Les temps restent difficiles pour l'immobilier de bureaux

Certes, ces 12 derniers mois, les loyers des bureaux ont augmenté de 2,7 % et le taux de vacance est en légère baisse. Il n'empêche, les investisseurs restent très prudents, d'autant plus qu'avec une croissance de l'emploi qui se ralentit et un rebond temporaire de l'offre, les loyers devraient stagner ces prochains mois. Sans oublier que, sur le long terme, le prix de l'offre est en baisse (-3%), en particulier dans les régions les plus scrutées par les investisseurs, Zurich et la région lémanique. Au niveau mondial, le secteur résiste mais l'investissement dans des nouveaux projets d'immobilier de bureaux ne cesse de baisser depuis 20 ans.

Le ciel n'est pas vraiment dégagé pour l'immobilier de bureaux: même si les loyers ont augmenté ces 12 derniers mois, même si, sur le long terme, le taux de vacance est en baisse, les nuages continuent de s'accumuler à l'horizon, le plus important étant l'affaissement de la croissance de l'emploi en Suisse. En effet, au 1ᵉʳ trimestre 2025, le nombre d’équivalents plein temps n’a augmenté que de 0,7%, soit bien en dessous de la moyenne des dix dernières années (1,2 %), assure une récente étude de Wüest Partner.

Des statistiques faussées par les data centers

Sur le court terme, l'offre de surface de bureaux connaît un rebond temporaire, avec une augmentation de 3,7 % au 2ᵉ trimestre 2025 par rapport au trimestre précédent, en particulier dans les grands centres, selon les calculs de Wüest Partner, mais elle reste néanmoins légèrement inférieure au niveau 2024 (–0,7 %).

Quant aux constructions en cours, la hausse par rapport à 2024 ne s’élève qu’à 1,3 %, si l'on exclut une poignée de très grands projets qui distord les statistiques. 

D'autant plus que la majorité de ces grands projets, comme le relève Wüest Partner, ne concernent pas des immeubles de bureaux classiques, mais des data centers, dont deux géants, en Argovie, pour un volume d'investissement d'environ 570 millions de francs. Soit, uniquement pour ces deux projets, environ 30 % du volume total des investissements dans l'immobilier de bureaux sur les quatre derniers trimestres. 

Alors certes, grâce à ces data centers l'activité du secteur augmente mais elle se concentre, sur des infrastructures générant peu de postes de travail dans les bureaux.

Les loyers des bureaux orientés à la hausse

La bonne nouvelle pour les investisseurs c'est que les loyers des bureaux ont augmenté de 2,7 % sur un an au 2ᵉ trimestre 2025. 

Comme le remarque Wüest Partner, cette hausse a été principalement portée par la région de Zurich (+3,2 %) et l'arc lémanique (+3,8 %). Les augmentations de loyers ont été plus modestes dans les régions de Bâle (+0,7 %) et de Berne (+1,0 %) ainsi que dans le reste du pays (+1,4 %).

Pour 2025, Wüest Partner table sur une évolution globalement stable voire légèrement baissière des loyers des bureaux, avec, sans surprise, une évolution plus dynamique dans le centre-ville de Zurich.

Un taux de vacance en léger repli ces 12 derniers mois

Autre mauvaise nouvelle pour les investisseurs, les loyers de l'offre des surfaces de bureaux accuse une baisse de -3% sur ces 10 dernières années (mais une augmentation de 2,7% ces 12 derniers mois). 

La baisse est encore plus accentuée pour la région de Zurich (-7% depuis 2015) et la région lémanique (-9%). Malgré, pour les deux régions, un rebond de d'environ 3 % depuis 2024. 

Quant au taux de vacance, en Suisse, il accuse un léger repli ces 12 derniers mois, à 8% (8,3% fin 2023), avec cependant des disparités régionales importantes. 

La région de Genève est clairement la moins bien lotie, avec un taux de vacances de 9,9% (9,3% il y a un an), suivie par Bâle, 8,6% (6,3%) et Zurich, 8,3 % (8,4%). Berne avec 6,1 % (8,5%) est la grande ville la mieux lotie de Suisse. Notons encore que Lausanne, avec un taux de vacance de 6,9 % fin 2024, est la ville qui a le mieux redressé la barre, puisque ce taux avait grimpé à 9,7 % fin 2023.

Sur le long terme, la situation s'est d'ailleurs améliorée dans quasi tout le pays (à l'exception de Bâle) avec un taux de vacances qui est passé de 9,4 % en Suisse en 2015 à 8 % fin 2024. 

Au niveau mondial une demande qui reste résiliente 

Au niveau mondial, selon une étude publiée par JLL, la demande de bureaux s'est maintenue au premier semestre 2025. 

Par contre l'évolution des surfaces proposées est contrastée, avec par exemple un nombre de nouveaux chantier qui a atteint un niveau record aux États-Unis, alors qu'en Europe, on est au plus bas depuis plus de 10 ans, ce qui devrait d'ailleurs contribuer à la baisse du taux de vacance. 

En chiffres, la part des bureaux dans les investissements immobiliers globaux, selon JLL, a chuté de moitié ces dernières années passant de 45% en 2007 à 23 % aujourd'hui. Parallèlement, on constate une concurrence accrue pour les meilleurs espaces, ce qui offre la possibilité aux propriétaires de doper leurs rendements en aménageant au mieux leurs surfaces de bureaux, pour densifier, maîtriser les coûts opérationnels, flexibiliser et  mieux répondre à la diversité des besoins professionnels. Car, au final, estiment les économistes de JLL, ces locataires optant pour des espaces de meilleure qualité sont ceux qui vont soutenir la croissance de l'immobilier de bureaux ces prochaines années.

Rédaction Immoday.ch

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