlicher Intelligenz (KI) die Renditen der Büros belasten.

Laut einer soeben von der UBS veröffentlichten Studie verringerte sich die Zahl der Bürobeschäftigten (in Vollzeitäquivalenten) 2025 gegenüber dem Vorjahr um 0,2% – das erste Minus seit 2016. Die Stadt Zürich – der grösste Büromarkt der Schweiz – wies 2025 gar einen Beschäftigungsrückgang um 0,8% aus. Den grössten Abbau gab es im Bereich Information und Kommunikation sowie im Bankensektor. Neue Büroarbeitsplätze seien hingegen vor allem in der öffentlichen Verwaltung sowie im Gesundheits- und Sozialfwesen entstanden, erklären Matthias Holzhey und Thomas Rieder, die Autoren der UBS-Studie. 

Geringer Anstieg des Angebots an Büroflächen

Trotz dieses Rückgangs hat sich das Bürosegment in der Schweiz als resilient erwiesen. Zwar ist die Leerstandsquote bei den Büros mit durchschnittlich etwa 8% hoch, liegt aber deutlich unter dem weltweiten Durchschnitt von rund 17%.

Noch interessanter ist, dass die Nachfrage nach modernen, gut gelegenen Büroflächen in Schweizer Grossstädten hoch bleibt. Die Spitzenmieten stiegen in den letzten drei Jahren um insgesamt mehr als 10% (während die Mieten im Rest des Landes stagnierten).

Wie lässt sich dies angesichts des Rückgangs der Bürobeschäftigten erklären? Einerseits wächst die Nachfrage durch Flex-Office-Anbieter, die auf der Suche nach sehr gut gelegenen, modernen Flächen in Stadtzentren sind. Andererseits wächst das Angebot nur geringfügig. Gemäss den Ökonomen der UBS lag das baubewilligte Neubauvolumen in den letzten drei Jahren 21% unter dem Durchschnitt der letzten 15 Jahre, da weniger Projekte angestossen wurden.

Grosszentren mit moderatem Leerstandsrisiko 

Fazit: Büroimmobilien bleiben – bei selektiver Auswahl – für Investoren interessant, da das Leerstandsrisiko in den Grosszentren, wo die Zahl der Bürobeschäftigten langfristig schneller wächst als in mittelgrossen Zentren, moderat ist.

In der Agglomeration bleibt die Situation laut den UBS-Ökonomen hingegen anspruchsvoller. Eine mögliche Lösung ist die Umnutzung leerstehender Büroflächen in Wohnungen.

So wurden 2024 in Basel durch Umnutzungen knapp 300 neue Wohnungen geschaffen, wodurch der Leerstand am lokalen Büromarkt um 10% sank.

Regulatorische und bauliche Hürden machen solche Umnutzungen jedoch weiterhin zur Ausnahme – ganz zu schweigen von den hohen Investitionskosten. Dennoch dürfte diese Art der Umnutzung angesichts des Büroleerstands und des gleichzeitigen Wohnungsmangels künftig an Bedeutung gewinnen, schätzt die UBS.

Renditen der Büroflächeninvestitionen dürften 2026 stabil bleiben

Die UBS-Ökonomen rechnen für 2026 mit einem Rückgang der Gesamtnachfrage nach Büroflächen, da das Beschäftigungswachstum in den kommenden Monaten voraussichtlich gering ausfallen wird. Dies dürfte dazu führen, dass die Leerstandsquoten in den kommenden Jahren steigen werden, obwohl die Projektpipeline in den meisten Zentren deutlich geschrumpft ist. Die Angebotsquote dürfte laut UBS bis Ende 2026 von aktuell geschätzten 5,5 auf 6,0% zulegen. Erwartungsgemäss werden vor allem Bürogebäude an schlecht erschlossenen Standorten betroffen sein.

Im aktuellen Marktumfeld besteht zudem kein Spielraum für Mietzinserhöhungen. Auch der Anstieg der Spitzenmieten dürfte vorerst gestoppt sein. Die Angebotsmieten im breiten Markt werden gemäss UBS voraussichtlich leicht nachgeben. Dennoch bleibt die Lage bei den Büros solide, weshalb sich die Renditen der Büroflächeninvestitionen gemäss den Schätzungen der Bank auch 2026 im Bereich von 3,5% bewegen werden.

Auswirkungen der KI auf die Nachfrage nach Büroflächen 

Auf lange Sicht sieht es etwas anders aus. Die Ökonomen befürchten, dass die KI zu einem Rückgang des künftigen Beschäftigungsbedarfs führen und sich daher negativ auf die langfristige Nachfrage nach Büroflächen auswirken wird. Die Unternehmen agieren bereits jetzt zurückhaltender bei Neueinstellungen, was die Nachfrage nach grossen Flächeneinheiten und die durchschnittliche Vertragslaufzeit reduziert.

Auf der anderen Seite könnte der KI-Boom aber auch zusätzliche hochproduktive Arbeitsplätze schaffen, was den wettbewerbsfähigsten Ländern, darunter der Schweiz, zugutekommen und damit die Nachfrage nach Büroflächen im Prime-Segment stärken würde.

Dennoch sind laut den Ökonomen der UBS die Risiken der KI letztlich grösser als die Chancen, was den Arbeitsmarkt und somit die Nachfrage der Unternehmen nach Büros zumindest kurzfristig erheblich belasten dürfte. 

Kurzum: Die Investoren werden sich noch mehr anstrengen müssen, um das Renditeniveau langfristig zu halten.

Die Redaktion