Nicht kotierte und kotierte Fonds liefern sich ein Kopf-an-Kopf-Rennen

Seit Jahresbeginn liegen nicht kotierte und kotierte Fonds praktisch gleichauf: Erstere weisen eine YTD-Performance von +3,13% und Letztere von +3,18% aus. Und das Anlegerinteresse an nicht kotierten Fonds ist weiterhin ungebrochen. Im Juni wurden mehrere Kapitalerhöhungen angekündigt oder erfolgreich abgeschlossen. Zudem werden demnächst zwei neue Fonds lanciert: der BLKB Sustainable Property Fund und der Cronos Immo Fund 2. Drei Fonds – Comunus SICAV, PURE Swiss Opportunity REF und MobiFonds – werden jedoch bald an der Börse kotiert und scheiden damit aus dem Universum der nicht kotierten Fonds aus.

Seit Monaten überraschen die nicht kotierten Fonds die Marktbeobachter immer wieder aufs Neue: In der Regel hinken sie in puncto Performance hinter den kotierten Fonds und dem SMI her, jedoch nicht so im ersten Halbjahr 2025. Seit Anfang Jahr liegen die nicht kotierten und die kotierten Fonds praktisch gleichauf. Erstere verzeichneten Ende Juni gemäss dem Immo Desk der BCV eine YTD-Performance von +3,13%, Letztere von +3,18%. Beide schlagen damit den SMI, der im selben Zeitraum lediglich um 2,3% zulegte. In einem insgesamt verhaltenen Marktumfeld fungieren die nicht kotierten Fonds aufgrund ihrer niedrigen Volatilität und ihrer angemessenen Agios somit weiterhin als sicherer Hafen.

Mehrere Kapitalerhöhungen im Juni

Im Juni herrschte erneut eine rege Emissionstätigkeit am Markt für nicht kotierte Fonds. Ein untrügliches Zeichen für das grosse Interesse der Anleger.

So will der Raiffeisen Futura Immo Fonds bis Ende Sommer bis zu 50 Millionen Franken aufnehmen, um sein nachhaltiges Immobilienportfolio weiter auszubauen und seine Fremdkapitalquote zu senken.

Die Truststone Real Estate SICAV führt derzeit eine Kapitalerhöhung über 27 Millionen Franken durch, mit denen eine Liegenschaft in der Westschweiz finanziert und die Fremdkapitalquote gesenkt werden sollen.

Die StoneEdge SICAV hat im Juni 42 Millionen Franken eingesammelt. Diese fliessen in den Kauf neuer Immobilien sowie in Renovationsprojekte.

Schlag auf Schlag geht es beim Akara Diversity PK: Nur einen Monat nach seiner 14. Emission im Umfang von 101 Millionen Franken schloss der Fonds im Juni seine 15. Kapitalerhöhung ab, die ihm 85 Millionen Franken einbrachte.

Auch die Urbania Real Estate SICAV war erfolgreich. Dem Fonds flossen bei seiner Emission im Juni 16 Millionen Franken zu, mit denen neue Akquisitionen und ein Projekt zur Neupositionierung einer Parzelle im Portfolio finanziert werden.

Knapp eine Milliarde Franken Emissionserlös seit Jahresbeginn

Am 27. Juni wurden im Rahmen der Kapitalerhöhung von 53 Millionen Franken die neuen Aktien des Teilvermögens «Commercial PK» der Procimmo Real Estate SICAV liberiert. Der Erlös dient dazu, das Immobilienportfolio unter Beibehaltung eines niedrigen Verschuldungsgrads auszubauen. Zugleich werden auch Entwicklungsprojekte auf bereits verwalteten Grundstücken finanziert.

Seit Jahresbeginn wurden am Markt für nicht kotierte Fonds bisher rund 15 Kapitalerhöhungen im Umfang von insgesamt knapp einer Milliarde Franken durchgeführt. Zum Vergleich: Bei den kotierten Fonds waren es lediglich rund ein Dutzend, wobei das Emissionsvolumen jedoch im Schnitt höher war.

Zwei Neuzugänge bei den nicht kotierten Fonds

In den kommenden Wochen wird das Universum der nicht kotierten Immobilienfonds, das derzeit 23 Vehikel mit einer Marktkapitalisierung von knapp über 14 Milliarden Franken umfasst, um zwei Fonds erweitert.

Den Anfang macht der BLKB Sustainable Property Fund, dessen Erstemission im Umfang von 160 Millionen Franken Ende Juli abgeschlossen wird. Es handelt sich um den ersten Immobilienfonds der Basellandschaftlichen Kantonalbank bzw. ihrer Tochtergesellschaft BLKB Fund Management AG. Der Fonds wird in erster Linie in nachhaltige Wohnliegenschaften vorwiegend in der Nordwestschweiz und auch in den angrenzenden Regionen investieren.

Im September folgt der Cronos Immo Fund 2, dessen Lancierung Anfang Juni angekündigt wurde. Der Emissionspreis des Fonds basiert auf dem Inventarwert. Sein Fokus liegt auf Wohnliegenschaften in der Westschweiz und der Wert seines Startportfolios soll sich zwischen 50 und 75 Millionen Franken bewegen. Er richtet sich insbesondere an Immobilieneigentümer, die an einem Swap interessiert sind.

Drei Fonds wagen den Gang aufs Börsenparkett

Diesen zwei Neuzugängen stehen jedoch drei Abgänge gegenüber. Die Comunus SICAV plant ihren Börsengang für Anfang Herbst. Nach ihrer erfolgreichen Kapitalerhöhung von rund 60 Millionen Franken Ende Mai belief sich ihre Kapitalisierung per Ende Juni auf knapp 500 Millionen Franken.

Auch der Fonds PURE Swiss Opportunity REF soll in der zweiten Jahreshälfte kotiert werden.

Und zu guter Letzt der grösste Abgang: der MobiFonds Swiss Property, der vor einigen Wochen seinen für das erste Halbjahr 2026 geplanten Börsengang angekündigt hat. Ende Juni hatte der Fonds eine Marktkapitalisierung von über 1 Milliarde Franken.

Die Fondsleitung begründete den Entscheid damit, dass der Fonds – für einen hauptsächlich auf Wohnimmobilien ausgerichteten Fonds – zu tief bewertet sei. Die IPO-Ankündigung und die ihr vorausgehenden Marktspekulationen hatten den gewünschten Effekt: Gemäss BCV Immo Desk legte der Fonds seit Jahresbeginn um 15,8% zu, während das Universum der nicht kotierten Fonds im gleichen Zeitraum lediglich ein Plus von 3,1% verzeichnete. Das Agio des Fonds stieg von +3,8% im Januar auf +16,8% Ende Juni.

IPO-Ankündigungen beflügeln die Performance

Der MobiFonds Swiss Property verzeichnet damit unter den nicht kotierten Fonds die bislang beste Performance des Jahres. Und ein Ende des Aufwärtstrends scheint nicht in Sicht. Bei vergleichbaren kotierten Immobilienfonds dieser Grösse liegt das durchschnittliche Agio derzeit nämlich teils über 40%.

Der geplante Börsengang hat nicht nur dem MobiFonds Auftrieb verliehen: Auch der PURE Swiss Opportunity REF (+3,2% im Juni und +5,9% YTD) und die Comunus SICAV (+3,1% im Juni und +9,7% YTD) profitierten von ihren IPO-Ankündigungen.

Nahezu alle nicht kotierten Fonds waren im Juni auf Wachstumskurs, wie der Immo Desk der BCV berichtete. Die einzigen Ausnahmen bildeten der Raiffeisen Futura Immo Fonds und die StoneEdge SICAV, die jeweils 0,5% einbüssten.

Ein ähnliches Bild zeigt sich YTD: Fast alle Fonds liegen im Plus, mit Ausnahme der Truststone Real Estate SICAV und der Von Graffenried Immobilien SICAV, die beide ein Minus von 1,8% verzeichneten.

Immoday-Redaktion 

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